sábado, 3 de diciembre de 2016

La evolución del índice de Precios al Consumo (IPC) y las rentas de alquiler de las naves industriales.

Normalmente las rentas de alquiler de las naves industriales están referenciadas en base al Índice de Precios al consumo (IPC) en contratos de alquiler con una duración de más de un año. No obstante, existen casos en los que propietarios y arrendatarios acuerdan una renta progresiva de manera que para facilitar la entrada del nuevo inquilino se acuerda una reducción de la renta de alquiler los primeros años con subidas progresivas a lo largo del periodo de arrendamiento, por lo que en este caso el IPC deja de tener el papel de actualizador de rentas frente a los incrementos pactados en la renta.

A pesar de todo, lo habitual es que la subida de rentas a lo largo del periodo contractual esté definido por las variaciones en el IPC, y esto es algo que en los últimos años preocupa a los arrendadores por las bajas tasas de variación del IPC, mostrando incluso valores negativos, a pesar de que los últimos datos muestran una tendencia al alza.

Evolución del IPC en España años 2015-2016.

La realidad es que los propietarios en muchas ocasiones intentan proteger el valor de sus rentas incluyendo una cláusula en los contratos que explicita que las rentas de alquiler se actualizarán en función del IPC siempre y cuando éste no muestre valores negativos. Por otra parte también intentan proteger sus rentas poniendo condiciones de revisión de rentas en los contratos de larga duración o, directamente, no accediendo a firmar contratos de alquiler largos.

Esto es un problema que suele surgir a la hora de negociar los alquileres si bien el impacto real de un IPC bajo sobre los intereses económicos de los propietarios no está del todo claro. Por una parte es obvio que con tasas de variación de los precios reducidas el incremento de las rentas de alquiler será menor, pero por otra parte ese menor aumento del coste de la vida repercutirá generalmente en un menor gasto de los propietarios.

Desde nuestro punto de vista lo más justo es referenciar las rentas en base al IPC independientemente de la evolución del mismo, ya que las variaciones del coste de la vida nos afectan a todos por igual. Otra cosa es pactar previamente un escalado de precios que facilite la entrada del nuevo inquilino y minimice los costes de traslado y adaptación de la nave industrial a la nueva actividad.

sábado, 15 de octubre de 2016

Comprar una nave industrial con IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Una de las preguntas habituales que se hacen los compradores de naves industriales es si deben realizar la compra con IVA o aplicando el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Normalmente la respuesta es clara, con IVA, pero hay una serie de matices que se deben de tener en cuenta.

Si una empresa tiene sus cuentas saneadas, a la hora de comprar una nave industrial suele ser conveniente aplicar el IVA, ya que a pesar de que sobre el precio de compra hay que aplicar el 21% del IVA correspondiente ese IVA es deducible y se compensará con el IVA soportado de las compras de la empresa hasta que sea neutro. Además, como hemos explicado en un post anterior, existe la figura llamada “Inversión del sujeto pasivo de IVA”, mediante la cual, y siempre previa referencia explícita en la escritura notarial, en el momento de la compraventa no será necesario desembolsar el 21% del IVA.

Por otra parte cuando hablamos de la salud de las cuentas de la empresa que realiza la compra de la nave industrial, debemos de tener en cuenta que si compramos la nave a nombre de nuestra sociedad, ese inmueble pasará a formar parte del patrimonio de la empresa y por tanto podrá ser empleado como garante por terceros en una hipotética situación de embargo.

Otro aspecto a tener en cuenta si queremos comprar una nave con IVA y ahorrarnos el impuesto de transmisiones patrimoniales es que el vendedor tiene que tener capacidad para emitir una factura con IVA, es decir, el que vende tiene que ser una sociedad, un autónomo o estar dado de alta el IVA para poder emitir una factura. Si el que vende no está en ninguna de estas situaciones no quedará más remedio que aplicar el ITP y nuestra compra se encarecerá en el importe del impuesto de transmisiones correspondientes, que en el caso de Galicia es del 10%.

