Carencia en el pago de la renta de alquiler de naves industriales. Fiscalidad

Cuando una empresa decide alquilar una nave industrial es muy común llegar a un acuerdo con la propiedad conforme a la concesión de una carencia en el pago de la renta para que la empresa arrendataria pueda instalarse en sus nuevas instalaciones. Hasta aquí nada extraño. Sin embargo en muchas ocasiones hacienda interpreta que las adaptaciones en las naves industriales que hace la empresa inquilina constituyen mejoras en el inmueble y por tanto una renta en especie, por lo que el arrendador o propietario de la nave industrial, a pesar de no cobrar la renta de alquiler en los meses acordados en función de la carencia, debe de emitir la factura correspondiente y declarar el ingreso y la liquidación del IVA correspondiente.

Esta cuestión es algo muy discutido y discutible por parte de los expertos fiscales ya que no siempre la adaptación de una nave industrial por parte del nuevo inquilino a sus necesidades supone una mejora para el inmueble o para la propiedad. Muy al contrario en muchas ocasiones las adaptaciones de los inmuebles por parte de los arrendatarios suponen una pérdida de valor o un contratiempo para los propietarios, motivo por el cual se suele acordar en los contratos de arrendamiento que el arrendatario, a su marcha, deberá de restituir la nave industrial al estado original en el que se le entregó a la firma del contrato de alquiler.

No obstante, la ley en principio lo que determina es que el propietario deberá de declarar la renta de alquiler a pesar de la carencia, pudiendo, en el caso de que el inquilino realice obras de reforma o mantenimiento, deducir fiscalmente esos gastos de mantenimiento, y/o, en el caso de que las obras que realice el inquilino sean consideradas mejoras para el inmueble que le aporten un mayor valor, amortizar contablemente el importe correspondiente.

El depósito de la fianza en el alquiler de naves industriales

Una de las preguntas más recurrentes que nos hacen los propietarios que van a alquilar su nave industrial es qué se hace con el depósito de la fianza.

Cómo todos saben, en virtud de la Ley de arrendamientos urbanos, Ley 29/1994, de 11 de noviembre se establece en su artículo 36º que la fianza es obligatoria en los alquileres de vivienda y en los alquileres para uso distinto del de vivienda. La cuantía del depósito de la fianza dependerá de si el inmueble arrendado es una vivienda o de si es un arrendamiento de uso distinto de vivienda, como por ejemplo una nave industrial, una oficina o un local comercial, y también dependerá de la duración del contrato de alquiler.

En el primer caso, si hablamos del arrendamiento de una vivienda, el depósito de la fianza será del importe de un mes de la renta de alquiler siempre y cuando la duración del contrato de alquiler sea de un año o superior a un año. Si es un contrato de arrendamiento inferior a un año, para calcular el importe de la fianza habrá que prorratear dicho importe teniendo en cuenta los meses de contrato, es decir, si por ejemplo el contrato de arrendamiento es de 6 meses entonces el depósito de la fianza obligatoria sería de medio mes de renta.

En el segundo caso, si se trata del alquiler de una nave industrial, un local comercial o unas oficinas, el importe del depósito de la fianza será de dos meses de renta siempre y cuando la duración del contrato de arrendamiento sea de al menos un año. En caso de ser por periodos inferiores a un año la cuantía del depósito de la fianza se prorratearía del mismo modo que hemos explicado anteriormente.

Obligación del depósito de la fianza. Plazo. Sanciones

La obligación del depósito de la fianza la tiene el propietario o arrendador del inmueble, y el periodo libre de sanciones para realizar el ingreso es de un mes desde que se formaliza el contrato de arrendamiento. Una vez que pasa el periodo de un mes, si no se ha realizado el ingreso de la fianza correspondiente, el propietario o arrendador puede recibir una sanción que va de multas desde 300 € a 3.000 €, y una sanción que implicará siempre un mínimo del doble de la fianza obligatoria, es decir, que si tenemos una nave industrial alquilada con una renta mensual de 2.000 €, si no hemos realizado el ingreso de la fianza de 4.000 € obligatoria en el organismo correspondiente ( en el caso de Galicia el IGVS) , si nos hacen una inspección y nos sancionan el importe de la sanción sería de 8.000 €.

En este sentido habría otra posibilidad, y es que hagamos el ingreso de la fianza fuera de plazo, es decir, es un plazo posterior a un mes desde la formalización del contrato de arrendamiento. En este caso, si el ingreso a pesar de ser fuera de plazo se realiza de forma voluntaria, en principio habría que ingresar la fianza más los intereses correspondientes al tiempo de demora del ingreso.

