El riesgo para el propietario a la hora de alquilar su nave industrial

Una de las peores situaciones, sino la peor, que se puede encontrar un propietario cuando

alquila una nave industrial es que el inquilino no le pague la renta y que no abandone la nave. En esta situación al propietario no le quedará más remedio que poner una demanda y esperar a que un juzgado le dé la razón y proceda al desahucio del arrendatario.

A la hora de alquilar una nave industrial no existe riesgo cero para los propietarios ya que si un inquilino no paga los meses o incumple cualquier cláusula del contrato, a pesar de que al final la justicia le acabará dando la razón y la parte que ha incumplido el contrato de alquiler tendrá que asumir las consecuencias, es seguro que ese incumplimiento será un problema para la propiedad.

Esta es una de las cosas que tiene que tener claras el propietario de una nave industrial cuando decide ponerla en el mercado de alquiler, no existe riesgo cero. No obstante sí hay maneras de minimizar el riesgo o la incertidumbre a la hora de alquilar una nave.

Lo primero que tiene que hacer un propietario cuando se le presenta un posible inquilino es intentar averiguar la solvencia de la empresa o si tiene antecedentes por incidencias de pago. Normalmente la forma más sencilla de obtener información en este sentido es consultar a su entidad bancaria de referencia.

Otra forma de obtener cierta seguridad es solicitar un aval bancario, de manera que si se presentan incidencias en el pago de las rentas mensuales será la entidad financiera que avala al arrendatario la que responderá por el importe del aval concedido. En este sentido hay que matizar que el aval bancario no nos libra de interponer una demanda al arrendatario en el caso de que no pague los meses. Lo único que nos garantiza es que el banco va a responder por la cantidad que ha avalado (normalmente seis meses o un año).

Para evitar el caso de que una empresa deje de pagar las mensualidades del alquiler porque ha entrado en concurso de acreedores muchas veces los propietarios exigen que avale el contrato una persona física, de manera que si la empresa a la que le hemos alquilado la nave no paga será la persona que ha firmado como avalista solidario la que responda con sus bienes. Esta situación aporta cierta tranquilidad a los propietarios, pero no debemos olvidar que si la persona física que firma como avalista se declara insolvente entonces tendremos complicado cobrar lo adeudado

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En definitiva, existen varias maneras de que los propietarios consigan cierta tranquilidad a la hora de alquilar sus propiedades, pero si tienen la mala suerte de encontrarse con un inquilino que actúa de mala fe la interposición de una demanda no le librará de pasar por una situación desagradable y tediosa que en muchos casos no compensa el importe reclamado. De todos modos tampoco es nuestra intención generar miedo ni generar desconfianza ya que a pesar de a veces uno se puede encontrar con situaciones desagradables, lo cierto es que siendo justos  la mayoría de la gente cumple lo acordado en los contratos, ya que entre otras cosas, no hacerlo supondrá un enorme problema para su empresa con todos los perjuicios que eso acarrea tanto a nivel jurídico como de imagen y pérdida de crédito.

El alquiler de una nave industrial y la licencia de actividad

Cuando una empresa se dispone a alquilar una nave industrial se encuentra con la problemática de saber si la nave industrial que le interesa cumplirá los requisitos necesarios para que le concedan la licencia de actividad correspondiente.

Lo primero que debe saber el futuro arrendatario es que no hay que confundir licencia de primera ocupación con licencia de actividad. Son dos cosas totalmente distintas. La licencia de primera ocupación es necesaria en todas las naves industriales que se han construido en terrenos habilitados para el uso que se le va a dar al inmueble, es decir, lo que nos indica en este caso es que la construcción de la nave se ha realizado bajo la legalidad y que en la parcela en la que se ha construido la nave se podía edificar ese tipo de inmueble.

Por otra parte la licencia de actividad lo que nos  certifica es que la nave en la que vamos a ejercer nuestra actividad cumple con todos los requisitos que exige la normativa de nuestra actividad específica, teniendo en cuenta que no se exige lo mismo para todas las actividades ya que no es lo mismo una empresa de alimentación que un taller mecánico.