Por tanto la conclusión es que normalmente suele ser recomendable comprar una nave con IVA a no ser que queramos que dicha propiedad forme parte de nuestro patrimonio personal y no del patrimonio de nuestra sociedad.

martes, 4 de octubre de 2016

Situación del mercado de las naves industriales en Galicia

El mercado inmobiliario industrial desde siempre ha presentado una evolución en cierto modo correlacionada con el mercado inmobiliario genérico pero con características específicas que lo diferencian del mercado inmobiliario en general o del residencial en particular. En esta línea podemos decir que la situación actual del mercado de las naves industriales en Galicia empieza a mostrar signos de una cierta recuperación, más intensa en el mercado de alquiler de naves industriales y con mayor moderación en la compraventa.

En cuanto al mercado de alquiler de naves industriales, se ha producido en los últimos años un fuerte repunte de la demanda animada por el ajuste de precios y una mayor estabilidad de la actividad económica. Si hasta hace no mucho tiempo la demanda era protagonizada principalmente por empresas que buscaban nuevas instalaciones para ajustar costes respecto a sus instalaciones habituales, en la actualidad la tendencia de la demanda es la de empresas que necesitan una ampliación o que están en fase de realizar nuevas implantaciones. Es decir, las empresas han pasado de cambiar de nave para ahorrar costes, bien sea instalándose en una más pequeña o en una ubicación diferente, a buscar nuevas naves por necesidad de más espacio o de otras ubicaciones por intereses comerciales.
Asimismo otro aspecto que ha cambiado en el mercado de alquiler industrial es el perfil de la demanda en el sentido de que actualmente las grandes empresas están volviendo a tomar posiciones provocando un aumento de la demanda de naves grandes, situación que no se producía con tanto dinamismo en años anteriores en los que la demanda prácticamente estaba dirigida hacia inmuebles más pequeños y constituida por pequeñas y medianas empresas.

Respecto al mercado de compraventa, en la actualidad las comparativas de ventas interanuales siguen mostrando cifras positivas pero con incrementos mucho más moderados respecto a las cifras que muestra el mercado de alquiler.
El mayor ajuste de precios se ha producido ya años atrás y actualmente, a pesar de que sigue habiendo buenas oportunidades para los inversores, la tendencia de precios de venta es al alza, produciéndose una correlación entre la incertidumbre y los precios, de manera que a mayor inestabilidad menores precios de venta y viceversa.

Por otra parte siguen existiendo oportunidades en el mercado de compraventa de naves industriales, oportunidades que son monopolio de los propietarios que conocen la realidad del mercado y que realmente se plantean la venta siguiendo las directrices que marca un mercado competitivo que se ajusta a las necesidades actuales de los posibles compradores. Los propietarios que siguen con la mentalidad especulativa característica de la explosión inmobiliaria simplemente … no venden.

sábado, 11 de junio de 2016

Consejos para filtrar la demanda de naves industriales

Los propietarios de naves industriales con interés de alquilar o vender, utilizan distintos medios para conseguir su objetivo, ya sea utilizando sus propios recursos o contactos, o derivando el trabajo en una agencia especializada. Es entonces cuando, más tarde o más temprano empiezan las llamadas y las visitas al inmueble de posibles inquilinos o compradores.
Esto puede consumir una gran parte de nuestro tiempo, ya que lo habitual es que no todos los contactos que vamos a recibir sean buenos y que antes de alquilar o vender nuestra nave industrial tengamos que realizar una importante labor comercial. Por tanto es muy importante optimizar nuestros recursos y para ello proponemos una serie de consejos.
  • ¿Quién se interesa por nuestra propiedad?
Evidentemente no es lo mismo que quien se interesa por nuestra propiedad sea una empresa consolidada que un nuevo emprendedor. A pesar de que quizá no sea muy justo atribuir a las nuevas empresas un mayor nivel de riesgo, normalmente suele ser así, ya que la estabilidad que muestre como arrendatario estará condicionada por la evolución de su proyecto empresarial, y todos sabemos lo difícil que es hoy en día alcanzar el éxito empresarial.

