Actualización de las rentas de alquiler 2.023 con la subida del IPC 2.022

En los últimos días estamos recibiendo muchas llamadas de clientes que piden asesoramiento respecto a la actualización de las rentas de alquiler del año 2.023 en relación con la subida del IPC que ha tenido lugar el año anterior. Este es un tema que, si bien siempre debe de quedar claramente reflejado en los contratos de alquiler, muchas veces pasa desapercibido porque es frecuente que los propietarios no actualicen las rentas del alquiler cuando los aumentos del IPC no son elevados, como ha venido sucediendo años atrás. Pero este año es distinto, ya que la variación interanual del IPC en diciembre del 2.022 finalmente ha sido del 5,8%. Es por eso que muchos propietarios se preguntan cómo actuar con los inquilinos para saber si finalmente trasladan esa subida de precios a las rentas de alquiler. 

La respuesta a esta cuestión es que si los contratos de alquiler están bien redactados los propietarios tienen derecho a actualizar las rentas y este es un derecho que  los inquilinos conocen desde la firma de los contratos de arrendamiento. Ahora bien, como siempre finalmente todo dependerá de la voluntad y de los acuerdos a los que lleguen las partes, ya que en el caso de los alquileres de naves industriales la ley de arrendamientos urbanos  no condiciona las actualizaciones de precios así como tampoco vienen limitadas por  las medidas excepcionales que ha sacado el gobierno referentes a la limitación de las subidas de los precios de los alquileres de viviendas. En este sentido es muy común que los propietarios no trasladen a las rentas de los inquilinos la totalidad del incremento del IPC sino que aumenten las rentas en un porcentaje inferior, ya sea la mitad del incremento del IPC o el importe que acuerden en función de la estabilidad del inquilino, de la duración del contrato de alquiler y de la relación que se haya fraguado entre las partes.

No obstante lo anterior, y sobre todo en los contratos de arrendamiento de larga duración, es recomendable que los propietarios de las naves industriales traten este tema con los inquilinos de forma periódica, sino anualmente al menos cada dos o tres años, porque siempre es mejor ir actualizando las rentas de alquiler poco a poco que llevar a cabo un gran incremento de los precios que compense la falta de actualización de años pasados.

Implicaciones del IPC en las rentas de alquiler (II)

Tradicionalmente los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles siempre aplican una cláusula conforme a la que las rentas de alquiler se actualizan anualmente de acuerdo a la variación del índice de precios al consumo con los datos que proporciona el instituto nacional de estadística. Esta cláusula habitual en los contratos es algo que siempre se ha considerado normal y justo por lo que no era motivo de discusión entre arrendador y arrendatario.  No obstante, la evolución del IPC interanual del mes de marzo muestra un incremento de casi un 10%, con las importantes implicaciones que esto tiene para tantos y tantos arrendatarios.

La importancia de este aumento es de tal magnitud que el gobierno ha congelado temporalmente la aplicación de esta cláusula. Concretamente hasta el 30 de junio de este año solo permite la actualización de las rentas de alquiler en  un 2%, sin tener en cuenta el incremento real del IPC. Esta medida ha causado mucha controversia en el sector inmobiliario y hay que señalar, que hasta donde sabemos, solo afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda, quedando los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda exentos de aplicar esta medida.

Así a todo, en el mercado de alquiler de naves industriales o de uso distinto de vivienda, como la evolución del IPC  no empiece a mostrar un comportamiento más moderado la situación derivará en muchos casos en un inevitable diálogo entre las partes para llegar a acuerdos que mitiguen el impacto del IPC en la actualización de las rentas ya que en caso contrario muchas empresas no podrán afrontar la subida de las rentas de alquiler y se verán obligadas a finalizar sus contratos de arrendamiento.

Implicaciones de la subida del IPC en el mercado inmobiliario industrial (I)

 

La evolución de los precios de los últimos meses del año 2021, con una tasa de variación interanual en Diciembre del 6,5% sitúa la inflación media anual en torno a un 3%,  la mayor subida de precios de los últimos diez años.

Estos datos y la evolución de la inflación prevista para los próximos meses preocupan sobremanera a los consumidores que ven cómo se reduce se reduce su poder adquisitivo al aumentar los precios pero no sus salarios en la misma proporción.

En situaciones de alza de precios y pérdida de poder adquisitivo las rentas altas tradicionalmente han buscado refugio en  el mercado inmobiliario y las razones son muy fáciles de explicar:

• Por un lado el dinero depositado en el banco apenas genera rendimiento y pierde valor a medida que van subiendo los precios.
• La renta de alquiler de bienes inmuebles se suele actualizar anualmente con las variaciones del IPC, con lo cual la rentabilidad es constante.
• La inversión en bienes inmuebles, especialmente en épocas de inestabilidad económica, se suele considerar más segura que otro tipo de inversiones como por ejemplo las bursátiles.

Es por ello que con este escenario, en el último año el mercado de compraventa de naves industriales ha experimentado un importante crecimiento, hasta el punto de que en estos momentos la demanda de naves es superior a la oferta,  por lo que es necesario que se produzca un ajuste en el mercado bien aumentando la  oferta de suelo industrial y la construcción o aumentado los precios. También el ajuste, en el peor de los casos, podría venir de una contracción la demanda por una disminución de la actividad económica, algo no deseado pero tampoco descartable a medio plazo en una situación como la actual.

No obstante, en el contexto actual de inestabilidad y de aumento de precios muchos promotores de obra nueva se muestran cautos y trabajan sobre pedido,  ya que el encarecimiento de los materiales provocado por el aumento de precios energéticos y la crisis de suministros impulsa en gran medida los precios de obra final. No ocurre lo mismo, por lo menos no en la misma medida, en el mercado de segunda mano, donde todavía es posible encontrar buenas oportunidades de inversión.