Normalmente, salvo en los casos en los que la nave que vamos a alquilar se haya dedicado a la misma actividad que nosotros y tenga las instalaciones actualizadas en base a la normativa vigente, la mayoría de las instalaciones no están adaptadas a la actividad del futuro inquilino, y es necesario que un técnico revise la normativa que nos afecta y el estado actual de la nave que tenemos pensado a alquilar. No obstante, en la mayoría de los casos adaptar las instalaciones de la nave a nuestra actividad  no debería de suponer un coste excesivo ya que si se trata de una actividad común, como puede ser un almacén, prácticamente lo único que deberíamos revisar es los sistemas contraincendios y la instalación eléctrica.

Para orientarnos un poco de manera genérica podríamos decir que las cuestiones más frecuentes con los que se encuentra un inquilino a la hora de saber si la nave cumple la normativa necesaria para la concesión de la licencia de actividad son las siguientes:

Sistema contraincendios

Para las naves de gran tamaño es normal que se exija lo que se denomina BIES, es decir, un sistema de bocas de agua con manguera a lo largo de la instalación y pulsadores de alarma contraincendios.

También es necesario, y en este caso no importa el tamaño de nave, disponer del llamado panel cortafuegos, que no es más que un panel de pladur que se instala de manera perimetral en la unión de la cubierta y el cierre de la nave y que evita que en caso de incendio el fuego se propague a las naves adosadas. En este caso hay que tener en cuenta que no todas las naves requieren este tipo de panel ya que en principio en las naves en parcelas independientes que no tienen naves adosadas no es necesario la instalación de este panel. Además hay otro tipo de condicionantes que nos pueden eximir de la instalación del panel cortafuegos, como puede ser el tipo de cierre de la nave o el hecho de que aunque la nave tenga otras adosadas éstas no estén a la misma altura.

Instalación eléctrica

Este es otro punto que genera bastante controversia a la hora de tramitar la licencia de actividad en nuestra nave. Por regla general cuando al entrar en una nueva nave tenemos que dar un alta nueva en el distribuidor energético nos revisarán la instalación eléctrica y si esta es obsoleta habrá que adaptarla a la normativa actual. Sin embargo en el caso de que la nave tenga la luz de alta y únicamente tengamos que realizar un cambio de titular con el proveedor eléctrico entonces es posible que no sea necesario realizar un cambio en la instalación.

Accesibilidad minusválidos
Este punto dependerá en gran medida de la actividad a realizar en las instalaciones, ya que no es lo mismo una actividad de cara al público que el almacén de una empresa familiar. No obstante es una de las cuestiones que con más frecuencia salen a relucir a la hora de tramitar la licencia de actividad. Por norma general si la actividad a desarrollar es de cara al público la nave deberá de tener accesibilidad para minusválidos, y si en la empresa trabajan hombres y mujeres, además de baños adaptados a minusválidos deberán de existir baños diferenciados para mujeres y hombres.

De todos modos, como hemos indicado anteriormente,  cada actividad tiene sus especificaciones por lo que a la hora de asesorarse respecto a los trámites necesarios para la concesión de la licencia es necesario, o cuando menos conveniente, recurrir a un técnico especializado que nos asesore en cada caso concreto.

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Cancelación de la hipoteca en la compraventa de una nave industrial

Cuando se efectúa una compraventa de una nave industrial que está afectada por una hipoteca por la parte vendedora, existen dos posibles casos que se pueden dar en la transacción.

El primero, y más sencillo, es que a la parte compradora le convenga subrogarse a la hipoteca existente, siempre y cuando la entidad financiera apruebe la subrogación y al comprador le interesen las condiciones de la hipoteca actual o pueda negociar unas nuevas condiciones que considere favorables.

El segundo caso sería cancelar la hipoteca existente, y en esta situación pueden darse las siguientes circunstancias:

• Que el representante de la entidad financiera se persone en la compraventa de la nave. En este caso,  una vez pactado el precio de venta, el comprador, en su caso, llevará dos cheques, uno que entregará a la entidad financiera por la cantidad pendiente de liquidar de la hipoteca, y otro que le entregará a la parte vendedora por el importe correspondiente a la cantidad pactada en el precio de venta menos la cantidad pendiente de liquidar con la entidad financiera.

