Cómo escoger bien al futuro arrendatario de nuestra nave industrial

Cuando un propietario quiere vender o alquilar una nave industrial normalmente sigue los siguientes pasos. En primer lugar busca entre sus conocidos algún posible interesado en su propiedad, y si este primer paso no da sus frutos, a continuación comienza una búsqueda de posibles inquilinos anunciando su nave industrial en distintos medios o buscando una gestión profesional a través de una agencia inmobiliaria especializada.

Si delega la gestión en una agencia especializada, ésta ya se preocupa de que todos los filtros previos y todas las gestiones lleven al encuentro de una empresa que aporte credibilidad y tranquilidad al propietario. Pero si el propietario decide comercializar su nave industrial por su cuenta debe de saber filtrar a los que se interesan por su nave industrial. En un momento de demanda baja como el actual, recibir llamadas interesándose por nuestro inmueble suele ser siempre algo positivo, pero hay que tener siempre presente que no todos los contactos son buenos y los propietarios con experiencia saben perfectamente que para alquilar una nave industrial  normalmente hay que recibir y atender a muchas visitas hasta que damos con el arrendatario adecuado. Por ello es fundamental realizar un filtrado adecuado para evitar perder el tiempo atendiendo a simples curiosos.

• El que se interesa por nuestra nave ¿Es una empresa conocida y consolidada o es alguien que empieza una nueva actividad?

Evidentemente, para evitar sorpresas siempre es mejor alquilar nuestra nave industrial a una empresa conocida y con una larga trayectoria que a alguien que empieza un negocio nuevo. Actualmente, con la crisis económica, hay mucha gente que busca una salida profesional autoempleándose o iniciando un negocio, a veces, de manera un tanto precipitada y si valorar en su justa medida el alcance de la inversión necesaria y lo difícil que es asentarse en el mercado sea la actividad que sea. Está claro que no sería justo ni inteligente rechazar por sistema a los nuevos emprendedores, pero alguien experimentado probablemente detecte si el nuevo negocio que se pretende iniciar en nuestra propiedad puede ser viable o no.

• ¿Qué negocio se va a desarrollar?

Un poco en la linea de expuesto anteriomente, hay negocios que si todo va bien se presumen estables y negocios que aprovechan la oportunidad del momento y por tanto con casi toda probabilidad no tendrán continuidad en el tiempo. Un ejemplo de esto son por ejemplo actividades deportivas o de ocio que se ponen de moda por su presencia en los medios de comunicación pero que dificilmente serán viables con el tiempo una vez que la "moda" pase.

Por otra parte el propietario también tiene que tener en cuenta si la actividad que se quiere desarrollar en nuestra nave requiere de una reforma y de una adaptación muy importante por parte del inquilino.

A pesar de que normalmente en los contratos se estipula que todas las mejoras realizadas en la nave quedan a beneficio de la propiedad una vez extinguido el contrato de alquiler, muchas veces las reformas necesarias para adaptar el inmueble a la actividad del arrendatario no suponen mejoras sino todo lo contrario para la propiedad, por lo que el propietario siempre tiene que tener en cuenta qué es lo que se va a hacer en su nave antes de alquilar.

• El precio como filtro fundamental.

Normalmente los interesados en alquilar una nave industrial, sobre todo los menos experimentados, buscan precios de alquiler que no existen en el mercado. Éste es un indicador fundamental para saber si la persona que se interesa por nuestra nave va en serio o simplemente está curioseando. Un agente inmobiliario enseguida sabe si el que se interesa por una nave está hablando en serio, ya que el agente conoce el mercado y sabe cuáles son los precios. Si alguien está buscando una nave a un precio muy por debajo del de mercado, evidentemente esa persona no está lo suficientemente informada y por tanto su falta de experiencia induce a la desconfianza. Un empresario asentado sabe perfectamente cual es el ratio de precios del mercado de alquiler de su zona de influencia.

El certificado energético también es obligatorio para alquilar o vender naves

Como ya es sabido, desde el año 2013 es obligatorio que todos los edificios que se alquilan o se venden tengan un certificado energético que valore el grado de eficiencia energética de estos edificios. No tener este certificado puede acarrear al propietario del edificio que se vende o alquila una sanción mínima de 300 €.