Situación actual en Galicia del mercado inmobiliario de las naves industriales

En contra de lo que mucha gente pueda pensar por los efectos en la economía de la pandemia mundial, la situación actual del mercado de las naves industriales está dominada por una escasez de oferta de naves industriales y una alta demanda que está animando a los principales promotores a construir nuevas naves industriales en busca de la rentabilidad esperada por la alta demanda actual de inmuebles de este tipo. Este aumento de la iniciativa promotora se constata en casi todos los principales polígonos de la comunidad gallega, en los que apenas quedan parcelas disponibles a la venta. Asimismo, suelo industrial que llevaba mucho tiempo parado está empezando a encontrar salida debido a la escasez de suelo y el ajuste de precios, lo que unido a alta demanda de naves industriales incentiva la actividad promotora.

La crisis Covid ha provocado un efecto contradictorio en el mercado inmobiliario de uso distinto al residencial. Por un lado no cesan de quedar vacíos cientos y cientos de locales comerciales por todo el territorio nacional, mientras que la actividad económica se está sustentando en la actividad industrial y en el comercio electrónico, con la consecuente demanda de naves industriales y logísticas que puedan sustentar la operativa de estas empresas. No obstante actualmente el mercado inmobiliario industrial se podría decir que está en una situación de incertidumbre por su elevada dependencia del sector  financiero, que a su vez se encuentra condicionado por la evolución de las ayudas al sistema económico planteadas por la Unión Europea y las medidas que adopten los distintos gobiernos para canalizarlas.

Por todo esto, la evolución del mercado de las naves industriales, tanto en Galicia como a nivel nacional, dependerá de la capacidad del sistema económico para reconducir la situación y alcanzar los niveles macroeconómicos previos a la pandemia, con especial importancia a la capacidad de financiación que puedan tener las empresas, ya que si éstas se ven obligadas  a recurrir a los recursos propios muchas de ellas no podrán ser viables y se verán abocadas el cierre.

Carencia en el pago de la renta de alquiler de naves industriales. Fiscalidad

Cuando una empresa decide alquilar una nave industrial es muy común llegar a un acuerdo con la propiedad conforme a la concesión de una carencia en el pago de la renta para que la empresa arrendataria pueda instalarse en sus nuevas instalaciones. Hasta aquí nada extraño. Sin embargo en muchas ocasiones hacienda interpreta que las adaptaciones en las naves industriales que hace la empresa inquilina constituyen mejoras en el inmueble y por tanto una renta en especie, por lo que el arrendador o propietario de la nave industrial, a pesar de no cobrar la renta de alquiler en los meses acordados en función de la carencia, debe de emitir la factura correspondiente y declarar el ingreso y la liquidación del IVA correspondiente.

Esta cuestión es algo muy discutido y discutible por parte de los expertos fiscales ya que no siempre la adaptación de una nave industrial por parte del nuevo inquilino a sus necesidades supone una mejora para el inmueble o para la propiedad. Muy al contrario en muchas ocasiones las adaptaciones de los inmuebles por parte de los arrendatarios suponen una pérdida de valor o un contratiempo para los propietarios, motivo por el cual se suele acordar en los contratos de arrendamiento que el arrendatario, a su marcha, deberá de restituir la nave industrial al estado original en el que se le entregó a la firma del contrato de alquiler.

No obstante, la ley en principio lo que determina es que el propietario deberá de declarar la renta de alquiler a pesar de la carencia, pudiendo, en el caso de que el inquilino realice obras de reforma o mantenimiento, deducir fiscalmente esos gastos de mantenimiento, y/o, en el caso de que las obras que realice el inquilino sean consideradas mejoras para el inmueble que le aporten un mayor valor, amortizar contablemente el importe correspondiente.

El depósito de la fianza en el alquiler de naves industriales

Una de las preguntas más recurrentes que nos hacen los propietarios que van a alquilar su nave industrial es qué se hace con el depósito de la fianza.

Cómo todos saben, en virtud de la Ley de arrendamientos urbanos, Ley 29/1994, de 11 de noviembre se establece en su artículo 36º que la fianza es obligatoria en los alquileres de vivienda y en los alquileres para uso distinto del de vivienda. La cuantía del depósito de la fianza dependerá de si el inmueble arrendado es una vivienda o de si es un arrendamiento de uso distinto de vivienda, como por ejemplo una nave industrial, una oficina o un local comercial, y también dependerá de la duración del contrato de alquiler.

En el primer caso, si hablamos del arrendamiento de una vivienda, el depósito de la fianza será del importe de un mes de la renta de alquiler siempre y cuando la duración del contrato de alquiler sea de un año o superior a un año. Si es un contrato de arrendamiento inferior a un año, para calcular el importe de la fianza habrá que prorratear dicho importe teniendo en cuenta los meses de contrato, es decir, si por ejemplo el contrato de arrendamiento es de 6 meses entonces el depósito de la fianza obligatoria sería de medio mes de renta.

En el segundo caso, si se trata del alquiler de una nave industrial, un local comercial o unas oficinas, el importe del depósito de la fianza será de dos meses de renta siempre y cuando la duración del contrato de arrendamiento sea de al menos un año. En caso de ser por periodos inferiores a un año la cuantía del depósito de la fianza se prorratearía del mismo modo que hemos explicado anteriormente.

Obligación del depósito de la fianza. Plazo. Sanciones

La obligación del depósito de la fianza la tiene el propietario o arrendador del inmueble, y el periodo libre de sanciones para realizar el ingreso es de un mes desde que se formaliza el contrato de arrendamiento. Una vez que pasa el periodo de un mes, si no se ha realizado el ingreso de la fianza correspondiente, el propietario o arrendador puede recibir una sanción que va de multas desde 300 € a 3.000 €, y una sanción que implicará siempre un mínimo del doble de la fianza obligatoria, es decir, que si tenemos una nave industrial alquilada con una renta mensual de 2.000 €, si no hemos realizado el ingreso de la fianza de 4.000 € obligatoria en el organismo correspondiente ( en el caso de Galicia el IGVS) , si nos hacen una inspección y nos sancionan el importe de la sanción sería de 8.000 €.

