La importancia del profesional inmobiliario en la venta y alquiler de naves industriales

Los profesionales del mercado inmobiliario sabemos que el esfuerzo para conseguir

realizar operaciones de éxito que satisfagan a nuestros clientes es enorme, ya no sólo por la captación de clientes sino por el tiempo necesario para dominar el mercado y por la continua formación y actualización de conocimientos en un mercado con un marco legal cambiante.

Existen en esta actividad “insiders” o personas que sin tener la capacidad ni la formación necesaria se dedican a la actividad inmobiliaria como simples intermediarios que ponen en contacto a una parte con otra. Estos “insiders” en muchas ocasiones no realizan una mediación de manera profesional y generan rechazo y una mala imagen en el sector. Pero un profesional inmobiliario es mucho más que un intermediario, y en la mayoría de los casos un buen profesional será de vital importancia para conseguir operaciones que sean justas para todas las partes.

Si los propietarios exigen una gestión profesional de sus inmuebles es necesario que recurran a un experto que cuente la formación adecuada para gestionar las operaciones en todos los niveles, destacando como fundamentales los siguientes requisitos que tiene cumplir un profesional del mercado inmobiliario:

Conocimiento del mercado.

Es fundamental que el profesional inmobiliario conozca con detalle el mercado en el que trabaja para poder asesorar de manera veraz a sus clientes, tanto propietarios como demandantes de inmuebles. En este sentido un buen profesional tiene que ser capaz de valorar el precio justo de cada inmueble en cada momento, para que la propiedad que gestiona sea competitiva en el mercado y que si se finaliza la operación de venta o de alquiler sea al precio que realmente corresponde.

Formación.

Un buen profesional no sólo se dedica a la captación de propiedades y clientes, sino que tiene que saber asesorar a las partes respecto a la redacción de los contratos, a los usos comunes y prácticas habituales y, por supuesto, a la normativa legal vigente.

Para poder ofrecer un asesoramiento profesional evidentemente hay que tener la capacidad y formación necesaria en todos los términos legales y económicos que intervienen en la redacción de los contratos de compraventa y alquiler, por lo que un cliente, sea un propietario o demandante de un inmueble, siempre tiene que exigir que el agente inmobiliario le acredite su capacidad para llevar a cabo estas gestiones.

Visión de negocio.

Existen en el mercado multitud de inmuebles disponibles pero sólo unos pocos se ajustarán a las necesidades de cada cliente. Para poder optimizar el tiempo de los clientes es muy importante conocer el negocio de la empresa que demanda la compra o el alquiler de una nave industrial para poder dirigir el esfuerzo de búsqueda a aquellos inmuebles que realmente pueden satisfacer la demanda de cada cliente.

Conocimiento de la normativa.

Tener un conocimiento, cuando menos genérico, de las normativas que afectan a la apertura de los distintos tipos de negocio es muy importante para asesorar a las empresas en su búsqueda de nuevas instalaciones. Para entendernos no es lo mismo abrir un almacén que un taller mecánico o un área comercial de atención al público. Los requisitos para cada caso son específicos y es importante saber enfocar la búsqueda hacia la nave industrialque más se adecúa a las necesidades de cada cliente.

Tendencia actual en la demanda y oferta de naves industriales

Con el cierre del año 2016 ya podemos hablar con criterio de la evolución que ha seguido el mercado de las naves industriales, tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda.

Como hemos avanzado en un post anterior el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales ha mostrado cifras positivas, constatando aumentos en la demanda de alquiler de más de un 80 % respecto al año 2009 debido principalmente a la mejora de la situación económica y el mayor acceso de las empresas a la financiación bancaria.

Por otra parte la demanda de naves actualmente exige espacios más grandes o nuevas ubicaciones que responden a criterios estratégicos y esto es una clara muestra de la recuperación del mercado, ya que en los años en los que la crisis golpeaba con más fuerza la tendencia de las empresas era a cambiar sus instalaciones por otras más pequeñas o más económicas.

Esta situación de recuperación que está viviendo el mercado de alquiler ha provocado en muchos casos una excasez de naves industriales con la consiguiente presión al alza en los precios, destacando que a pesar de todo siguen estando muy lejos de las cifras que se observaban en los años de la burbuja.

Hay que destacar también que la excasez de oferta de naves industriales se hace más evidente en los principales parques empresariales de las ciudades, siendo esta excasez menos notoria en los polígonos secundarios, en los que todavía se puede encontrar suficiente oferta a precios interesantes.

