La importancia del contrato de arras en la compraventa de una nave industrial

Comprar una nave industrial implica un proceso de recopilación de documentación, trámites y gestiones para conseguir la financiación, estudios del estado del inmueble y, en muchos casos, de la adaptación necesaria a la actividad que se va a desarrollar en el inmueble.

Todo esto, como es lógico, lleva un tiempo, por lo que cuando alguien tiene claro que va a comprar una nave industrial es muy conveniente firmar una reserva o contrato de arras para asegurarse de que mientras realiza todas las gestiones previas a la compraventa el propietario no le vende la nave a un tercero.

La importancia del contrato de arras en una operación de compraventa radica en que el adquiriente se asegura que el inmueble no podrá ser vendido a nadie más que a él durante el periodo de reserva, con lo que se evita que aparezca otro posible comprador que realice una mejor oferta al propietario y que por tanto suba el precio del inmueble.

Esto que puede parecer una situación excepcional, es bastante común en las negociaciones en el mercado inmobiliario ya que si no tenemos una reserva del inmueble es frecuente que a última hora se produzcan pujas al alza entre varios potenciales compradores.

Por tanto cuando se tiene claro que se va a comprar un inmueble es muy conveniente realizar un contrato de arras entre las partes cuyo funcionamiento es el siguiente:

• Se acuerda entre propietario y futuro comprador el precio de compraventa de la nave.

• Se establece un periodo de “reserva” del inmueble en función del cual el propietario no puede vender la nave a nadie más que al firmante.

• Se establece el compromiso de compra en el periodo acordado por parte del “adquiriente”.

• El futuro comprador o adquiriente entrega una cantidad de dinero como anticipo del precio de venta, cantidad que le será compensada con el precio cuando ejecute la compraventa.

• Se establece una cláusula que estipula que si el futuro comprador no ejecuta la compraventa de la nave industrial en el periodo acordado perderá la cantidad aportada como “señal”, y otra en la que se estipula que si el propietario no respeta el acuerdo y le vende la nave a un tercero deberá de devolver la cantidad aportada al firmante e indemnizarle en la cantidad que se habrá pactado entre ambas partes.

Ya por último, y como es evidente, en el contrato de arras deben de figurar los datos que aseguran de quien es la propiedad, la situación del inmueble ( si tiene cargas o no, etc), el uso permitido en la parcela o nave, así como todas las peculiaridades y cuestiones fundamentales del inmueble que se pretende comprar.

Problemas que se puede encontrar el propietario de un nave industrial al alquilar

En un post anterior hemos hablado de cláusulas abusivas que a veces los propietarios incluyen en los contratos de alquiler. Si bien este tipo de cláusulas, a pesar de figurar en algunos contratos, en muchos casos no tienen validez legal, los propietarios en ocasiones las incluyen como una acción disuasoria frente a posibles problemas con los inquilinos.

Esto es así porque si un arrendador de una nave industrial tiene problemas con los inquilinos por incumplimiento de contrato, a pesar de que normalmente la justicia les acabará dando la razón, supone un perjuicio importante para los propietarios, ya que lo que todo propietario quiere es que el inquilino pague la renta mensual o en caso contrario que abandone el inmueble.

Entre los principales problemas que se pueden encontrar los propietarios podemos señalar los siguientes.

La empresa a la que se le ha alquilado la nave industrial no paga y está en concurso de acreedores

Éste probablemente es el principal problema al que se puede enfrentar un propietario, ya que si la empresa a la que le ha alquilado la nave entra en concurso de acreedores dicha empresa no pagará la renta ni tampoco abandonará la nave hasta que haya una resolución judicial.

La rapidez de actuación del juzgado dependerá de muchos factores, pero actualmente se estima que el periodo en el que se consigue que la empresa abandone el inmueble oscila en torno a unos diez meses.

Para evitar la insolvencia por concurso de acreedores algunos propietarios optan por incluir en los contratos una cláusula en virtud de la cual una persona física actúa como avalista solidario de la sociedad arrendataria. También, es frecuente solicitar un aval bancario de entre seis meses y un año para evitar impagos.

El anterior inquilino se ha marchado dejando deudas de comunidad

A veces ocurre que un inquilino no ha abonado las cuotas de comunidad del inmueble y el propietario se entera de la deuda una vez que la empresa arrendataria ha abandonado el inmueble. La solución a este problema es reclamar dicha deuda a quien corresponde, pero si el inquilino no paga no quedará más remedio que interponer una demanda o bien asumir la deuda para evitar un proceso tedioso y caro que en muchas ocasiones no compensa por la cuantía de la deuda.

Algunos propietarios, para evitar esta incidencia optan por incluir la comunidad en la cuota de alquiler y asumir ellos directamente los pagos.

El inquilino ha abandonado la nave pero ha dejado cosas dentro

Este es un problema que tiene fácil solución incluyendo una cláusula en los contratos de alquiler que indica que el inquilino al abandonar la nave industrial tiene que dejarla vacía, y que en caso de no hacerlo así el propietario podrá disponer de dicho contenido como mejor le interese.

Hay que recalcar que esta cláusula es necesaria, ya que si no se indica de manera explícita el inquilino podrá reclamar sus pertenencias y el propietario se verá en la situación de hacerse cargo de unos bienes que le suponen un incordio y que en muchas ocasiones no sabe dónde meterlos.

El inquilino abandona la nave y ha ocasionado desperfectos

Para cubrir los desperfectos que un inquilino pueda ocasionar en la nave alquilada se utiliza la fianza. Esta fianza se estipula por ley en la cuantía de dos meses del alquiler siempre y cuando el periodo de duración del contrato sea de al menos un año. Además, como se ha explicado en un post anterior, el propietario tiene que depositar dicha fianza en el instituto de vivienda de la comunidad correspondiente, la cual actuará como agente mediador en caso de un posible conflicto.

No obstante en ocasiones ocurre que el importe de la fianza no es suficiente para cubrir los desperfectos ocasionados, por lo que habrá que intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para reponer el inmueble al estado en que se entregó originariamente, tal y como se suele estipular en los contratos de alquiler.