En este sentido habría otra posibilidad, y es que hagamos el ingreso de la fianza fuera de plazo, es decir, es un plazo posterior a un mes desde la formalización del contrato de arrendamiento. En este caso, si el ingreso a pesar de ser fuera de plazo se realiza de forma voluntaria, en principio habría que ingresar la fianza más los intereses correspondientes al tiempo de demora del ingreso.

Cómo y dónde hay que realizar el ingreso de la fianza

La obligatoriedad del depósito de la fianza en el organismo correspondiente recae en el arrendador o propietario del inmueble, y esta se realiza por autoliquidación, es decir, es el arrendador el que teniendo en cuenta la ley citada anteriormente quien tiene que ingresar el importe de la fianza correspondiente. En el caso de Galicia el depósito de la fianza deberá hacerse en el Instituto Galego de Vivienda y Suelo (IGVS) y podrá hacerse o bien de forma telemática a través de la página web del IGVS o bien directamente en las oficinas que el IGVS tiene en las diferentes poblaciones. En el caso concreto de las oficinas del IGVS de A Coruña los datos de contacto son los siguientes:

Dirección: Calle Vicente Ferrer (Edif. Adm. Xunta) 2, 9º. 15008 A Coruña. (Edificio Nuevos Ministerios)

Teléfono: 981 182 234

Horario: Lunes a viernes de 09:00 h. a 14:00 h.

El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (II)

Siguiendo la línea temática del anterior post, dedicaremos esta nueva publicación a mostrar, desde el prisma de nuestra experiencia, cómo está afectando la pandemia del COVID-19 al mercado de alquiler y compraventa de naves industriales.

En nuestra anterior publicación nos hemos atrevido a anticipar un posible escenario derivado de las consecuencias del COVID en el mercado inmobiliario industrial y muchas de nuestras predicciones se han cumplido. Como era de esperar en estos meses se ha producido una contracción de la demanda y un aumento de la oferta de inmuebles en el mercado por el cese de negocios o por la reestructuración de los mismos en aras de la adaptación de las estructuras empresariales a esta nueva situación económica. Todo esto, como es lógico, ha producido un ajuste de los precios a la baja tanto en mercado de compraventa como de alquiler de naves industriales. No obstante también debemos señalar que muchos propietarios, para no perder a sus inquilinos, han optado por condonar las rentas de alquiler durante unos meses o bien han ajustado lo máximo posible estas rentas colaborando de esta manera a ayudar a las empresas a sobrellevar esta crisis que nos afecta a todos y no perder así a inquilinos con los que, en muchos casos, tienen una larga relación.

Por otra parte, actualmente y como aspecto positivo en lo que se refiere al mercado de inmuebles industriales y logísticos, se ha notado un cierto aumento de la demanda de espacios por parte de muchas empresas relacionadas con el sector sanitario, de venta online, e incluso del sector de la alimentación. Se podría decir que incluso ha habido un boom en la demanda de espacios en cuanto a empresas relacionadas con la producción de EPIS, y un aumento importante de la demanda de almacenes logísticos de empresas relacionadas con la venta online, si bien el tirón de estos sectores o subsectores económicos no es suficiente para contrarrestar la importante contracción de la demanda de naves industriales.

En cuanto a cómo se presenta el futuro, a día de hoy todavía reina la incertidumbre, y más con el otoño y el invierno encima y sin haber encontrado una vacuna que alivie la situación sanitaria, y como sabemos todos la incertidumbre es la peor aliada de la inversión y de la estabilidad de las empresas. A día de hoy se está observando un abandono masivo de  locales comerciales por la falta de clientes en las calles, especialmente en el pequeño comercio y en los locales de hostelería, mientras que en el caso de los inmuebles industriales se está produciendo un aumento de la oferta pero de manera más gradual al no depender tanto del consumo del que podríamos llamar “cliente de calle”. No obstante los sectores económicos están vinculados unos con otros y cuando algún eslabón muestra debilidades esto tarde o temprano termina afectando a toda la cadena, por lo que si la situación sanitaria no mejora en los próximos meses desgraciadamente el aumento de inmuebles industriales tanto en venta como en alquiler será notable.

El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (I)

La situación de riesgo sanitario por la que desgraciadamente está pasando el planeta tiene inevitables consecuencias negativas en la economía global y en el mercado inmobiliario en particular. Las consecuencias más obvias las podemos observar con tan solo salir a la ventana de nuestras casas y ver los negocios cerrados. Mientras, lo que puede pasar en el futuro dependerá de múltiples variables, y esto alimenta uno de los peores enemigos del consumo y de la inversión, la incertidumbre.

Enfocando el análisis en el mercado inmobiliario industrial podríamos decir que la situación actual es de una tensa espera. Con una gran mayoría de empresas afrontando las directrices de seguridad sanitaria impuestas por el gobierno y por lo tanto cerradas o funcionando en mínimos, de momento todavía no se han producido grandes movimientos en el mercado de compraventa ni de alquiler de naves industriales, pero todo apunta que en los próximos meses habrá un cambio de escenario cuya magnitud dependerá de si la situación sanitaria vuelve a la normalidad o si aparecen nuevos brotes.

En cualquier caso lo que está claro es que en los próximos meses se producirá un descenso de la demanda de inmuebles industriales y un aumento de la oferta por el ajuste del mercado y el cierre de empresas, generando un desequilibrio que a su vez presionará a los precios a la baja. En este sentido es de prever una demanda prudente mientras dure la incertidumbre y la contracción económica derivada de la crisis sanitaria, mientras que, por otra parte, muchas de las empresas que no tengan el suficiente músculo financiero para soportar las consecuencias de la crisis se verán obligadas a rescindir sus contratos de arrendamiento o, en algunos casos, se verán forzadas a poner sus propiedades industriales en el mercado. No obstante creemos que este proceso será gradual y que afectará en distinta medida a las empresas en función de su tipología. Lo más probable es que en un principio la crisis se cebe con los negocios más pequeños y que carecen de capacidad financiera, especialmente todos aquellos relacionados directa o indirectamente con los servicios más afectados por COVID (hostelería, comercio, etc), mientras que las empresas con más capacidad se mantendrán a la espera de acontecimientos por si es necesaria una reestructuración para disminuir gastos que les permitan garantizar su continuidad. En este sentido, hablando de  reestructuración, muchas empresas grandes que atraviesen dificultades se reorganizarán demandando instalaciones más pequeñas poniendo en el mercado activos mientras que muchas  empresas más pequeñas y con menos capacidad de resistencia económica se verán abocadas al cierre temporal y al abandono de sus instalaciones.