Cómo y dónde hay que realizar el ingreso de la fianza

La obligatoriedad del depósito de la fianza en el organismo correspondiente recae en el arrendador o propietario del inmueble, y esta se realiza por autoliquidación, es decir, es el arrendador el que teniendo en cuenta la ley citada anteriormente quien tiene que ingresar el importe de la fianza correspondiente. En el caso de Galicia el depósito de la fianza deberá hacerse en el Instituto Galego de Vivienda y Suelo (IGVS) y podrá hacerse o bien de forma telemática a través de la página web del IGVS o bien directamente en las oficinas que el IGVS tiene en las diferentes poblaciones. En el caso concreto de las oficinas del IGVS de A Coruña los datos de contacto son los siguientes:

Dirección: Calle Vicente Ferrer (Edif. Adm. Xunta) 2, 9º. 15008 A Coruña. (Edificio Nuevos Ministerios)

Teléfono: 981 182 234

Horario: Lunes a viernes de 09:00 h. a 14:00 h.

El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (II)

Siguiendo la línea temática del anterior post, dedicaremos esta nueva publicación a mostrar, desde el prisma de nuestra experiencia, cómo está afectando la pandemia del COVID-19 al mercado de alquiler y compraventa de naves industriales.

En nuestra anterior publicación nos hemos atrevido a anticipar un posible escenario derivado de las consecuencias del COVID en el mercado inmobiliario industrial y muchas de nuestras predicciones se han cumplido. Como era de esperar en estos meses se ha producido una contracción de la demanda y un aumento de la oferta de inmuebles en el mercado por el cese de negocios o por la reestructuración de los mismos en aras de la adaptación de las estructuras empresariales a esta nueva situación económica. Todo esto, como es lógico, ha producido un ajuste de los precios a la baja tanto en mercado de compraventa como de alquiler de naves industriales. No obstante también debemos señalar que muchos propietarios, para no perder a sus inquilinos, han optado por condonar las rentas de alquiler durante unos meses o bien han ajustado lo máximo posible estas rentas colaborando de esta manera a ayudar a las empresas a sobrellevar esta crisis que nos afecta a todos y no perder así a inquilinos con los que, en muchos casos, tienen una larga relación.

Por otra parte, actualmente y como aspecto positivo en lo que se refiere al mercado de inmuebles industriales y logísticos, se ha notado un cierto aumento de la demanda de espacios por parte de muchas empresas relacionadas con el sector sanitario, de venta online, e incluso del sector de la alimentación. Se podría decir que incluso ha habido un boom en la demanda de espacios en cuanto a empresas relacionadas con la producción de EPIS, y un aumento importante de la demanda de almacenes logísticos de empresas relacionadas con la venta online, si bien el tirón de estos sectores o subsectores económicos no es suficiente para contrarrestar la importante contracción de la demanda de naves industriales.

En cuanto a cómo se presenta el futuro, a día de hoy todavía reina la incertidumbre, y más con el otoño y el invierno encima y sin haber encontrado una vacuna que alivie la situación sanitaria, y como sabemos todos la incertidumbre es la peor aliada de la inversión y de la estabilidad de las empresas. A día de hoy se está observando un abandono masivo de  locales comerciales por la falta de clientes en las calles, especialmente en el pequeño comercio y en los locales de hostelería, mientras que en el caso de los inmuebles industriales se está produciendo un aumento de la oferta pero de manera más gradual al no depender tanto del consumo del que podríamos llamar “cliente de calle”. No obstante los sectores económicos están vinculados unos con otros y cuando algún eslabón muestra debilidades esto tarde o temprano termina afectando a toda la cadena, por lo que si la situación sanitaria no mejora en los próximos meses desgraciadamente el aumento de inmuebles industriales tanto en venta como en alquiler será notable.

El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (I)

La situación de riesgo sanitario por la que desgraciadamente está pasando el planeta tiene inevitables consecuencias negativas en la economía global y en el mercado inmobiliario en particular. Las consecuencias más obvias las podemos observar con tan solo salir a la ventana de nuestras casas y ver los negocios cerrados. Mientras, lo que puede pasar en el futuro dependerá de múltiples variables, y esto alimenta uno de los peores enemigos del consumo y de la inversión, la incertidumbre.

Enfocando el análisis en el mercado inmobiliario industrial podríamos decir que la situación actual es de una tensa espera. Con una gran mayoría de empresas afrontando las directrices de seguridad sanitaria impuestas por el gobierno y por lo tanto cerradas o funcionando en mínimos, de momento todavía no se han producido grandes movimientos en el mercado de compraventa ni de alquiler de naves industriales, pero todo apunta que en los próximos meses habrá un cambio de escenario cuya magnitud dependerá de si la situación sanitaria vuelve a la normalidad o si aparecen nuevos brotes.

