Tanto los propietarios de naves industriales como todos
aquellos que están pensando en comprar una nave industrial tienen que saber que
las operaciones de compraventa de una nave industrial están afectas al pago de
impuestos.
Por un lado, desde el punto de vista del comprador de una
nave industrial hay que tener en cuenta tres posibles situaciones.
1.- Si la operación se realiza entre empresas o profesionales
está sujeta al IVA del 21% si se trata de una primera transmisión, mientras que
si se trata de una segunda o ulterior transmisión podemos renunciar a la
exención del IVA y se aplicará la llamada inversión del sujeto pasivo no
repercutiendo el IVA en la factura. Otra opción sería que siendo una segunda o
posterior transmisión no se renuncie a la exención del IVA, entonces se
liquidaría el impuesto de transmisiones patrimoniales.
2.- Otro posible escenario es que la operación de
compraventa se realice entre una parte que es profesional o empresario y otra
parte que es una persona física no empresario. En este caso si se trata de una
primera transmisión del local o nave industrial habrá que aplicar el IVA al
21%, mientras que si se trata de una segunda o posterior transmisión el
impuesto de transmisiones patrimoniales (10% en Galicia).
3.- Por último, si la operación se realiza entre personas
físicas no empresarios o profesionales entonces no se repercute el IVA y se
aplicará el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Desde el punto de vista del vendedor, también hay que tener
en cuenta que la operación de compraventa está sujeta a impuestos, y que esta
operación normalmente afectará a las cuentas de la sociedad o la persona física
vendedora.
Por un lado tenemos la llamada plusvalía municipal, que es
un impuesto que grava el incremento del valor del terreno que estamos
vendiendo, impuesto por otra parte que genera mucha controversia por la falta
de criterios realistas de muchas de las tablas de actualización que emplean los
ayuntamientos por lo que según una reciente sentencia del tribunal
constitucional, se suprimirá la obligación del pago de la plusvalía municipal a
los propietarios que acrediten pérdidas en la venta de su propiedad. El importe
de este impuesto dependerá de cada ayuntamiento.
Respecto a los impuestos que gravan las ganancias
patrimoniales en la venta de una nave industrial, el cálculo se efectúa
teniendo en cuenta el precio de adquisición de la nave objeto de venta y el
precio final de venta. Si vendemos por más dinero que el que nos costó entonces
habrá que tributar por la diferencia. No obstante, para el cálculo del llamado “valor
de adquisición” podemos computar el precio de compra, los costes de mejoras que
hemos realizado en la nave, los impuestos que hemos pagado y las amortizaciones
del inmueble. Por otra parte para el cálculo del precio de venta podemos
descontar del precio real al que se vende los impuestos que haya tenido que
pagar el vendedor.