Al hilo de esto, y como hemos comentado anteriormente, es de esperar que un aumento de la oferta y una contracción de la demanda provocará una caída de precios, pero creemos que este ajuste de precios será contenido. No hay que olvidar que el mercado inmobiliario todavía estaba pagando las consecuencias de la anterior crisis, y que los precios ya estaban en gran medida ajustados. La evolución del mercado inmobiliario de naves industriales presentaba datos positivos pero con crecimientos moderados. Se vendía y se alquilaba, pero solo lo que estaba a precios razonables, con poco espacio para el mercado especulativo. Por lo tanto creemos que la crisis del COVID-19, va a tener una mayor incidencia en el mercado inmobiliario por el lado de la oferta, con un mayor número de naves industriales disponibles tanto en el mercado de alquiler como de compraventa, mientras que los precios de los inmuebles, si bien experimentarán una bajada, esta será contenida siempre y cuando consiga estabilizarse la crisis sanitaria y no haya nuevos brotes que generen más contracción económica.

El IPC en los contratos de alquiler de las naves industriales

Ahora que termina el año es una buena ocasión para hacer referencia a la importancia que tiene el índice de precios al consumo (IPC) en la actualización de las rentas de alquiler de las naves industriales.

Los contratos de alquiler de una nave que se establecen por periodos superiores a una anualidad normalmente siempre incluyen una cláusula de actualización de las rentas, que puede ser un incremento pactado entre las partes o bien se toma como índice de referencia para la actualización de los precios el IPC. Esta actualización se considera normal en un contrato de alquiler de una duración superior a un año, y especialmente en los contratos de larga duración, ya que si no se tiene en cuenta la actualización de las rentas en función del coste de la vida podemos encontrarnos con el tiempo rentas de alquiler que no responden a la realidad del mercado.

En esta línea muchos propietarios y arrendatarios se preguntan cuánto se incrementarán las rentas de alquiler a  lo largo del tiempo, y para hacernos una idea a continuación les mostramos un gráfico con la evolución del IPC en España desde el año 2.000.

En el gráfico podemos observar que en el periodo 2.000 -2.018 la media del IPC en España ha sido de 1,94 % anual, por lo tanto, y a modo orientativo, podemos estimar a medio o largo plazo un incremento de las rentas de alquiler anual de aproximadamente un 2%, esto es, para una renta mensual de 1.000 € el incremento de la renta se estima en unos 20€/mes cada año que continúe en vigor el contrato de alquiler.

No obstante, y como hemos comentado anteriormente, tener en cuenta valores medios para establecer una previsión de la evolución del IPC tan solo podemos considerarlo una estimación orientativa, ya que la evolución del índice de precios está condicionada por muchas variables que no permiten realizar un cálculo preciso. Por ejemplo, en este último año, y hasta el mes de Noviembre de 2.019, la tasa de variación interanual del IPC en España ha sido de un 0,9%, incremento menor al observado en la media del periodo 2.000 -2018, motivado principalmente por un descenso importante (3,9%) en el precio de la vivienda.

El Leasing Inmobiliario y la compraventa de naves industriales

A pesar de no ser la opción más habitual a la hora de financiar la compra de una nave industrial, cada vez se están realizando más operaciones a través del llamado “Leasing Inmobiliario”.

A diferencia de una compraventa ordinaria, en la que el comprador de una nave industrial financia la compra mediante un préstamo hipotecario, en la operativa de leasing inmobiliario es el banco o entidad financiera el que compra el inmueble y el que se lo “alquila” al interesado a cambio de unas cuotas durante un periodo de tiempo mínimo pactado y que no suele ser menor de 10 años, y una vez finalizada esta etapa la empresa interesada podrá ejercer su derecho de compra de la propiedad.

Este tipo de herramienta puede ser muy beneficiosa para las empresas ya que en cierto modo minimiza el riesgo de impago y otorga flexibilidad a la empresa a la hora de tomar decisiones, ya que si llegado el momento de ejecutar la compra la situación económica de la empresa no es la más adecuada el potencial comprador puede desistir abandonando la operación pero al mismo tiempo se ha beneficiado de las ventajas fiscales obtenidas durante el periodo del leasing. En este sentido algunas de las principales ventajas fiscales a tener en cuenta pueden ser el poder deducir el gasto del impuesto de sociedades y la posibilidad de acelerar la amortización del inmueble con el consiguiente impacto positivo en las cuentas de la sociedad.

La nueva ley hipotecaria y la compra de naves industriales

Últimamente estamos recibiendo muchas consultas respecto a cómo afectan los cambios de la nueva ley hipotecaria a la compra de naves industriales por eso dedicaremos este post a aclarar cuál es el objeto y el ámbito de actuación de la nueva ley y a describir someramente qué novedades aporta a los actores afectados.

En primer lugar, y citando textualmente la ley, nos referiremos al objeto de la misma copiando el artículo 1º.

“Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”

El artículo citado limita el objeto de esta nueva ley hipotecaria a las personas físicas y a los inmuebles de uso residencial, por lo tanto quedarían excluidos de esta nueva ley las empresas y las naves industriales o locales comerciales.

Si bien algún lector todavía alberga dudas, citaremos a continuación y textualmente el artículo 2 de la ley que se refiere al ámbito de aplicación.

“1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”

Es decir, claramente de nuevo la ley nos dice que su ámbito de aplicación está limitado a personas físicas y a la concesión de créditos o préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales, no industriales o comerciales.