Por otra parte las empresas consolidadas suelen tener un plan de negocio definido y el proceso de decisión de compra o alquiler normalmente es más rápido que en el caso de empresas noveles.

  • ¿Cuál es la actividad que se va a desarrollar?
No todas las naves industriales están preparadas para realizar cualquier tipo de actividad, ya sea por las características del inmueble o por los usos permitidos en esa determinada parcela, por lo que es importante conocer la actividad a realizar por el posible arrendatario para poder determinar la viabilidad de la misma en nuestras instalaciones.

Por otra parte en muchas ocasiones la actividad a desarrollar exigirá una reforma o adaptación importante del inmueble que el interesado intentará trasladar a la propiedad en forma de carencia o un descuento del precio. En este sentido, a pesar de que en este tipo de operaciones la negociación es necesaria, conviene dejar claro desde el principio cuales son las cesiones que el propietario está dispuesto a conceder.

  • Comunicar las condiciones desde el principio
Al hilo de lo expuesto anteriormente, es fundamental que la propiedad marque las condiciones desde el primer momento, es decir, los interesados deben saber cual es el precio del inmueble, las actividades que a la propiedad le interesan o no, el plazo máximo de un posible contrato y de su revisión, si es el caso, el periodo de carencia, etc.


En este caso, el filtro fundamental es el precio, ya que si éste no se deja claro desde un principio con una alta probabilidad nos veremos abocados a recibir multitud de visitas fallidas, por eso, y a pesar de que muchos propietarios son reacios a fijar un precio y prefieren discutir este término personalmente con los interesados, dejar clara esta cuestión nos ahorrará mucho tiempo y esfuerzo.

domingo, 29 de mayo de 2016

Consejos para vender antes una nave industrial

El mercado de compraventa de naves industriales muestra una actividad moderada. Los precios de venta se han estabilizado después de años de fuertes caídas y la competencia es dura para captar compradores. Por eso es conveniente seguir una serie de consejos si quiere vender su nave industrial.

1.-Tenga preparada toda la documentación disponible de su inmueble y aporte claridad y
transparencia a los posibles compradores.
En este sentido es importante presentar a los potenciales compradores la escritura de propiedad y una nota simple del registro de la propiedad, en la que aparecerán los aspectos más relevantes que afectan a la nave industrial que queremos vender, tales como quién es la propiedad, el uso del inmueble y si está sometida a cargas.

2.- Conozca el mercado en el que está compitiendo, es decir, la disponibilidad de naves industriales a la venta en su zona de influencia y los precios de venta de referencia.
Para esto es muy importante que un profesional del sector le asesore respecto a los precios objetivo y la estrategia comercial a seguir.

3.- Olvídese de influencias emocionales y sea objetivo.
Muchos propietarios tienen un fuerte vínculo emocional con la propiedad que han puesto a la venta ya que durante muchos años ha sido una herramienta más que les ha permitido ejercer su trabajo y ganarse la vida. Esta influencia nunca es buena para ser objetivo a la hora de fijar los precios en un mercado tan competitivo como lo es el mercado inmobiliario. A los compradores no les importará mucho ese valor intangible que el propietario le confiere a su propiedad, por eso, y como hemos dicho en el punto anterior, es muy importante el asesoramiento de un profesional.

