sábado, 15 de octubre de 2016

Comprar una nave industrial con IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Una de las preguntas habituales que se hacen los compradores de naves industriales es si deben realizar la compra con IVA o aplicando el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Normalmente la respuesta es clara, con IVA, pero hay una serie de matices que se deben de tener en cuenta.

Si una empresa tiene sus cuentas saneadas, a la hora de comprar una nave industrial suele ser conveniente aplicar el IVA, ya que a pesar de que sobre el precio de compra hay que aplicar el 21% del IVA correspondiente ese IVA es deducible y se compensará con el IVA soportado de las compras de la empresa hasta que sea neutro. Además, como hemos explicado en un post anterior, existe la figura llamada “Inversión del sujeto pasivo de IVA”, mediante la cual, y siempre previa referencia explícita en la escritura notarial, en el momento de la compraventa no será necesario desembolsar el 21% del IVA.

Por otra parte cuando hablamos de la salud de las cuentas de la empresa que realiza la compra de la nave industrial, debemos de tener en cuenta que si compramos la nave a nombre de nuestra sociedad, ese inmueble pasará a formar parte del patrimonio de la empresa y por tanto podrá ser empleado como garante por terceros en una hipotética situación de embargo.

Otro aspecto a tener en cuenta si queremos comprar una nave con IVA y ahorrarnos el impuesto de transmisiones patrimoniales es que el vendedor tiene que tener capacidad para emitir una factura con IVA, es decir, el que vende tiene que ser una sociedad, un autónomo o estar dado de alta el IVA para poder emitir una factura. Si el que vende no está en ninguna de estas situaciones no quedará más remedio que aplicar el ITP y nuestra compra se encarecerá en el importe del impuesto de transmisiones correspondientes, que en el caso de Galicia es del 10%.

Por tanto la conclusión es que normalmente suele ser recomendable comprar una nave con IVA a no ser que queramos que dicha propiedad forme parte de nuestro patrimonio personal y no del patrimonio de nuestra sociedad.

martes, 4 de octubre de 2016

Situación del mercado de las naves industriales en Galicia

El mercado inmobiliario industrial desde siempre ha presentado una evolución en cierto modo correlacionada con el mercado inmobiliario genérico pero con características específicas que lo diferencian del mercado inmobiliario en general o del residencial en particular. En esta línea podemos decir que la situación actual del mercado de las naves industriales en Galicia empieza a mostrar signos de una cierta recuperación, más intensa en el mercado de alquiler de naves industriales y con mayor moderación en la compraventa.

En cuanto al mercado de alquiler de naves industriales, se ha producido en los últimos años un fuerte repunte de la demanda animada por el ajuste de precios y una mayor estabilidad de la actividad económica. Si hasta hace no mucho tiempo la demanda era protagonizada principalmente por empresas que buscaban nuevas instalaciones para ajustar costes respecto a sus instalaciones habituales, en la actualidad la tendencia de la demanda es la de empresas que necesitan una ampliación o que están en fase de realizar nuevas implantaciones. Es decir, las empresas han pasado de cambiar de nave para ahorrar costes, bien sea instalándose en una más pequeña o en una ubicación diferente, a buscar nuevas naves por necesidad de más espacio o de otras ubicaciones por intereses comerciales.
Asimismo otro aspecto que ha cambiado en el mercado de alquiler industrial es el perfil de la demanda en el sentido de que actualmente las grandes empresas están volviendo a tomar posiciones provocando un aumento de la demanda de naves grandes, situación que no se producía con tanto dinamismo en años anteriores en los que la demanda prácticamente estaba dirigida hacia inmuebles más pequeños y constituida por pequeñas y medianas empresas.

Respecto al mercado de compraventa, en la actualidad las comparativas de ventas interanuales siguen mostrando cifras positivas pero con incrementos mucho más moderados respecto a las cifras que muestra el mercado de alquiler.
El mayor ajuste de precios se ha producido ya años atrás y actualmente, a pesar de que sigue habiendo buenas oportunidades para los inversores, la tendencia de precios de venta es al alza, produciéndose una correlación entre la incertidumbre y los precios, de manera que a mayor inestabilidad menores precios de venta y viceversa.

Por otra parte siguen existiendo oportunidades en el mercado de compraventa de naves industriales, oportunidades que son monopolio de los propietarios que conocen la realidad del mercado y que realmente se plantean la venta siguiendo las directrices que marca un mercado competitivo que se ajusta a las necesidades actuales de los posibles compradores. Los propietarios que siguen con la mentalidad especulativa característica de la explosión inmobiliaria simplemente … no venden.