Respecto al mercado de compraventa de naves industriales la evolución del último año también ha mostrado cifras positivas si bien el crecimiento de la demanda, como es lógico, no ha sido tan importante como el del mercado de alquiler.

Del mismo modo que ocurre en el mercado de alquiler, la compraventa de naves industriales se ha visto impulsada por la mejora económica y el mejor acceso a créditos hipotecarios, lo que unido a gran ajuste de precios que ha tenido lugar en el mercado ha hecho que cada vez más empresas se decidan a dar el paso de comprar. En este sentido hay que tener en cuenta que normalmente la compra de un inmueble de este tipo suele ser una compra muy meditada, por lo que muchas empresas se deciden a tomar posiciones en un mercado cada vez más escaso de oportunidades.

Se observa una ligera tendencia al alza en los precios de venta cuya explicación responde a varios factores. Por un lado, y como hemos mencionado anteriormente, cada vez es más difícil encontrar oportunidades en el mercado, por lo que las propiedades más atractivas tienen suficiente demanda para impulsar los precios al alza. Y por otro lado no se espera un nuevo ajuste de precios a la baja lo que unido a la mayor facilidad de acceso al crédito y a las mejores perspectivas económicas de las empresas están indicando al mercado que es el momento de comprar.

El lease Back en la compra venta de naves industriales

El lease back es una operación habitualmente empleada por entidades financieras mediante la cual el propietario de un inmueble lo vende a una entidad de leasing para firmar a continuación un contrato de arrendamiento financiero.

En los últimos tiempos esta figura financiera es también empleada por propietarios de patrimonio, en este caso naves industriales, que necesitan liquidez.

La operativa es la siguiente:

• El propietario de una nave industrial necesita liquidez y opta por vender su nave a un tercero ajustando su precio por debajo del precio de mercado.

• El comprador no tiene que ser una entidad financiera o de leasing sino por ejemplo una empresa o incluso un particular.

• El vendedor se compromete a alquilar la nave al nuevo propietario por un periodo de tiempo pactado asegurándole al comprador una rentabilidad superior a otras posibles inversiones alternativas.

• A la finalización del contrato de arrendamiento el inquilino o anterior propietario de la nave se reserva la opción de compra.

De esta manera muchos propietarios pueden vender su nave industrial obteniendo liquidez y a la vez asegurándose una opción de compra en caso de que al finalizar el contrato de arrendamiento les interese recuperar la propiedad del inmueble.

Por otra parte la parte compradora se asegura una rentabilidad que no suele ser menor del 5% durante el periodo de arrendamiento, obteniendo una importante plusvalía que actualmente es muy difícil de obtener a los tipos de interés vigentes.

Hay que reseñar que para que el comprador asegure la rentabilidad buscada es fundamental fijar de antemano las garantías necesarias para que el anterior propietario, que ahora es el nuevo inquilino, responda de todas las rentas de alquiler durante el periodo del contrato de arrendamiento. Asimismo una vez que tiene la garantía de pago también es importante que el plazo del arrendamiento sea suficientemente amplio para obtener la plusvalía deseada.

Puede ver alguna nave en venta con opción de lease back pulsando aquí.

Instalaciones de una nave industrial. Factores clave antes de alquilar.

Cuando una empresa necesita alquilar una nave industrial hay una serie de factores clave que tiene que tener en cuenta antes de tomar la decisión de que nave es la que más le conviene en función de sus necesidades.

Hay que saber que dependiendo de la actividad que se va a desarrollar en la nave las instalaciones pueden ser válidas o por el contrario será necesario realizar una adaptación para que nos concedan la licencia de actividad oportuna.

Los factores clave a tener en cuenta son los siguientes.

Usos permitidos en la nave de interés.

Si bien normalmente las naves situadas en polígonos industriales están habilitadas para realizar una amplia variedad de actividades, no siempre es posible llevar a cabo cualquier tipo de actividad. Por ejemplo no todas las parcelas tiene uso comercial o de servicios y esto implica que no podremos desarrollar por ejemplo una actividad de hostelería en cualquier parcela. Por esto es muy recomendable antes de alquilar una nave consultar la normativa del polígono en cuestión para conocer de antemano los usos permitidos en la nave de nuestro interés.

Tipo de actividad a realizar.