4.- Los compradores prefieren naves "limpias", entiendo por limpias aquellas naves que preferiblemente están diáfanas y pueden ser adaptadas fácilmente y al menor coste a la actividad de su nuevo propietario.
En este sentido muchas veces nos encontramos con propietarios que tienen sus naves preparadas a medida para una actividad específica, con elementos y materiales fundamentales para la actividad del propietario originario y que además son costosos. Todo esto encarece el precio de la nave que se pretende vender y los futuros compradores, salvo raras excepciones, prefieren adaptar las naves a su medida sin seguir la senda del anterior propietario y, lo más importante, sin pagar un sobrecoste.
Por esto podemos asegurar que en la mayoría de los casos es mejor vender por separado la maquinaria o las instalaciones específicas de una nave industrial y no encarecer el coste del inmueble intentando vender el "paquete completo".

5.- Por último, y quizá el consejo más importante, es la paciencia. Es muy difícil vender una nave industrial porque la competencia es dura y muchas veces a los propietarios aún les cuesta asumir que los tiempos de grandes plusvalías en el mercado inmobiliario se han terminado. Actualmente lo que se está vendiendo principalmente son oportunidades, y las hay. Por eso el que pretenda obtener grandes ganancias vendiendo su nave industrial probablemente no la venda, ya que hay mucha oferta disponible de inmuebles industriales y de suelo industrial

domingo, 24 de abril de 2016

Clasulas suelo en los contratos hipotecarios.

Según una sentencia judicial de un juzgado de Madrid, las clausulas suelo son nulas. Pero, ¿qué son las cláusulas suelo? De forma resumida podemos decir que las cláusulas suelo son un mínimo impuesto en los contratos hipotecarios que se tiene que pagar independientemente de la variación del tipo de interés de referencia de los créditos hipotecarios.

Esta polémica cláusula ha sido declarada nula recientemente por un juzgado de Madrid afectando a cuarenta entidades bancarias y cajas de ahorro, ya que se considera que su aplicación no es transparente. La sentencia judicial condena a los bancos a devolver a los afectados por esta cláusula las cantidades que los hipotecados han pagado de forma indebida, además considera que se debe de aplicar carácter retroactivo desde el mes de mayo del año 2.013, lo que puede suponer la devolución de más de 4.500 millones de euros. Sin embargo desde diferentes asociaciones de consumidores defienden que el carácter retroactivo de la devolución tiene que tener su origen en el mismo momento en el que se ha originado la hipoteca, no desde mayo del 2.013 como sugiere la sentencia, por lo que el importe de la devolución podría ser considerablemente superior.

Actualmente muchas entidades financieras ya no aplican las clausulas suelo en sus contratos hipotecarios, pero desde distintas asociaciones de consumidores, amparadas por la sentencia judicial citada anteriormente, reclaman que esta medida no es suficiente sino que los hipotecados tienen derecho a la devolución de los importes pagados en virtud de una cláusula poco transparente y abusiva de los contratos hipotecarios.

A pesar de que esta condena judicial ha provocado un gran revuelo social, hay que destacar que la sentencia judicial no es firme y que las entidades afectadas pueden recurrirla.

jueves, 31 de marzo de 2016

Compra - venta de naves industriales. Apuntes para propietarios.

A pesar de que en los últimos tiempos parece que el mercado de compraventa de naves industriales se empieza a reactivar, todavía no hay indicios de un claro despegue del mercado. Por un lado la incertidumbre política y económica que vive el país provoca que se estén aplazando muchas decisiones de inversión, y por otro lado muchas de las oportunidades de inversión que había en el mercado están actualmente en manos de las entidades financieras que las ofertan a un precio de venta que en gran parte de los casos ya no es de necesidad.