No obstante, y a pesar de que si va a comprar una nave industrial mediante financiación hipotecaria los cambios de la nueva ley no deberían de afectarle, no está demás conocer cuáles son las principales novedades que aporta esta nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor el pasado 16 de junio

Principalmente la nueva ley lo que pretende es favorecer la transparencia en las relaciones de los bancos con los particulares que demandan servicios de financiación para comprar un inmueble de uso residencial.

Algunas de las principales novedades de esta ley son las siguientes:

Examen de solvencia. A partir de ahora los bancos están obligados a realizar un test de solvencia a los clientes que soliciten un crédito hipotecario endureciendo las condiciones mínimas para considerar a un cliente apto para su financiación.

Información detallada. Antes de la entrada en vigor de esta nueva ley era muy frecuente que los bancos se limitasen a entregar a los potenciales clientes un tríptico publicitario en el que ofertaban las condiciones básicas de los créditos, pero a partir de la entrada en vigor de la nueva ley los bancos están obligados a entregar a los clientes la llamada ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) con el objetivo de que los clientes estén 100% informados de las condiciones y riesgos que asumen al contratar una hipoteca. La ficha FEIN podríamos resumirla como el informe personalizado de las condiciones y riegos que vamos a asumir en función de nuestra situación y el importe de nuestro crédito, incluyendo, entre otros aspectos, una simulación de las amortizaciones de nuestro crédito y su proyección temporal.

Periodo de análisis obligatorio. Una de los aspectos que más sorprenden a los demandantes de un crédito hipotecario es que a partir de ahora desde que los clientes reciben toda la documentación necesaria hasta que se formaliza la escritura de compraventa en el notario es obligatorio que transcurran al menos diez días con la finalidad de que el cliente pueda analizar con detalle las condiciones de su crédito. Da igual si el cliente declara que lo tiene claro antes, tienen que transcurrir al menos diez días ya que sino la hipoteca podría ser declarada nula. En esta línea el cliente tendrá que visitar al notario en el plazo de estos diez días para que éste evalúe, de forma gratuita,  si el cliente dispone de la información suficiente para considerarlo apto para proceder a escriturar.

Cláusulas suelo y tipo de interés. Otra de las novedades de la nueva ley es que desaparecen las llamadas cláusulas suelo y se prohíbe aplicar un tipo de interés mínimo en el caso de que se contraten hipotecas con tipo de interés variable.

Gastos. Esta es una de las novedades que más interesan a los consumidores ya que a partir de ahora cuando se concede un crédito hipotecario será el banco el que asuma los gastos de gestoría, registro, notaría, la copia de su escritura y actos jurídicos documentados, mientras que el cliente tendrá que asumir los gastos de la copia de su escritura y de la tasación, si bien los principales bancos del país ya están ofreciendo también un servicio de tasación gratuito.

El cambio de tendencia económica activa los nuevos parques empresariales en Galicia

Poco a poco pero sin pausa los nuevos parques empresariales que hasta no hace mucho eran pasto de la maleza van ocupando sus parcelas con naves industriales de nueva construcción.

Es el caso por ejemplo de los parques empresariales de A Sionlla en Santiago de Compostela, de As Gándaras en Lugo, de Bertoa en Carballo, y en muchos más como por ejemplo en el parque empresarial de Morás en Arteixo en el que la cervecera Estrella Galicia ha anunciado la reserva de una importante cantidad de suelo, o el parque empresarial de A Laracha, en el que Inditex ha construido una importante plataforma logística que a su vez ha animado la activación del polígono con el asentamiento de empresas más modestas.

Parque empresarial de A Laracha

También hay que destacar el desarrollo de nuevos parques empresariales de titularidad privada, como es el parque empresarial de Vio, anexo a Pocomaco o el parque empresarial de Montesalgueiro, de cuya comercialización se encarga delasnaves.com y que se encuentra en una ubicación estratégica a pie de la autovía A6 y que ofrece parcelas grandes de gran interés para empresas logísticas

Esta activación de la actividad inmobiliaria industrial es debida al aumento de la demanda de naves industriales y la excasez de oferta, por lo que, a diferencia de lo que ocurría en años pasados, las empresas han optado por invertir en sus propias instalaciones mediante la compra de suelo y la construcción de las naves a la medida de sus necesidades.

Situación actual del mercado de naves industriales en Galicia

El mercado de naves industriales en Galicia presenta un escenario de dinamismo acorde con la situación actual de la economía pero manteniendo la memoria de los años de apuro que se han vivido recientemente.

En términos generales podemos decir que actualmente la demanda de naves industriales supera a la oferta, especialmente en naves de pequeño y mediano tamaño, y esta situación impulsa los precios al alza pero de manera contenida. En este sentido debemos diferenciar el mercado de compra y venta del mercado de alquiler, ya que el perfil de la oferta y la demanda, y por tanto su comportamiento, es diferente

En el primero actualmente se observa  un cambio radical en el mercado. Se ha pasado de una época en la que había una gran oferta particular de naves a la venta a precios muy interesantes para los inversores a otra época en la que la oferta particular se ha contraído de manera radical y que además muestra precios menos ajustados. La explicación a esta situación viene dada porque las empresas en apuros ya se han liberado de parte de sus activos o bien han pasado a formar parte de la cartera de las entidades financieras, provocando un freno en la caída de los precios y por tanto un freno del mercado inversor o especulativo. Este cambio radical en el mercado provoca que los potenciales compradores actúen con cautela tanteando el mercado en busca de precios que actualmente ya no existen, por lo que de momento el mercado de la compraventa de naves industriales está actuando con moderación a pesar de que presenta una tendencia alcista.

Por otra parte en el mercado de alquiler de naves industriales actualmente se observa con claridad un desajuste entre la oferta y la demanda de naves industriales en los principales polígonos, con un gran volumen de empresas buscando instalaciones y una oferta reducida que obliga a muchas empresas a buscar ubicaciones en el extrarradio de las grandes ciudades o en polígonos de los anillos secundarios o terciarios. Esta situación es más acentuada en el segmento de inmuebles más demandados, es decir, de pequeño y mediano tamaño, provocando un aumento continuo de los precios pero de forma contenida y en ningún caso al nivel de los precios pre-crisis, que difícilmente volverán a corto o medio plazo.