En cualquier caso lo que está claro es que en los próximos meses se producirá un descenso de la demanda de inmuebles industriales y un aumento de la oferta por el ajuste del mercado y el cierre de empresas, generando un desequilibrio que a su vez presionará a los precios a la baja. En este sentido es de prever una demanda prudente mientras dure la incertidumbre y la contracción económica derivada de la crisis sanitaria, mientras que, por otra parte, muchas de las empresas que no tengan el suficiente músculo financiero para soportar las consecuencias de la crisis se verán obligadas a rescindir sus contratos de arrendamiento o, en algunos casos, se verán forzadas a poner sus propiedades industriales en el mercado. No obstante creemos que este proceso será gradual y que afectará en distinta medida a las empresas en función de su tipología. Lo más probable es que en un principio la crisis se cebe con los negocios más pequeños y que carecen de capacidad financiera, especialmente todos aquellos relacionados directa o indirectamente con los servicios más afectados por COVID (hostelería, comercio, etc), mientras que las empresas con más capacidad se mantendrán a la espera de acontecimientos por si es necesaria una reestructuración para disminuir gastos que les permitan garantizar su continuidad. En este sentido, hablando de  reestructuración, muchas empresas grandes que atraviesen dificultades se reorganizarán demandando instalaciones más pequeñas poniendo en el mercado activos mientras que muchas  empresas más pequeñas y con menos capacidad de resistencia económica se verán abocadas al cierre temporal y al abandono de sus instalaciones.

Al hilo de esto, y como hemos comentado anteriormente, es de esperar que un aumento de la oferta y una contracción de la demanda provocará una caída de precios, pero creemos que este ajuste de precios será contenido. No hay que olvidar que el mercado inmobiliario todavía estaba pagando las consecuencias de la anterior crisis, y que los precios ya estaban en gran medida ajustados. La evolución del mercado inmobiliario de naves industriales presentaba datos positivos pero con crecimientos moderados. Se vendía y se alquilaba, pero solo lo que estaba a precios razonables, con poco espacio para el mercado especulativo. Por lo tanto creemos que la crisis del COVID-19, va a tener una mayor incidencia en el mercado inmobiliario por el lado de la oferta, con un mayor número de naves industriales disponibles tanto en el mercado de alquiler como de compraventa, mientras que los precios de los inmuebles, si bien experimentarán una bajada, esta será contenida siempre y cuando consiga estabilizarse la crisis sanitaria y no haya nuevos brotes que generen más contracción económica.

El IPC en los contratos de alquiler de las naves industriales

Ahora que termina el año es una buena ocasión para hacer referencia a la importancia que tiene el índice de precios al consumo (IPC) en la actualización de las rentas de alquiler de las naves industriales.

Los contratos de alquiler de una nave que se establecen por periodos superiores a una anualidad normalmente siempre incluyen una cláusula de actualización de las rentas, que puede ser un incremento pactado entre las partes o bien se toma como índice de referencia para la actualización de los precios el IPC. Esta actualización se considera normal en un contrato de alquiler de una duración superior a un año, y especialmente en los contratos de larga duración, ya que si no se tiene en cuenta la actualización de las rentas en función del coste de la vida podemos encontrarnos con el tiempo rentas de alquiler que no responden a la realidad del mercado.

En esta línea muchos propietarios y arrendatarios se preguntan cuánto se incrementarán las rentas de alquiler a  lo largo del tiempo, y para hacernos una idea a continuación les mostramos un gráfico con la evolución del IPC en España desde el año 2.000.

En el gráfico podemos observar que en el periodo 2.000 -2.018 la media del IPC en España ha sido de 1,94 % anual, por lo tanto, y a modo orientativo, podemos estimar a medio o largo plazo un incremento de las rentas de alquiler anual de aproximadamente un 2%, esto es, para una renta mensual de 1.000 € el incremento de la renta se estima en unos 20€/mes cada año que continúe en vigor el contrato de alquiler.

No obstante, y como hemos comentado anteriormente, tener en cuenta valores medios para establecer una previsión de la evolución del IPC tan solo podemos considerarlo una estimación orientativa, ya que la evolución del índice de precios está condicionada por muchas variables que no permiten realizar un cálculo preciso. Por ejemplo, en este último año, y hasta el mes de Noviembre de 2.019, la tasa de variación interanual del IPC en España ha sido de un 0,9%, incremento menor al observado en la media del periodo 2.000 -2018, motivado principalmente por un descenso importante (3,9%) en el precio de la vivienda.

El Leasing Inmobiliario y la compraventa de naves industriales

A pesar de no ser la opción más habitual a la hora de financiar la compra de una nave industrial, cada vez se están realizando más operaciones a través del llamado “Leasing Inmobiliario”.