Muchos propietarios de naves creen que la obligatoriedad de obtener este certificado sólo afecta a los edificios residenciales, y no es así, por lo que trataremos de explicar con más detalle en qué consiste esto del certificado energético.

En primer lugar, un certificado energético no es más que un informe que realiza un técnico cualificado (arquitecto o ingeniero) sobre la eficiencia energética de nuestro edificio, es decir, si el consumo de energía es el adecuado y en caso de que no sea óptimo como se puede mejorar su eficiencia.

El estudio tiene en cuenta varios factores y parámetros, como por ejemplo la envolvente térmica del edificio, si se escapa calor por las ventanas, si el el consumo de lumínico es el adecuado, si se aprovechan las energías renovables, etc. Con toda esta información el técnico emite un informe en el que califica la eficiencia, valorando desde la "A" a la "G" la eficiencia energética, siendo "A" la mejor calificación energética y "G" la peor, y además nos proporciona consejos para ahorrar en energía y realiza un presupuesto de aplicación de las mejoras que propone.

Esta información el propietario de una nave industrial está obligado a proporcionarsela al futuro arrendatario o comprador antes de realizar la operación de alquiler o compra para que, en teoría, pueda comparar con otras propiedades que estén en el mercado.

Como dato curioso decir que la mayoría de edificios que tienen más de 20 años suelen tener una calificación energética baja o muy baja, así que si usted es uno de ellos no se asuste.

¿Cómo afecta el certificado energético al alquiler o venta de naves industriales?

Si es usted el propietario de una nave industrial y la quiere alquilar o vender, debe de saber que, al igual que ocurre con los pisos, tiene la obligación de disponer del certificado energético de su nave si no quiere arriegarse a una sanción. La diferencia respecto a los pisos es que en las naves industriales tan sólo hay que certificar la zona destinada a oficinas o a uso residencial, es decir, no hay que realizar el certificado energético en la zona de almacén o de producción, por lo que nos ahorraremos bastante dinero ya que la tarifa de los técnicos que realizan el certificado suele fijarse en función de los metros cuadrados que certifican.

Por último decir que hay muchos propietarios que todavía no se han tomado en serio lo del certificado y por lo tanto se arriesgan a una sanción, a pesar de que es cierto que de momento no se están realizando inspecciones de manera exhaustiva. De todos modos nuestra opinión es que siempre es recomendable que nos informen y certifiquen el estado de consumo de energía de nuestro edificio o las opciones que tenemos para mejorar el rendimiento del consumo o directamente consumir menos. Por una parte gastaremos menos y por otra estaremos contribuyendo a reducir la contaminación ambiental que genera el consumo de energía.

Si quiere ampliar información siga el siguiente enlace.

Condiciones habituales en el alquiler de una nave industrial

Cuando se lleva a cabo una operación de alquiler de una nave industrial el arrendador y el arrendatario llegan a un acuerdo que normalmente se basa en unas pautas que son comunes a la mayoría de los contratos.

La redacción del contrato de alquiler suele llevarse a cabo por un profesional especializado, un abogado o un gestor inmobiliario, e incluye los aspectos fundamentales por los que se va a regir el acuerdo durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Lo primero que tiene que figurar en el contrato es quién es el arrendador y quién el arrendatario, aportando la documentación necesaria que acredite la identidad de ambos y, en caso de que la arrendataria sea una mercantil, la representación de la persona que firma el contrato en nombre de la empresa.

En el contrato de alquiler tienen que definirse con claridad las características del inmueble que se va a arrendar y su ubicación.

A continuación se estipula el periodo de arrendamiento y la renta, así como la fianza asociada, que es de dos meses y que el propietario tiene la obligación de depositar en el instituto de vivienda.

Es usual que el propietario conceda un periodo de carencia en el pago de la renta mientras que el nuevo inquilino se instala, ya sea porque tiene que realizar alguna reforma en la nave o simplemente para cubrir ese periodo de traslado que no va a ser productivo para la empresa que alquila.