Esta situación actual lleva a muchos agentes del mercado a plantearse si es el momento oportuno para empezar a tomar posiciones en cuanto al desarrollo de nuevas promociones, y poco a poco podemos observar cierto dinamismo en el sector de la obra nueva, especialmente en los parques empresariales de promoción pública que en su momento se han visto obligados a ajustar el precio de venta de sus parcelas, ya que donde antes solo había maleza se empiezan a ver grúas y naves nuevas.

Los nuevos contratos de alquiler. Afectan a las naves industriales??

Todos hemos oído estos días que el gobierno ha aprobado una serie de nuevas normas que afectan a los contratos de alquiler de las viviendas, y en el sector industrial se ha generado una cierta confusión que es necesario aclarar.

En primer lugar, y como aspecto fundamental, hay que señalar que no es lo mismo un contrato de arrendamiento de una vivienda que un contrato de arrendamiento de un local de negocio o de uso distinto al de vivienda.

Los contratos de alquiler de viviendas se rigen por la ley de arrendamientos urbanos, y es en esta ley donde se han producido esos cambios que intentan, de alguna manera, proteger más los intereses de las familias que ocupan esos inmuebles.

Sin embargo, un contrato de arrendamiento de uso distinto de la vivienda, es decir, de un local de negocio o de una nave industrial, se rige fundamentalmente por las condiciones que las partes acuerdan entre sí, ya que normalmente este tipo de contratos se acuerdan entre empresas que tienen un ánimo de lucro.

Por ejemplo entre las medidas aprobadas por el gobierno está la de ampliar el plazo mínimo en el que los inquilinos pueden permanecer en las viviendas de 3 a 5 años, limitar a dos meses la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario, o prohibir al arrendador que exija al inquilino el pago de los gastos de gestión. Todas estas medidas no tienen sentido en un contrato de arrendamiento de una nave industrial ya que el periodo de duración de los contratos lo determinan las partes en función de sus intereses mercantiles, la fianza en los contratos de alquiler de una nave industrial, en este caso definida por ley, es de dos meses de renta, y el arrendador puede exigir garantías adicionales de cobro tales como un aval bancario, un depósito frente a impagos o un seguro de impagos. Y por último, en Galicia siempre es el propietario del inmueble el que hace frente a los gastos originados por la comercialización de los inmuebles o la redacción de los contratos de alquiler.

A qué precio puedo vender mi nave industrial ?

Seguro que muchos propietarios de naves industriales alguna vez se han preguntado a qué precio podrían vender su nave industrial en caso de que decidiesen sacarla al mercado.

Obviamente para responder a esta pregunta habría que tener en cuenta muchas variables tales como ubicación del inmueble, estado del mismo, oferta de inmuebles similares en la zona, potencial del entorno, etc. Todas estas variables, y algunas más, son las que tienen en cuenta las empresas de tasación, si bien normalmente los valores que se desprenden de los informes de tasación suelen ser más optimistas que los precios de venta reales del mercado.

Un pequeño truco que podemos aplicar para obtener una aproximación del valor de venta de nuestra nave industrial es utilizar la regla del 5%. Normalmente los inversores que invierten en naves industriales buscan una rentabilidad anual de al menos el 5%, es decir, que si el inmueble les cuesta 1.000.000 € esperan sacar al menos 50.000 € en rentas de alquiler anuales, lo que supone una renta de alquiler mensual de unos 4.200 €.

Por tanto, si usted es propietario calcule en cuanto podría alquilar su nave al mes, multiplíquelo por 12 meses y a partir de ahí haga la siguiente regla de tres:

(Renta anual x 100) /5 = precio orientativo de venta

Evidentemente esto es sólo una aproximación a lo que podría ser un precio de referencia a la hora de vender una nave industrial, si bien hay que tener en cuenta que en este tipo de operaciones de compraventa de inmuebles industriales y/o comerciales, los inversores esperan obtener márgenes de rentabilidad más elevados por lo que el 5% de rentabilidad sería un valor a la baja a la hora de obtener un precio de referencia y que éste vendrá condicionado en gran medida por las variables que hemos citado anteriormente.

Nuevo polígono industrial en Montesalgueiro gestionado por delasnaves.com

La inmobiliaria industrial delasnaves.com gestiona la promoción de parcelas de suelo industrial en el nuevo polígono de Montesalgueiro, a 25 minutos de la ciudad de La Coruña y con acceso directo desde la autovía A6.

Se trata de un polígono industrial de nueva creación en el que están a la venta unos 200.000 metros cuadrados de suelo en parcelas desde 1.200 m2 hasta 30.000 m2.

Este nuevo parque empresarial contará con todos los servicios así como zonas verdes y áreas de aparcamiento, y por su ubicación estratégica y el precio competitivo es muy interesante para empresas logísticas que necesiten grandes parcelas con acceso directo a las principales vías de comunicación de la comunidad.

Los usos de las parcelas comprenden desde el uso industrial, comercial, e incluso para actividades deportivas, y está prevista la construcción de un hotel para atender la demanda de los usuarios del nuevo parque empresarial.

Asimismo también se puede contemplar la construcción de naves a medida en proyectos llave en mano adaptados a las necesidades de los distintos tipo de demanda.

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Promotores, es buen momento para construir nuevas naves industriales?

Desde hace ya bastante tiempo el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales muestra una tendencia imparable hacia el desajuste entre la oferta y la demanda, es decir, hay muchas empresas buscando nave y poca oferta. Esto ha provocado en los últimos tiempos un alza en los precios tanto de alquiler como de venta, por lo que es el momento de plantearse si es seguro en estos momentos promover la construcción de nuevas naves industriales.