A diferencia de una compraventa ordinaria, en la que el comprador de una nave industrial financia la compra mediante un préstamo hipotecario, en la operativa de leasing inmobiliario es el banco o entidad financiera el que compra el inmueble y el que se lo “alquila” al interesado a cambio de unas cuotas durante un periodo de tiempo mínimo pactado y que no suele ser menor de 10 años, y una vez finalizada esta etapa la empresa interesada podrá ejercer su derecho de compra de la propiedad.

Este tipo de herramienta puede ser muy beneficiosa para las empresas ya que en cierto modo minimiza el riesgo de impago y otorga flexibilidad a la empresa a la hora de tomar decisiones, ya que si llegado el momento de ejecutar la compra la situación económica de la empresa no es la más adecuada el potencial comprador puede desistir abandonando la operación pero al mismo tiempo se ha beneficiado de las ventajas fiscales obtenidas durante el periodo del leasing. En este sentido algunas de las principales ventajas fiscales a tener en cuenta pueden ser el poder deducir el gasto del impuesto de sociedades y la posibilidad de acelerar la amortización del inmueble con el consiguiente impacto positivo en las cuentas de la sociedad.

La nueva ley hipotecaria y la compra de naves industriales

Últimamente estamos recibiendo muchas consultas respecto a cómo afectan los cambios de la nueva ley hipotecaria a la compra de naves industriales por eso dedicaremos este post a aclarar cuál es el objeto y el ámbito de actuación de la nueva ley y a describir someramente qué novedades aporta a los actores afectados.

En primer lugar, y citando textualmente la ley, nos referiremos al objeto de la misma copiando el artículo 1º.

“Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”

El artículo citado limita el objeto de esta nueva ley hipotecaria a las personas físicas y a los inmuebles de uso residencial, por lo tanto quedarían excluidos de esta nueva ley las empresas y las naves industriales o locales comerciales.

Si bien algún lector todavía alberga dudas, citaremos a continuación y textualmente el artículo 2 de la ley que se refiere al ámbito de aplicación.

“1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”

Es decir, claramente de nuevo la ley nos dice que su ámbito de aplicación está limitado a personas físicas y a la concesión de créditos o préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales, no industriales o comerciales.

No obstante, y a pesar de que si va a comprar una nave industrial mediante financiación hipotecaria los cambios de la nueva ley no deberían de afectarle, no está demás conocer cuáles son las principales novedades que aporta esta nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor el pasado 16 de junio

Principalmente la nueva ley lo que pretende es favorecer la transparencia en las relaciones de los bancos con los particulares que demandan servicios de financiación para comprar un inmueble de uso residencial.

Algunas de las principales novedades de esta ley son las siguientes:

Examen de solvencia. A partir de ahora los bancos están obligados a realizar un test de solvencia a los clientes que soliciten un crédito hipotecario endureciendo las condiciones mínimas para considerar a un cliente apto para su financiación.

Información detallada. Antes de la entrada en vigor de esta nueva ley era muy frecuente que los bancos se limitasen a entregar a los potenciales clientes un tríptico publicitario en el que ofertaban las condiciones básicas de los créditos, pero a partir de la entrada en vigor de la nueva ley los bancos están obligados a entregar a los clientes la llamada ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) con el objetivo de que los clientes estén 100% informados de las condiciones y riesgos que asumen al contratar una hipoteca. La ficha FEIN podríamos resumirla como el informe personalizado de las condiciones y riegos que vamos a asumir en función de nuestra situación y el importe de nuestro crédito, incluyendo, entre otros aspectos, una simulación de las amortizaciones de nuestro crédito y su proyección temporal.

Periodo de análisis obligatorio. Una de los aspectos que más sorprenden a los demandantes de un crédito hipotecario es que a partir de ahora desde que los clientes reciben toda la documentación necesaria hasta que se formaliza la escritura de compraventa en el notario es obligatorio que transcurran al menos diez días con la finalidad de que el cliente pueda analizar con detalle las condiciones de su crédito. Da igual si el cliente declara que lo tiene claro antes, tienen que transcurrir al menos diez días ya que sino la hipoteca podría ser declarada nula. En esta línea el cliente tendrá que visitar al notario en el plazo de estos diez días para que éste evalúe, de forma gratuita,  si el cliente dispone de la información suficiente para considerarlo apto para proceder a escriturar.

Cláusulas suelo y tipo de interés. Otra de las novedades de la nueva ley es que desaparecen las llamadas cláusulas suelo y se prohíbe aplicar un tipo de interés mínimo en el caso de que se contraten hipotecas con tipo de interés variable.

Gastos. Esta es una de las novedades que más interesan a los consumidores ya que a partir de ahora cuando se concede un crédito hipotecario será el banco el que asuma los gastos de gestoría, registro, notaría, la copia de su escritura y actos jurídicos documentados, mientras que el cliente tendrá que asumir los gastos de la copia de su escritura y de la tasación, si bien los principales bancos del país ya están ofreciendo también un servicio de tasación gratuito.