Normalmente la normativa que afecta a los usos de las naves industriales es más lasa cuando la actividad a realizar no es de concurrencia pública. Por ejemplo si lo que queremos realizar simplemente es una actividad de almacenamiento la normativa se simplifica y la adaptación de las instalaciones será más sencilla. Por el contrario si la actividad que vamos a realizar es de concurrencia pública, es decir, vamos a recibir a clientes en nuestra nave, entonces la normativa es más estricta. En este sentido por ejemplo nos exigirán que las instalaciones estén adaptadas para el acceso a minusválidos, nos exigirán una salida de emergencia, tener baños preparados para hombres y para mujeres, etc.

Instalación eléctrica.

La instalación eléctrica de las naves es un aspecto muy importante que nos puede complicar los trámites a la hora de empezar la actividad en las nuevas instalaciones. En este sentido el escenario más favorable es que la luz ya se encuentre de alta y que el nuevo inquilino tan solo tenga que realizar un cambio de titular. Si no es así, si la luz se encuentra de baja entonces es posible que para dar un alta nueva nos exijan realizar un nuevo boletín eléctrico y, dependiendo del estado de actualización de la instalación, es posible que tengamos que adaptar la instalación eléctrica a la normativa actual.

Medidas de seguridad contraincendios.

Este es otro de los factores clave que suele afectar a un gran número de nuevos inquilinos. Antiguamente las medidas que exigía la normativa de seguridad eran mucho menos exigentes que las que nos encontramos en la actualidad, y podemos decir que un gran número de las naves que se encuentran en el mercado de alquiler no cumplen la normativa actual a este respecto.

En lo que nos tenemos que fijar en este sentido es si la nave que nos interesa está preparada a nivel contraincedios, es decir, si tiene las mangueras necesarias, extintores, si hay pulsadores de emergencia, si la nave cuenta con el panel cortafuegos, etc.

Como último apunte es necesario saber que prácticamente en todos los casos siempre va a ser necesario realizar alguna adaptación en las naves industriales para poder realizar nuestra actividad, ya sea para adaptar las instalaciones a la operativa de nuestro trabajo o para cumplir la normativa que compete a nuestra actividad a efectos de que nos concedan la licencia de apertura. Por esto siempre es recomendable contar con un ingeniero que supervise la operación y que nos diga qué requisitos necesitan cumplir las instalaciones para realizar nuestra actividad, y que, en todo caso, tramite la licencia oportuna.

La evolución del índice de Precios al Consumo (IPC) y las rentas de alquiler de las naves industriales.

Normalmente las rentas de alquiler de las naves industriales están referenciadas en base al Índice de Precios al consumo (IPC) en contratos de alquiler con una duración de más de un año. No obstante, existen casos en los que propietarios y arrendatarios acuerdan una renta progresiva de manera que para facilitar la entrada del nuevo inquilino se acuerda una reducción de la renta de alquiler los primeros años con subidas progresivas a lo largo del periodo de arrendamiento, por lo que en este caso el IPC deja de tener el papel de actualizador de rentas frente a los incrementos pactados en la renta.

A pesar de todo, lo habitual es que la subida de rentas a lo largo del periodo contractual esté definido por las variaciones en el IPC, y esto es algo que en los últimos años preocupa a los arrendadores por las bajas tasas de variación del IPC, mostrando incluso valores negativos, a pesar de que los últimos datos muestran una tendencia al alza.

Evolución del IPC en España años 2015-2016.

La realidad es que los propietarios en muchas ocasiones intentan proteger el valor de sus rentas incluyendo una cláusula en los contratos que explicita que las rentas de alquiler se actualizarán en función del IPC siempre y cuando éste no muestre valores negativos. Por otra parte también intentan proteger sus rentas poniendo condiciones de revisión de rentas en los contratos de larga duración o, directamente, no accediendo a firmar contratos de alquiler largos.

Esto es un problema que suele surgir a la hora de negociar los alquileres si bien el impacto real de un IPC bajo sobre los intereses económicos de los propietarios no está del todo claro. Por una parte es obvio que con tasas de variación de los precios reducidas el incremento de las rentas de alquiler será menor, pero por otra parte ese menor aumento del coste de la vida repercutirá generalmente en un menor gasto de los propietarios.

Desde nuestro punto de vista lo más justo es referenciar las rentas en base al IPC independientemente de la evolución del mismo, ya que las variaciones del coste de la vida nos afectan a todos por igual. Otra cosa es pactar previamente un escalado de precios que facilite la entrada del nuevo inquilino y minimice los costes de traslado y adaptación de la nave industrial a la nueva actividad.