• Que el banco no acuda a la firma de compraventa. En este caso el vendedor tiene que presentar en el momento de la firma un certificado de su entidad financiera en el que indiquen cual es el saldo pendiente para cancelar la hipoteca de la nave. Este certificado lo presentaremos en la notaría y haremos constar en los documentos de compraventa la forma en la que se va realizar el pago de cancelación de la hipoteca.Normalmente es conveniente que la parte compradora retenga al vendedor el importe de las comisiones de cancelación para asegurarse de que la parte vendedora realiza efectivamente la cancelación y, una vez efectuada la cancelación, se le abonará el importe retenido.Por último, una vez firmados todos los documentos a la notaría lo más aconsejable es acudir personalmente con la parte vendedora a entregar el cheque en el banco correspondiente.

La importancia del contrato de arras en la compraventa de una nave industrial

Comprar una nave industrial implica un proceso de recopilación de documentación, trámites y gestiones para conseguir la financiación, estudios del estado del inmueble y, en muchos casos, de la adaptación necesaria a la actividad que se va a desarrollar en el inmueble.

Todo esto, como es lógico, lleva un tiempo, por lo que cuando alguien tiene claro que va a comprar una nave industrial es muy conveniente firmar una reserva o contrato de arras para asegurarse de que mientras realiza todas las gestiones previas a la compraventa el propietario no le vende la nave a un tercero.

La importancia del contrato de arras en una operación de compraventa radica en que el adquiriente se asegura que el inmueble no podrá ser vendido a nadie más que a él durante el periodo de reserva, con lo que se evita que aparezca otro posible comprador que realice una mejor oferta al propietario y que por tanto suba el precio del inmueble.

Esto que puede parecer una situación excepcional, es bastante común en las negociaciones en el mercado inmobiliario ya que si no tenemos una reserva del inmueble es frecuente que a última hora se produzcan pujas al alza entre varios potenciales compradores.

Por tanto cuando se tiene claro que se va a comprar un inmueble es muy conveniente realizar un contrato de arras entre las partes cuyo funcionamiento es el siguiente:

• Se acuerda entre propietario y futuro comprador el precio de compraventa de la nave.

• Se establece un periodo de “reserva” del inmueble en función del cual el propietario no puede vender la nave a nadie más que al firmante.

• Se establece el compromiso de compra en el periodo acordado por parte del “adquiriente”.

• El futuro comprador o adquiriente entrega una cantidad de dinero como anticipo del precio de venta, cantidad que le será compensada con el precio cuando ejecute la compraventa.

• Se establece una cláusula que estipula que si el futuro comprador no ejecuta la compraventa de la nave industrial en el periodo acordado perderá la cantidad aportada como “señal”, y otra en la que se estipula que si el propietario no respeta el acuerdo y le vende la nave a un tercero deberá de devolver la cantidad aportada al firmante e indemnizarle en la cantidad que se habrá pactado entre ambas partes.

Ya por último, y como es evidente, en el contrato de arras deben de figurar los datos que aseguran de quien es la propiedad, la situación del inmueble ( si tiene cargas o no, etc), el uso permitido en la parcela o nave, así como todas las peculiaridades y cuestiones fundamentales del inmueble que se pretende comprar.

Problemas que se puede encontrar el propietario de un nave industrial al alquilar

En un post anterior hemos hablado de cláusulas abusivas que a veces los propietarios incluyen en los contratos de alquiler. Si bien este tipo de cláusulas, a pesar de figurar en algunos contratos, en muchos casos no tienen validez legal, los propietarios en ocasiones las incluyen como una acción disuasoria frente a posibles problemas con los inquilinos.

Esto es así porque si un arrendador de una nave industrial tiene problemas con los inquilinos por incumplimiento de contrato, a pesar de que normalmente la justicia les acabará dando la razón, supone un perjuicio importante para los propietarios, ya que lo que todo propietario quiere es que el inquilino pague la renta mensual o en caso contrario que abandone el inmueble.

Entre los principales problemas que se pueden encontrar los propietarios podemos señalar los siguientes.

La empresa a la que se le ha alquilado la nave industrial no paga y está en concurso de acreedores

Éste probablemente es el principal problema al que se puede enfrentar un propietario, ya que si la empresa a la que le ha alquilado la nave entra en concurso de acreedores dicha empresa no pagará la renta ni tampoco abandonará la nave hasta que haya una resolución judicial.