Desde nuestro punto de vista la fuerte demanda de naves que existe actualmente es un valor seguro para dar salida a nuevos inmuebles de carácter industrial, ahora bien, la demanda se ciñe a unos precios que poco o nada tienen con los que había en los años del boom inmobiliario. Por lo tanto hay mercado para nuevas promociones pero a un precio ajustado a las circunstancias de la economía real, no especulativa.

Un aspecto crucial a la hora de plantearse nuevas promociones es el suelo industrial disponible, que en la mayoría de los casos es escaso en los principales núcleos industriales y comerciales de las ciudades. La excasez de suelo provoca que los precios del suelo privado a la venta sean elevados, si bien en los parques empresariales de promoción pública los precios son más ajustados y se suelen conceder descuentos y facilidades de financiación. En esta línea existen varios parques empresariales de promoción pública que después de pasarse años desiertos empiezan a colgar el cartel de suelo no disponible ante una avalancha de ventas con el consiguiente asentamiento de nuevas empresas.

Ante este panorama la conclusión es que a precios de suelo industrial realista es un buen momento para promover la construcción de nuevas naves industriales, tanto para la venta como para el alquiler, ya que hay suficiente demanda para que el riesgo de las inversiones no sea muy elevado. Asimismo todos los promotores que disponen de suelo industrial y que paralizaron su actividad en el periodo de crisis es hora de que empiecen a tomar posiciones para retomar la actividad.

10 cosas que tiene que saber si va a alquilar una nave industrial

Alquilar una nave industrial es una decisión importante para cualquier empresa por las implicaciones que tiene un traslado o la implantación de un negocio en unas nuevas instalaciones. Por esto es conveniente que antes de dar este paso el futuro arrendatario conozca todos los aspectos a los que se va a enfrentar y si lo que le ofrecen las instalaciones se adapta a sus necesidades.

Intentaremos explicar de manera concisa las cuestiones más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar una nave industrial.

1.- La ubicación y la actividad que se va a desarrollar

Una de las cuestiones fundamentales a la hora de alquilar una nave industrial es tener en cuenta que no todas las ubicaciones pueden ser válidas para nuestro negocio, y no nos referimos a si esta ubicación tiene buenos accesos y comunicaciones logísticas sino que tenemos que tener en cuenta si esa ubicación es válida para ejercer nuestra actividad.

Muchas naves industriales, algo que es muy frecuente en Galicia, no están legalizadas, es decir, se han construido sobre terrenos que no tienen uso industrial, y eso va a ser un impedimento insalvable para obtener la licencia de actividad.

Por otra parte si decidimos instalarnos en un polígono industrial también tenemos que tener en cuenta el uso que tiene la parcela escogida, ya que no todas las parcelas tienen los mismos usos ni todos los parques empresariales permiten todas las actividades. Por ejemplo algunos se limitan simplemente a actividades comerciales o logísticas y en estos casos no podríamos llevar a cabo en esas ubicaciones actividades, por ejemplo, de fabricación.

2.- El contrato de alquiler

Existen tantas variedades de contrato como arrendadores. Lo normal, antes de cerrar un contrato es que se envíe un borrador al futuro inquilino que tendrá que revisar antes de redactar el contrato definitivo y proceder a su firma. Siempre es conveniente que el contrato esté supervisado por un profesional, abogado o gestor especializado, que nos aclarará todo aquello que no entendamos y nos protegerá frente a posibles cláusulas abusivas.

Hay que tener en cuenta que normalmente los propietarios buscan seguridad para evitar posibles incidencias e impagos por lo que los contratos de alquiler suelen poner al arrendador en una posición favorable frente al arrendatario, algo por otra parte entendible pero que en ocasiones puede generar indefensión al inquilino por su desconocimiento o buena fe, así que recuerde, si no tiene la suficiente experiencia recurra a un profesional que le asesore.

3.- Voy a adaptar la nave para poder ejercer mi actividad. ¿Cómo proteger la inversión que voy a hacer?

Salvo en los casos que la nave que hemos escogido ya cumpla con los requisitos necesarios para ejercer nuestra actividad normalmente los inquilinos tienen que realizar una inversión para adaptar las instalaciones a la actividad que van a desarrollar. Es decir, si por ejemplo la actividad que queremos desarrollar es la de un taller de automóviles y la nave escogida no está preparada para ello, el inquilino deberá de hacer un desembolso importante para poder empezar a trabajar, ya sea a nivel de instalaciones eléctricas, de normativas de seguridad medioambiental, etc.

En estos casos, para que el inquilino pueda proteger su inversión, lo normal es hacer un contrato largo para que el propietario no pueda desalojar al arrendatario y para que se respete el precio de alquiler acordado durante el periodo del contrato sin nuevas negociaciones que puedan variar la renta mensual al alza.

En estos casos es muy común acordar contratos de cinco o diez años con la obligatoriedad para el arrendatario de cumplir íntegramente el primer año de contrato pudiendo abandonar la nave a partir del primer año previo aviso con dos meses de antelación al propietario. De esta forma el inquilino tiene la seguridad de que no pueden cambiarle las condiciones pactadas durante ese periodo y por tanto el desembolso que ha realizado para adaptar la nave a su actividad está seguro.

4.- La nave que me interesa no cumple con todo lo que necesito. ¿Me ayudará el propietario a adaptarla?

Al hilo del punto anterior, es muy frecuente que la nave industrial que me interesa no cumpla con todas las características que necesita mi empresa por lo que necesitaré gastar dinero para adaptarla.

En estos casos muchas veces los propietarios colaboran con los inquilinos concediéndoles cierta carencia mientras realizan la adaptación de la nave o bien negocian una bajada en la renta que compense la inversión del inquilino. No obstante esto no es una norma, por lo que lo que se acuerde dependerá siempre de cada uno, de la capacidad de negociación y de las circunstancias, ya que no es lo mismo un contrato a largo plazo con una empresa reconocida y solvente que un contrato con un desconocido o una empresa que empieza y no puede acreditar solvencia.

5.- La fianza.

Como la mayoría de vosotros sabréis, la fianza en el caso del alquiler de una nave industrial es de dos meses de renta, mientras que en el caso del alquiler de una vivienda es de un mes.