Los propietarios tienen que tener claro que el que compra actualmente busca precios acordes con la situación actual. Los tiempos de auge del mercado inmobiliario han terminado y los propietarios que buscan grandes plusvalías no venden, e incluso aquellos que han comprado en mal momento es muy difícil que puedan recuperar su inversión en una operación de venta actual.  Por ello, y aunque a muchos les cueste asumirlo, lo que se está vendiendo en los últimos tiempos, salvo contadas excepciones, son oportunidades. Si un propietario de una nave industrial realmente quiere vender tiene que intentar ponerse en la mente del posible comprador, saber qué es lo busca y qué criterios maneja a la hora de tomar su decisión para intentar llegar a un acuerdo que sea beneficioso para todas las partes. En esta línea los propietarios de naves industriales que quieren vender tienen que saber que el posible comprador, entre otras cosas, va a estudiar a fondo el mercado antes de realizar la compra, mirará todas las naves disponibles que cumplen las características que necesita, analizará los pros y los contras de todas las posibilidades, buscará asesoramiento profesional, valorará la opción de construirse su propia nave en caso de haya suelo disponible, y, en caso de que sea un inversor, por regla general buscará una rentabilidad mínima de un 5%, es decir, que si la nave le cuesta 100.000 € querrá obtener una renta anual de alquiler mínima de 5.000 €.

Por tanto si un propietario quiere realmente vender su nave tendrá que conocer el mercado a fondo para saber en qué condiciones está compitiendo y si realmente su oferta está o no en el mercado de interés, teniendo muy claro, siempre que no se quiera perder el tiempo, que los tiempos de grandes plusvalías ya no existen.

lunes, 8 de febrero de 2016

El IPC y las rentas de alquiler de las naves industriales

En los últimos tiempos los propietarios de naves industriales están preocupados, entre otras razones, por dos motivos. Las naves se alquilan a unos precios mucho más bajos que en la época de auge económico y las rentas de alquiler apenas experimentan un aumento durante el periodo de vigencia de los contratos por la escasa o nula variación del índice de precios.

Esta situación de precios bajos que está experimentando la economía tiene una explicación
principal, el precio del petróleo, que actualmente se encuentra en uno de los niveles de precios más bajos que se recuerdan y es el motor que tira de los precios de una gran parte de los productos de consumo.
Tampoco ayuda la inestabilidad política que está sufriendo el país y que puede conducir a fugas de capital o llevar a los inversores a retrasar alguna de sus operaciones, lo que a su vez puede suponer una menor cantidad de dinero en circulación y un menor consumo con la consiguiente contracción de los precios.

No obstante, si nos atenemos a la historia económica, esta situación debería de ser temporal y probablemente antes que tarde la variación de los precios de consumo revertirá la situación actual y empezará a mostrar variaciones positivas de manera estable.
Normalmente las rentas de alquiler de las naves industriales o de cualquier otro inmueble se referencian en base el IPC siempre que los contratos tengan una duración superior a un año. En la práctica en muchas ocasiones los propietarios no actualizan la renta porque el impacto de la subida del IPC en la renta de alquiler no es muy significativa y algunos propietarios no se molestan en realizar la gestión pertinente para actualizar dicha renta. De todos modos tenemos que indicar que ningún arrendatario puede sentirse agraviado si se actualiza la renta en función del IPC ya que es lo normal, sobre todo en contratos de larga duración,  y el propietario está en su derecho de actualizar dichas rentas tal y como se pacta en los contratos, del mismo modo que el arrendatario está en su derecho de exigir al propietario que le baje la renta si el IPC es negativo, salvo que se pacte lo contrario.


Por tanto, en los contratos de alquiler de las naves industriales lo habitual en los contratos de una duración superior a un año es referenciar las rentas de alquiler al índice de precios al consumo, y esta es una situación que preocupa a muchos propietarios porque actualmente el IPC está registrando tasas de variación muy pequeñas o incluso negativas, pero no debemos olvidar que en el fondo el IPC muestra el coste de la vida, y que un IPC en valores bajos no tiene porqué ser malo para los propietarios ya que aunque sus rentas de alquiler no aumenten lo que ellos desean tampoco aumentarán por regla general los precios de los productos que consumen con lo cual el impacto final en la capacidad adquisitiva del propietario no debería de ser significativo.