La rapidez de actuación del juzgado dependerá de muchos factores, pero actualmente se estima que el periodo en el que se consigue que la empresa abandone el inmueble oscila en torno a unos diez meses.

Para evitar la insolvencia por concurso de acreedores algunos propietarios optan por incluir en los contratos una cláusula en virtud de la cual una persona física actúa como avalista solidario de la sociedad arrendataria. También, es frecuente solicitar un aval bancario de entre seis meses y un año para evitar impagos.

El anterior inquilino se ha marchado dejando deudas de comunidad

A veces ocurre que un inquilino no ha abonado las cuotas de comunidad del inmueble y el propietario se entera de la deuda una vez que la empresa arrendataria ha abandonado el inmueble. La solución a este problema es reclamar dicha deuda a quien corresponde, pero si el inquilino no paga no quedará más remedio que interponer una demanda o bien asumir la deuda para evitar un proceso tedioso y caro que en muchas ocasiones no compensa por la cuantía de la deuda.

Algunos propietarios, para evitar esta incidencia optan por incluir la comunidad en la cuota de alquiler y asumir ellos directamente los pagos.

El inquilino ha abandonado la nave pero ha dejado cosas dentro

Este es un problema que tiene fácil solución incluyendo una cláusula en los contratos de alquiler que indica que el inquilino al abandonar la nave industrial tiene que dejarla vacía, y que en caso de no hacerlo así el propietario podrá disponer de dicho contenido como mejor le interese.

Hay que recalcar que esta cláusula es necesaria, ya que si no se indica de manera explícita el inquilino podrá reclamar sus pertenencias y el propietario se verá en la situación de hacerse cargo de unos bienes que le suponen un incordio y que en muchas ocasiones no sabe dónde meterlos.

El inquilino abandona la nave y ha ocasionado desperfectos

Para cubrir los desperfectos que un inquilino pueda ocasionar en la nave alquilada se utiliza la fianza. Esta fianza se estipula por ley en la cuantía de dos meses del alquiler siempre y cuando el periodo de duración del contrato sea de al menos un año. Además, como se ha explicado en un post anterior, el propietario tiene que depositar dicha fianza en el instituto de vivienda de la comunidad correspondiente, la cual actuará como agente mediador en caso de un posible conflicto.

No obstante en ocasiones ocurre que el importe de la fianza no es suficiente para cubrir los desperfectos ocasionados, por lo que habrá que intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para reponer el inmueble al estado en que se entregó originariamente, tal y como se suele estipular en los contratos de alquiler.

Aspectos básicos que debería de saber si va a alquilar una nave industrial

Si necesita unas nuevas instalaciones para su empresa y está pensando en alquilar una nave industrial hay una serie de aspectos básicos que debería de saber antes de alquilar una nave. Un resumen de algunas de las cuestiones más importantes es el siguiente.

Tiempo de permanencia

Aunque este es un aspecto que puede ser variable en función de la necesidad o el interés de las partes, normalmente se suele exigir un periodo de permanencia mínimo de un año y como mucho un máximo de cinco años. Es muy frecuente que se establezca en el contrato una duración del alquiler de cinco años con la obligatoriedad de cumplimiento del primer año y una cláusula que especifique que a partir del primer año de contrato el inquilino podrá abandonar la nave previo aviso con dos meses de antelación al propietario.

También es usual que se establezcan contratos de un año prorrogables.

Fianza

En el caso del alquiler de las naves industriales hay que entregar dos meses de fianza y el arrendador o propietario tiene que depositar esa fianza en el instituto de vivienda y suelo de su comunidad. Al término del contrato el propietario tiene que devolver la fianza al arrendatario siempre y cuando éste entregue la nave en las mismas condiciones que cuando la alquiló. En caso de que el propietario considere que hay destrozos y que pueda probarlo la fianza actuará como garantía para la reparación de los daños.

Licencia de actividad

La licencia de actividad es exclusivamente responsabilidad de la empresa inquilina, es decir, la propiedad no suele realizar una inversión para adaptar la nave o el local a la actividad de la empresa arrendataria sino que será ésta la que tenga que realizar la inversión de reforma para adaptar la nave alquilada a la actividad que vaya a desarrollar.