La entrega de la fianza a la firma del contrato es una condición inevitable a la hora de alquilar una nave industrial, ya que desde el año 2.011 el arrendador está obligado a depositar dicha fianza en el instituto de vivienda y si no lo hace se arriesga a importantes sanciones que van desde los 300 euros hasta una sanción del doble del importe de la fianza que ha dejado de ingresar.

La fianza se devolverá al arrendatario, siempre y cuando no haya habido desperfectos en la nave, una vez finalizado el contrato de arrendamiento. El inquilino debe de saber que la fianza no es para cubrir impagos sino para cubrir posibles desperfectos, por lo que no se podrán pagar mensualidades pendientes con dicha fianza.

6.- El propietario me pide un aval bancario o una garantía.

Muchas veces, los propietarios de las naves industriales piden una garantía antes de alquilar sus naves. Esta garantía suele ser o bien un aval bancario o bien un depósito que complemente a la fianza y que será devuelto al inquilino una vez que termine el contrato de alquiler siempre y cuando no haya incidencias de pago.

La exigencia de un aval o un depósito aporta seguridad al propietario y, en muchas ocasiones, le sirve como filtro para captar inquilinos solventes. Suele ser utilizado con más frecuencia cuando las empresas no son conocidas.

7.- ¿Me darán la licencia de actividad en la nave que quiero alquilar?

Como hemos comentado en el primer punto para poder obtener la licencia de actividad es necesario que la nave esté legalizada, es decir, que se haya construido siguiendo la normativa correspondiente. Si no es así será difícil, por no decir imposible que nos den la licencia.

Por otra parte cada actividad tiene una normativa específica que se debe cumplir, por lo que habría que mirar caso por caso qué requisitos es necesario que cumplan las instalaciones para que le otorguen la correspondiente licencia. No es lo mismo un negocio comercial de atención al público  que un almacén, ya que en el primer caso la normativa es más estricta y exigen, entre otras cosas, acceso para minusválidos, salida de emergencia, sistemas de alarma contraincendios, etc.

Por esta razón antes de alquilar una nave industrial hay que mirar con detalle qué nos exigen para obtener la licencia y qué reformas son necesarias llevar a cabo en la nave para adaptarla a la normativa concreta del inquilino. En estos casos los propietarios suelen ser comprensivos con los futuros inquilinos y es frecuente que otorguen una carencia para la adaptación o que concedan otro tipo de facilidades, pero no debemos olvidar que no podemos exigirle al propietario que nos adapte la nave a nuestra actividad, ya que lo que significa una mejora para el inquilino puede no serlo para el propietario porque todas esas reformas o adaptaciones es muy posible que no le sirvan para nada ni al propietario ni al próximo arrendatario.

8.- Instalación eléctrica y potencia.

Para las empresas tener una instalación eléctrica adecuada es fundamental para poder realizar su trabajo en óptimas condiciones.

Normalmente las naves industriales suelen estar preparadas para soportar grandes potencias, pero antes de alquilar una nave industrial hay que tener claro cuál es la situación de la instalación de electricidad, si está en buenas condiciones o es obsoleta, si cumple los requisitos de seguridad de la actividad que vamos a ejercer en la nave, y si tiene la potencia adecuada o, en el caso de que la potencia no sea suficiente, si podemos contratar toda la potencia que necesitamos, ya que a veces ocurre que en determinadas ubicaciones o polígonos las compañías eléctricas están saturadas y no pueden ofrecer la potencia que demandan las empresas o en el caso de que la ofrezcan el precio es excesivo.

Además hay que tener en cuenta que para determinadas potencias se exige realizar un nuevo boletín eléctrico, y esto además de suponer tiempo supone un coste económico.

9.- La instalación de la red de datos.

En la línea del punto anterior, otro de los aspectos importantes que debemos tener en cuenta a la hora de alquilar una nave industrial es si la red de datos es lo suficientemente óptima para el trabajo que se quiere realizar.

En la actualidad todas las naves, o prácticamente todas, disponen de la instalación necesaria para realizar las conexiones a internet, pero esto no quiere decir que esa instalación sea la adecuada para la actividad que vamos a realizar. Es decir, si la empresa sólo tiene 2 personas en la oficina y reciben o envían poca información a través de la red, entonces prácticamente cualquier instalación puede ser suficiente. Pero si por el contrario la empresa tiene mucho personal de oficina y por las necesidades del trabajo realizan un uso intensivo de la red, entonces probablemente necesiten instalación de fibra óptica para poder realizar su trabajo en óptimas condiciones, y el caso es que no todas las naves tienen instalación de fibra óptica, ni siquiera en los principales polígonos, por lo que hay que tener cuidado con este aspecto y estar seguro de la situación o tener un presupuesto del coste de la instalación de la fibra óptica antes de proceder al alquiler de la nave industrial.

10.- Las obras que voy a realizar suponen una mejora en la nave.

Normalmente, y como se suele pactar en los contratos de arrendamiento, los inquilinos tienen que pedir permiso expresamente al propietario antes de realizar cualquier obra en las naves y éste tiene que conceder autorización para llevarlas a cabo. Lo normal es que los propietarios concedan dicha autorización siempre y cuando las obras no supongan una alteración de estructuras fundamentales de la construcción como pilares u otros elementos cuya alteración pueda poner en riesgo la estabilidad de la nave industrial.

Estas obras, en la mayoría de los casos suponen una mejora de las instalaciones y dichas mejoras normalmente quedarán en beneficio de la propiedad una vez que el inquilino abandone la nave industrial, a no ser que se pacte en el contrato de alquiler que la nave industrial debe de quedar en las mismas condiciones en las que se entregó al inquilino.

Este aspecto debe de quedar claramente descrito en los contratos de alquiler, ya que si no es así es posible que las reformas que realiza en inquilino, y que éste considera mejoras, no lo sean para el propietario y que antes de abandonar el inmueble nos obligue a dejar la nave en las condiciones originales, con el consiguiente coste adicional que supondrá para el arrendatario.