En algunos casos el propietario exige una garantía de pago, que no hay que confundir con la fianza, ya sea mediante un aval bancario o bien un depósito que se devolverá al inquilino a la finalización del contrato siempre y cuando no haya ninguna incidencia de pagos.

Por otra parte en el contrato se estipulan todas las obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, como por ejemplo la prohibición de subarrendar o de destinar la nave a una actividad distinta a la pactada, la obligatoriedad de un seguro de continente para el arrendador y de contenido para el arrendatario, la prohibición para el arrendatario de realizar obras sin el consentimiento del propietario, etc.

De manera somera podemos concluir que éstas son las condiciones habituales que rigen en los contratos de alquiler de una nave industrial, aunque no debemos olvidar que en último caso un contrato de alquiler es un acuerdo entre dos partes por lo que siempre que haya conformidad se puede llegar prácticamente a cualquier tipo de acuerdo siempre y cuando se ajuste a la normativa vigente.

La crisis y el mercado inmobiliario industrial

Es evidente que la crisis ha afectado de manera muy significativa al mercado inmobiliario. Pero también es cierto que no ha afectado de igual modo al mercado inmobiliario residencial y al mercado de los inmuebles industriales.

Esto es así porque normalmente el mercado inmobiliario residencial siempre ha estado más vinculado con la especulación que el mercado industrial, ya que en mayor medida, la construcción de naves industriales está más relacionada con las necesidades reales de las empresas y no responde de igual manera a razones especulativas como tradicionalmente ha venido ocurriendo en España en el mercado inmobiliario residencial.

Pese a todo los precios tanto de venta como de alquiler de naves industriales ha bajado en gran

medida, con ajustes que en muchos casos llegan incluso al 50% respecto a la época de mayor auge económico. No obstante, no debemos olvidar que, al contrario que ocurre con las viviendas, la oferta de naves industriales es mucho más limitada  lo que unido a la caida de los precios provoca que a pesar de la crisis el mercado industrial sigue mostrando un dinamismo impensable en otros sectores inmobiliarios.

Muchas empresas han aprovechado, o aprovechan, el nuevo escenario del mercado para ampliar sus instalaciones o para buscar una mejor ubicación a precios que hace unos años eran impensables.

Por otra parte la situación económica actual anima a muchos autónomos a emprender una actividad económica por cuenta propia con la consiguiente necesidad de disponer de unas instalaciones para llevar a cabo su trabajo.

Respecto al mercado de compraventa de naves, la situación actual de la oferta de inmuebles a precios muy rebajados desincentiva la autopromoción o construcción de naves nuevas ya que se pueden encontrar en el mercado naves industriales a la venta  con una buena ubicación a precios iguales o inferiores a lo que costaría hacer una nave nueva en localizaciones menos interesantes.

Todos estos factores provocan que a pesar de que la crisis ha provocado un fuerte ajuste de precios en el mercado inmobiliario industrial, la demanda de naves no se ha visto afectada de manera tan drástica como ocurre en el mercado residencial, por lo que a pesar de todo podemos decir que el alquiler y venta de naves muestra un comportamiento bastante bueno dadas las circunstancias.

Presentación delasnaves.com

delasnaves.com es una inmobiliaria especializada en el mercado del alquiler y venta de naves industriales en Galicia. Nuestra experiencia y nuestra amplia cartera de propiedades en los principales polígonos industriales de Galicia nos permite ofrecer a nuestros clientes las instalaciones que más se ajustan a sus necesidades y un asesoramiento completo en todos los aspectos relativos al alquiler y compra de una nave industrial.

Con este blog pretendemos informar de cuestiones de interes del mercado inmobiliario industrial de Galicia, aportando información, novedades y opiniones sobre temas relevantes del sector inmobiliario gallego, esperando que nuestra humilde aportación sea de utilidad para todas aquellas empresas que están pensando en alquilar o comprar una nave industrial o para los propietarios que estén pensando en comercializar sus propiedades bien sea a través de la venta o el alquiler de sus naves.