Mejoras en la nave

Al hilo del punto anterior, cuando una empresa se instala en una nueva nave suele necesitar realizar alguna reforma para adaptar la nave a su actividad. Muchas de estas reformas pueden ser consideradas mejoras en el inmueble, como por ejemplo la construcción de oficinas, pintura, etc. Normalmente las mejoras que se realicen en las naves quedarán a favor de la propiedad sin necesidad de que ésta compense al inquilino a su marcha de la nave alquilada, si bien es bastante usual que los propietarios concedan un tiempo de carencia en el pago de la renta mientras la nueva empresa se instala.

Seguros

El propietario de la nave tiene que tener un seguro del continente y el inquilino un seguro del contenido. Es decir, que si por ejemplo se cae un muro de la nave a consecuencia de un temporal debería de cubrir el desperfecto el seguro del propietario, pero si se cae un muro porque el inquilino trabajando le da un golpe con una máquina entonces debería de cubrir el seguro del arrendatario.

Actualización de precios

Normalmente los contratos de alquiler se actualizan anualmente según el índice de precios al consumo o IPC. Hay que tener en cuenta que esta actualización puede ser positiva o negativa en función de la variación del índice de precios.

Impuestos

Los alquileres actualmente llevan un IVA del 21%, IVA que en el caso de las empresas les será compensado cuando realicen la liquidación con hacienda. Por otra parte los alquileres están sujetos a retención y actualmente es del 20% por lo que el arrendador cuando emite la factura deberá de poner la base imponible o precio de la nave más el IVA del 21% menos la retención del 20%.

Los impuestos en la compraventa de naves industriales

Cuando compramos o vendemos una nave industrial debemos de saber qué opciones impositivas tenemos y cuál es la que más nos conviene en función de nuestra situación.

Normalmente al vender o comprar una nave industrial se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente (IVA), que es del 21%. Esto ocurre cuando la compraventa se realiza entre empresas, y como en todas las operaciones la parte vendedora (o sujeto pasivo) repercute el IVA y la parte compradora lo soporta hasta que le sea devuelto o compensado a lo largo de los diferentes periodos fiscales

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No obstante hay una figura interesante que se denomina inversión del sujeto pasivo

mediante la cual el comprador pasa a ser sujeto pasivo en lugar del vendedor y a pesar de que el comprador tiene que incluir el IVA de la operación en su declaración y el vendedor tiene que incluir el IVA en la factura que emita por la venta, en realidad no se produce un movimiento de dinero por el importe del impuesto.

Esta medida se ha introducido en España para evitar que la agencia tributaria deje de ingresar el IVA por la posible bancarrota o entrada en concurso de las empresas, sobre todo inmobiliarias, es decir, para entenderlo mejor supongamos una empresa promotora inmobiliaria que vende una nave industrial y aplica en la factura de venta el IVA correspondiente. Esta promotora deberá de ingresar ese IVA de la venta en su declaración cuando llegue el momento, mientras que la parte compradora lo deducirá. Pues bien, dada la situación económica actual, muchas empresas han entrado en concurso o directamente han desaparecido, por lo que la cuenta final para hacienda es que no ingresa ese IVA pero sí tiene que deducírselo a la parte compradora, con el consiguiente perjuicio para la hacienda pública.

Para evitar estos casos de impago a Hacienda se ha creado la figura de la “inversión del sujeto pasivo” que hemos explicado anteriormente.

Ya por último tenemos el caso de que sea un particular el que vende una nave industrial y no una empresa. En este caso se aplicará el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en el caso de Galicia es de un 10%, mientras que en otras comunidades autónomas es más bajo, como por ejemplo en Madrid que es de un 6%.

Los seguros en el alquiler de una nave industrial.

Tanto si es usted es arrendador o arrendatario de una nave industrial debe de saber que para evitar problemas o conflictos frente a posibles “desastres” que puedan ocurrir en la nave arrendada durante el periodo del contrato, lo normal es tener un seguro que cubra las posibles incidencias.

Pero ¿Quién paga el seguro y qué es lo que cubre?

