martes, 14 de julio de 2015

Los impuestos en la compraventa de naves industriales

Cuando compramos o vendemos una nave industrial debemos de saber qué opciones impositivas tenemos y cuál es la que más nos conviene en función de nuestra situación.
Normalmente al vender o comprar una nave industrial se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente (IVA), que es del 21%. Esto ocurre cuando la compraventa se realiza entre empresas, y como en todas las operaciones la parte vendedora (o sujeto pasivo) repercute el IVA y la parte compradora lo soporta hasta que le sea devuelto o compensado a lo largo de los diferentes periodos fiscales
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No obstante hay una figura interesante que se denomina inversión del sujeto pasivo
mediante la cual el comprador pasa a ser sujeto pasivo en lugar del vendedor y a pesar de que el comprador tiene que incluir el IVA de la operación en su declaración y el vendedor tiene que incluir el IVA en la factura que emita por la venta, en realidad no se produce un movimiento de dinero por el importe del impuesto.
Esta medida se ha introducido en España para evitar que la agencia tributaria deje de ingresar el IVA por la posible bancarrota o entrada en concurso de las empresas, sobre todo inmobiliarias, es decir, para entenderlo mejor supongamos una empresa promotora inmobiliaria que vende una nave industrial y aplica en la factura de venta el IVA correspondiente. Esta promotora deberá de ingresar ese IVA de la venta en su declaración cuando llegue el momento, mientras que la parte compradora lo deducirá. Pues bien, dada la situación económica actual, muchas empresas han entrado en concurso o directamente han desaparecido, por lo que la cuenta final para hacienda es que no ingresa ese IVA pero sí tiene que deducírselo a la parte compradora, con el consiguiente perjuicio para la hacienda pública.
Para evitar estos casos de impago a Hacienda se ha creado la figura de la “inversión del sujeto pasivo” que hemos explicado anteriormente.


Ya por último tenemos el caso de que sea un particular el que vende una nave industrial y no una empresa. En este caso se aplicará el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en el caso de Galicia es de un 10%, mientras que en otras comunidades autónomas es más bajo, como por ejemplo en Madrid que es de un 6%.

domingo, 5 de julio de 2015

Los seguros en el alquiler de una nave industrial.

Tanto si es usted es arrendador o arrendatario de una nave industrial debe de saber que para evitar problemas o conflictos frente a posibles “desastres” que puedan ocurrir en la nave arrendada durante el periodo del contrato, lo normal es tener un seguro que cubra las posibles incidencias.

Pero ¿Quién paga el seguro y qué es lo que cubre?

Todas las empresas normalmente tienen al menos un seguro de responsabilidad civil, pero
cuando se trata de alquilar una nave industrial los propietarios suelen exigir algo más. En concreto, en la mayoría de los contratos de arrendamiento se suele incluir una cláusula expresa en la que se obliga al arrendatario a disponer de un seguro que cubra el contenido, mientras que los propietarios deben de tener un seguro que cubra el continente. Esto lo que quiere decir es que responderá la aseguradora del arrendatario si por ejemplo durante el desarrollo de su actividad la empresa le da un golpe a la cubierta de la nave con una máquina y la rompe. Sin embargo si se cae la cubierta por un fuerte viento y ésta al caer causa daños, responderá el seguro del propietario.

En pocas palabras, el seguro del arrendatario o inquilino responderá cuando se causen daños en el inmueble derivados de la actividad de la empresa arrendataria, mientras que el seguro del propietario responderá cuando existan daños que no son motivados por la actividad de la empresa inquilina.

Para esto en los contratos debe de especificarse claramente cuál es la actividad que va a ejercer en la nave la arrendataria, siendo un motivo de rescisión de contrato el desarrollo de actividades que no están contemplados en dicho contrato de alquiler. Además también suele especificarse en los contratos por qué tipo de siniestros debe de responder cada parte y qué tipo de productos o sustancias está terminante prohibido manejar en el interior del inmueble, como, según el caso, explosivos o productos altamente inflamables.


Por último no se debe olvidar que para que los seguros nos amparen, debemos de tener todos los papeles del inmueble y de nuestra empresa en orden, y es fundamental contar con la pertinente licencia de actividad que nos adapta a la normativa existente y nos autoriza a desarrollar nuestro trabajo en dichas instalaciones.