Comprar una nave industrial con IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Una de las preguntas habituales que se hacen los compradores de naves industriales es si deben realizar la compra con IVA o aplicando el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Normalmente la respuesta es clara, con IVA, pero hay una serie de matices que se deben de tener en cuenta.

Si una empresa tiene sus cuentas saneadas, a la hora de comprar una nave industrial suele ser conveniente aplicar el IVA, ya que a pesar de que sobre el precio de compra hay que aplicar el 21% del IVA correspondiente ese IVA es deducible y se compensará con el IVA soportado de las compras de la empresa hasta que sea neutro. Además, como hemos explicado en un post anterior, existe la figura llamada “Inversión del sujeto pasivo de IVA”, mediante la cual, y siempre previa referencia explícita en la escritura notarial, en el momento de la compraventa no será necesario desembolsar el 21% del IVA.

Por otra parte cuando hablamos de la salud de las cuentas de la empresa que realiza la compra de la nave industrial, debemos de tener en cuenta que si compramos la nave a nombre de nuestra sociedad, ese inmueble pasará a formar parte del patrimonio de la empresa y por tanto podrá ser empleado como garante por terceros en una hipotética situación de embargo.

Otro aspecto a tener en cuenta si queremos comprar una nave con IVA y ahorrarnos el impuesto de transmisiones patrimoniales es que el vendedor tiene que tener capacidad para emitir una factura con IVA, es decir, el que vende tiene que ser una sociedad, un autónomo o estar dado de alta el IVA para poder emitir una factura. Si el que vende no está en ninguna de estas situaciones no quedará más remedio que aplicar el ITP y nuestra compra se encarecerá en el importe del impuesto de transmisiones correspondientes, que en el caso de Galicia es del 10%.

Por tanto la conclusión es que normalmente suele ser recomendable comprar una nave con IVA a no ser que queramos que dicha propiedad forme parte de nuestro patrimonio personal y no del patrimonio de nuestra sociedad.

Situación del mercado de las naves industriales en Galicia

El mercado inmobiliario industrial desde siempre ha presentado una evolución en cierto modo correlacionada con el mercado inmobiliario genérico pero con características específicas que lo diferencian del mercado inmobiliario en general o del residencial en particular. En esta línea podemos decir que la situación actual del mercado de las naves industriales en Galicia empieza a mostrar signos de una cierta recuperación, más intensa en el mercado de alquiler de naves industriales y con mayor moderación en la compraventa.

En cuanto al mercado de alquiler de naves industriales, se ha producido en los últimos años un fuerte repunte de la demanda animada por el ajuste de precios y una mayor estabilidad de la actividad económica. Si hasta hace no mucho tiempo la demanda era protagonizada principalmente por empresas que buscaban nuevas instalaciones para ajustar costes respecto a sus instalaciones habituales, en la actualidad la tendencia de la demanda es la de empresas que necesitan una ampliación o que están en fase de realizar nuevas implantaciones. Es decir, las empresas han pasado de cambiar de nave para ahorrar costes, bien sea instalándose en una más pequeña o en una ubicación diferente, a buscar nuevas naves por necesidad de más espacio o de otras ubicaciones por intereses comerciales.

Asimismo otro aspecto que ha cambiado en el mercado de alquiler industrial es el perfil de la demanda en el sentido de que actualmente las grandes empresas están volviendo a tomar posiciones provocando un aumento de la demanda de naves grandes, situación que no se producía con tanto dinamismo en años anteriores en los que la demanda prácticamente estaba dirigida hacia inmuebles más pequeños y constituida por pequeñas y medianas empresas.

Respecto al mercado de compraventa, en la actualidad las comparativas de ventas interanuales siguen mostrando cifras positivas pero con incrementos mucho más moderados respecto a las cifras que muestra el mercado de alquiler.

El mayor ajuste de precios se ha producido ya años atrás y actualmente, a pesar de que sigue habiendo buenas oportunidades para los inversores, la tendencia de precios de venta es al alza, produciéndose una correlación entre la incertidumbre y los precios, de manera que a mayor inestabilidad menores precios de venta y viceversa.

Por otra parte siguen existiendo oportunidades en el mercado de compraventa de naves industriales, oportunidades que son monopolio de los propietarios que conocen la realidad del mercado y que realmente se plantean la venta siguiendo las directrices que marca un mercado competitivo que se ajusta a las necesidades actuales de los posibles compradores. Los propietarios que siguen con la mentalidad especulativa característica de la explosión inmobiliaria simplemente … no venden.