Todas las empresas normalmente tienen al menos un seguro de responsabilidad civil, pero

cuando se trata de alquilar una nave industrial los propietarios suelen exigir algo más. En concreto, en la mayoría de los contratos de arrendamiento se suele incluir una cláusula expresa en la que se obliga al arrendatario a disponer de un seguro que cubra el contenido, mientras que los propietarios deben de tener un seguro que cubra el continente. Esto lo que quiere decir es que responderá la aseguradora del arrendatario si por ejemplo durante el desarrollo de su actividad la empresa le da un golpe a la cubierta de la nave con una máquina y la rompe. Sin embargo si se cae la cubierta por un fuerte viento y ésta al caer causa daños, responderá el seguro del propietario.

En pocas palabras, el seguro del arrendatario o inquilino responderá cuando se causen daños en el inmueble derivados de la actividad de la empresa arrendataria, mientras que el seguro del propietario responderá cuando existan daños que no son motivados por la actividad de la empresa inquilina.

Para esto en los contratos debe de especificarse claramente cuál es la actividad que va a ejercer en la nave la arrendataria, siendo un motivo de rescisión de contrato el desarrollo de actividades que no están contemplados en dicho contrato de alquiler. Además también suele especificarse en los contratos por qué tipo de siniestros debe de responder cada parte y qué tipo de productos o sustancias está terminante prohibido manejar en el interior del inmueble, como, según el caso, explosivos o productos altamente inflamables.

Por último no se debe olvidar que para que los seguros nos amparen, debemos de tener todos los papeles del inmueble y de nuestra empresa en orden, y es fundamental contar con la pertinente licencia de actividad que nos adapta a la normativa existente y nos autoriza a desarrollar nuestro trabajo en dichas instalaciones.

La fianza y el alquiler de una nave industrial (I)

La mayoría de la gente que alquila una nave industrial sabe que, a diferencia de lo que ocurre con el alquiler de pisos, la fianza que se exige en los contratos de alquiler de una nave es de dos meses del importe de la renta mensual acordada, mientras que en el caso de los pisos es de un mes.

También debemos saber que en los contratos de larga duración la fianza se actualiza respecto al índice de precios al consumo (IPC), aunque, quizá debido a que en la actualidad este índice experimenta variaciones muy pequeñas, muchos propietarios no realizan la actualización.

Otra cuestión muy importante y que sin embargo mucha gente no sabe, incluyendo a algunos propietarios, es que desde el año 2011 es obligatorio depositar esa fianza en el instituto de vivienda, fianza que será devuelta una vez finalizado el contrato de alquiler y siempre que haya un acuerdo manifiesto entre el arrendador y el arrendatario. En caso de que el arrendador no deposite la fianza en el instituto de vivienda podrá ser sancionado con multas que van desde los 300 euros hasta los 3.000 € o incluso el doble de la fianza exigible, es decir, que si es usted el propietario de una nave industrial y la quiere alquilar no se olvide de realizar este depósito ya que es muy fácil de comprobar por la administración si se ha realizado este trámite o no al cruzarse los datos del propietario con haciendas y en caso de no haberlo hecho se arriesga  a una multa importante.

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Comprar una nave hecha o hacerla nueva

Mucha gente que necesita una nave industrial se pregunta qué es mejor en estos momentos, comprar una nave que ya esté construida o hacer una nueva.

La respuesta a esta pregunta no está clara ya que dependerá de muchos factores, pero lo que sí es una realidad es que actualmente se pueden encontrar en el mercado de compraventa de naves industriales oportunidades muy interesantes por su localización, características y precio.

Las ventajas de comprar una nave industrial frente a la opción de hacerse una nueva son varias. Por ejemplo podemos destacar que actualmente en el mercado se pueden encontrar naves a la venta prácticamente a precio de coste y que al comprar una nave nos podemos instalar en un polígono o en una zona ya consolidada y con dinamismo comercial. Sin embargo comprar una nave aprovechando las oportunidades que ofrece el mercado en estos momentos también tiene sus inconvenientes. Entre otros podemos destacar que normalmente en los polígonos que ya están consolidados las naves suelen tener bastantes años, por lo que en mayor o menor medida necesitarán una reforma. Además, tendremos que adaptarla a las necesidades de la actividad que pretendemos desarrollar en ella, ya que es muy raro encontrar una nave que se adapte totalmente a nuestra actividad.

