El lease Back en la compra venta de naves industriales

El lease back es una operación habitualmente empleada por entidades financieras mediante la cual el propietario de un inmueble lo vende a una entidad de leasing para firmar a continuación un contrato de arrendamiento financiero.

En los últimos tiempos esta figura financiera es también empleada por propietarios de patrimonio, en este caso naves industriales, que necesitan liquidez.

La operativa es la siguiente:

• El propietario de una nave industrial necesita liquidez y opta por vender su nave a un tercero ajustando su precio por debajo del precio de mercado.

• El comprador no tiene que ser una entidad financiera o de leasing sino por ejemplo una empresa o incluso un particular.

• El vendedor se compromete a alquilar la nave al nuevo propietario por un periodo de tiempo pactado asegurándole al comprador una rentabilidad superior a otras posibles inversiones alternativas.

• A la finalización del contrato de arrendamiento el inquilino o anterior propietario de la nave se reserva la opción de compra.

De esta manera muchos propietarios pueden vender su nave industrial obteniendo liquidez y a la vez asegurándose una opción de compra en caso de que al finalizar el contrato de arrendamiento les interese recuperar la propiedad del inmueble.

Por otra parte la parte compradora se asegura una rentabilidad que no suele ser menor del 5% durante el periodo de arrendamiento, obteniendo una importante plusvalía que actualmente es muy difícil de obtener a los tipos de interés vigentes.

Hay que reseñar que para que el comprador asegure la rentabilidad buscada es fundamental fijar de antemano las garantías necesarias para que el anterior propietario, que ahora es el nuevo inquilino, responda de todas las rentas de alquiler durante el periodo del contrato de arrendamiento. Asimismo una vez que tiene la garantía de pago también es importante que el plazo del arrendamiento sea suficientemente amplio para obtener la plusvalía deseada.

Puede ver alguna nave en venta con opción de lease back pulsando aquí.

Instalaciones de una nave industrial. Factores clave antes de alquilar.

Cuando una empresa necesita alquilar una nave industrial hay una serie de factores clave que tiene que tener en cuenta antes de tomar la decisión de que nave es la que más le conviene en función de sus necesidades.

Hay que saber que dependiendo de la actividad que se va a desarrollar en la nave las instalaciones pueden ser válidas o por el contrario será necesario realizar una adaptación para que nos concedan la licencia de actividad oportuna.

Los factores clave a tener en cuenta son los siguientes.

Usos permitidos en la nave de interés.

Si bien normalmente las naves situadas en polígonos industriales están habilitadas para realizar una amplia variedad de actividades, no siempre es posible llevar a cabo cualquier tipo de actividad. Por ejemplo no todas las parcelas tiene uso comercial o de servicios y esto implica que no podremos desarrollar por ejemplo una actividad de hostelería en cualquier parcela. Por esto es muy recomendable antes de alquilar una nave consultar la normativa del polígono en cuestión para conocer de antemano los usos permitidos en la nave de nuestro interés.

Tipo de actividad a realizar.

Normalmente la normativa que afecta a los usos de las naves industriales es más lasa cuando la actividad a realizar no es de concurrencia pública. Por ejemplo si lo que queremos realizar simplemente es una actividad de almacenamiento la normativa se simplifica y la adaptación de las instalaciones será más sencilla. Por el contrario si la actividad que vamos a realizar es de concurrencia pública, es decir, vamos a recibir a clientes en nuestra nave, entonces la normativa es más estricta. En este sentido por ejemplo nos exigirán que las instalaciones estén adaptadas para el acceso a minusválidos, nos exigirán una salida de emergencia, tener baños preparados para hombres y para mujeres, etc.

Instalación eléctrica.

La instalación eléctrica de las naves es un aspecto muy importante que nos puede complicar los trámites a la hora de empezar la actividad en las nuevas instalaciones. En este sentido el escenario más favorable es que la luz ya se encuentre de alta y que el nuevo inquilino tan solo tenga que realizar un cambio de titular. Si no es así, si la luz se encuentra de baja entonces es posible que para dar un alta nueva nos exijan realizar un nuevo boletín eléctrico y, dependiendo del estado de actualización de la instalación, es posible que tengamos que adaptar la instalación eléctrica a la normativa actual.

Medidas de seguridad contraincendios.

Este es otro de los factores clave que suele afectar a un gran número de nuevos inquilinos. Antiguamente las medidas que exigía la normativa de seguridad eran mucho menos exigentes que las que nos encontramos en la actualidad, y podemos decir que un gran número de las naves que se encuentran en el mercado de alquiler no cumplen la normativa actual a este respecto.

En lo que nos tenemos que fijar en este sentido es si la nave que nos interesa está preparada a nivel contraincedios, es decir, si tiene las mangueras necesarias, extintores, si hay pulsadores de emergencia, si la nave cuenta con el panel cortafuegos, etc.

Como último apunte es necesario saber que prácticamente en todos los casos siempre va a ser necesario realizar alguna adaptación en las naves industriales para poder realizar nuestra actividad, ya sea para adaptar las instalaciones a la operativa de nuestro trabajo o para cumplir la normativa que compete a nuestra actividad a efectos de que nos concedan la licencia de apertura. Por esto siempre es recomendable contar con un ingeniero que supervise la operación y que nos diga qué requisitos necesitan cumplir las instalaciones para realizar nuestra actividad, y que, en todo caso, tramite la licencia oportuna.