Por otra parte hacerse una nave nueva, o comprar una nave de nueva promoción, también tiene algunos inconvenientes. Por un lado en los principales polígonos industriales es muy usual no encontrar suelo disponible, y si lo hay el precio es muy elevado, por lo que la mayoría de las naves de nueva promoción se ubican en parques empresariales de nueva creación y con un futuro en muchos casos incierto, lo que expone la inversión en muchos casos a un riesgo elevado. A esto hay que añadir que estos nuevos parques empresariales todavía no tienen una gran ocupación y esto puede ser un inconveniente para muchas empresas que precisan de las sinergias comerciales que se suelen establecer entre las empresas de los polígonos consolidados.

Además los trámites administrativos en el caso de hacerse una nave nueva suelen ser más lentos y tediosos que si se opta por comprar directamente. En este caso además, si optamos por la autopromoción, estamos expuestos a una cierta incertidumbre frente al coste final, ya que raramente el precio final que se paga coincide con lo presupuestado inicialmente, cosa que nunca sucede si acudimos al mercado de compraventa. También debemos de tener en cuenta que el coste por metro cuadrado de construcción de una nave es raro que baje de los 300 €, a lo que tenemos que sumar el coste del suelo, y por estas cifras se pueden encontrar naves en el mercado que pueden resultar muy atractivas.

Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de una nave industrial

Hace unos días leíamos un artículo interesante que hacía referencia a cláusulas abusivas que con frecuencia el arrendador incluye en los contratos de alquiler.

En dicho artículo se aportaban datos de impagos de la renta de alquiler, indicando que los impagos han crecido casi un 17% en el año 2014 respecto al año anterior. Este dato preocupante, aunque hay que tener en cuenta que se refiere al mercado residencial y no industrial, provoca que muchos arrendadores intenten protegerse incluyendo en los contratos cláusulas que con el asesoramiento de un profesional probablemente un arrendatario no aprobaría.

Entre otras cláusulas abusivas, el referido artículo hacía referencia a que en determinados

contratos del alquiler el arrendador “obliga” al arrendatario a asumir todos los costes judiciales en caso de exista conflicto y haya que acudir a los tribunales.  También se cita como cláusula abusiva la que obliga al arrendatario a asumir todos los gastos de mantenimiento del inmueble, incluso aquellos provocados por el desgaste del tiempo y todas las reparaciones necesarias en el inmueble, incluso las de aquellos desperfectos que no son causados por la actividad del inquilino.

Ya por último, también se hacía alusión a la cláusula tan corriente en los contratos de alquiler que permite el acceso al propietario al inmueble arrendado siempre y cuando el propietario lo requiera.

Visto de esta manera la verdad es que este tipo de cláusulas resultan cuando menos llamativas y en cierto modo resultan abusivas. No obstante hay que matizar que a pesar de que figuren en determinados contratos carecen de validez si realmente existe un conflicto de intereses entre arrendador y arrendatario y hay que acudir a un juzgado. Recordar que los alquileres se rigen por la ley de arrendamientos por lo que todas aquellas cláusulas que no estén contempladas en esta ley y que resulten perjudiciales para los arrendatarios no tendrán validez en caso de que se acuda a los tribunales, por lo que nuestra opinión es que este tipo de cláusulas, al carecer de validez legal, lo único que buscan es conferir cierta “seguridad” al arrendador a la hora de evitar problemas frente a los inquilinos, es decir, podríamos hablar de que en la mayoría de los casos lo que persiguen es un efecto disuasorio frente a futuros problemas.

En todo caso, nuestra recomendación tanto para propietarios como para inquilinos es que busquen un asesoramiento profesional con el fin de evitar problemas y para saber con fiabilidad qué es lo que se está firmando realmente en el contrato de alquiler.

Qué significa el aval bancario en un contrato de alquiler de una nave industrial

Muchas veces, cuando queremos alquilar una nave industrial el propietario quiere tener alguna garantía de pago y nos pide que a la firma del contrato le entreguemos un aval bancario o un depósito que se devolverá al finalizar el contrato siempre y cuando no haya incidencias en los pagos de la renta.

No debemos confundir un aval bancario con la fianza, ya que esta última se emplea para cubrir posibles desperfectos en el inmueble, mientras que el aval bancario se utiliza para cubrir impagos en la renta.

Como su nombre indica, un aval bancario es una garantía de pago avalada por un entidad bancaria. Normalmente en los contratos de alquiler de una nave industrial se establecen avales por 6 meses o un año, que es el tiempo que el propietario estima que tardará en desalojar al inquilino si hay que proceder a un deshaucio.

Los costes para el arrendatario de un aval bancario dependerán normalmente del importe a avalar, ya que calculan como una tasa o porcentaje de la cantidad que el banco avala, a lo que habrá que añadir el riesgo que en cada caso asume el banco. No existe un coste fijo pero podemos decir que normalmente el coste de un aval oscilará entre un 3% y un 5% de la cantidad que se avala.

Por otra parte hay que tener en cuenta que un aval bancario al final es como una línea de crédito más por lo que para muchas empresas, a pesar de ser solventes, es complicado el acceso, lo que unido a su coste provoca que muchas veces los empresarios ante a exigencia de garantías por parte del arrendador prefieran entregar un depósito que les será devuelto íntegramente al finalizar el contrato en ausencia de impagos.

Contratos tipo de venta y alquiler de naves industriales

Cuando se lleva a cabo una operación de compraventa o alquiler de una nave industrial, existen multitud de modelos de contrato que variarán en función de la voluntad o la necesidad de las partes y del asesoramiento del profesional que supervise la corrección de lo redactado y la protección de su cliente.

No obstante, por ejemplo los contratos de arrendamiento se rigen por la ley de arrendamientos urbanos por lo que pesar de la personalización de los acuerdos entre las partes todos los contratos deben de ajustarse a la ley.

Los contratos típicos que suelen emplearse en las operaciones de venta o alquiler de naves industriales son los siguientes:

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa de una nave industrial no difiere en gran medida de los contratos de compraventa de los inmuebles en general. En líneas generales en el mismo se tiene que identificar quién o quiénes son los propietarios y quién la parte compradora, las características de la propiedad y su ubicación, se tiene que expresar la existencia o no de cargas hipotecarias o de cualquier otro tipo y se acuerda en el contrato el precio, las forma y condiciones de pago y el otorgamiento de la escritura de propiedad.

Para evitar posibles problemas siempre es fundamental recurrir a un profesional que nos asesore en la redacción y en la firma del contrato.

Contrato de alquiler o arrendamiento

En este tipo de contratos tanto el arrendador como el arrendatario acuerdan las condiciones en las que se llevará a cabo la operación de alquiler de la nave industrial, ajustándose a las necesidades de ambos e intentando siempre buscar una posición equilibrada para ambos que facilite la operación.

A pesar de que el periodo de alquiler depende de ambas partes, normalmente se suele acordar un contrato de alquiler superior a un año para que el arrendatario o inquilino proteja la inversión de reforma que suele ser necesaria para adaptar nave industrial a su actividad. Además, con contratos superiores a un año el inquilino también se asegura un precio de alquiler estable.

En estos contratos además de fijar el periodo de alquiler y la renta, también se estipula que el arrendador tiene que entregar dos meses de fianza, que posteriormente el propietario tiene que depositar en el instituto de vivienda hasta la finalización del contrato. Algunos propietarios también exigen un aval bancario o un depósito que complementa a la fianza.

Contrato de alquiler con opción de compra

Este tipo de contrato es una variante de un contrato tipo de alquiler con la particularidad de que en el contrato se fija un precio de venta de la nave y un plazo para ejecutar la compra por parte del arrendatario. Si llegado el momento el inquilino desea ejecutar la opción de compra se le descontará del precio de fijado de venta la renta que ha aportado en concepto de alquiler.

Normalmente el plazo para ejecutar la opción de compra no suele exceder de tres años, ya que una opción de compra a largo plazo puede no beneficiar al propietario. 

Contrato de reserva o de arras

Como su nombre indica, este tipo de contrato no es más que una reserva de la propiedad por un periodo de tiempo (en el caso de las naves industriales suele ser uno o dos meses) en el cual el propietario no podrá alquilar o vender la nave. El interesado en comprar o alquilar la nave industrial entrega una cantidad de dinero como reserva que una vez que alquile o compre se le devolverá o descontará. En el caso de que llegado el momento el interesado no haga efectiva su reserva, entonces perderá el dinero aportado como señal.