Situación del mercado de las naves y locales comerciales según los registradores

Si hacemos caso a las estadísticas, durante los últimos años Galicia es una de las comunidades españolas en las que más han bajado los precios de alquiler y venta de naves industriales y locales comerciales.

Según el colegio de registradores los precios de las naves han descendido en Galicia casi un 30% de media frente al 14% de media en el resto de España, mientras que la bajada de precios de los locales comerciales se sitúa en el 13,5% frente a un descenso medio del 2,5% en el resto de España.

Los registradores apuntan que los precios de los locales comerciales se sitúan en niveles de hace diez años, situándose el precio medio del metro cuadrado en torno a unos 1.060 euros, mientras que el precio medio de venta de las naves industriales en Galicia se sitúa en torno a los 250 euros.

Estos datos, si bien nos dan una idea de como está el mercado, hay que tomarlos con cautela, ya que lo que realmente están indicando son los precios medios a los que se están vendiendo este tipo de inmuebles, pero no el valor real de las propiedades que actualmente están en el mercado.

Para conocer el valor real habría que hacer un análisis más exhaustivo, teniendo en cuenta que actualmente hay muchas propiedades en el mercado procendentes de embargos y, a su vez, muchos propietarios con necesidad de liquidez y por tanto de efectuar una venta rápida.

Por tanto en base a nuestro conocimiento del mercado podemos decir que sí han bajado los precios de venta significatívamente respecto a la época de bonanza económica, pero a pesar de ello el precio de las naves y los locales comerciales que se ofertan en los principales polígonos de las ciudades gallegas no están en la línea que marca el estudio realizado por los registradores.

Un precio medio de venta siempre es un indicador interesante, pero habría que analizar caso por caso para saber exactamente qué es lo que se ha vendido y en dónde.

Cómo escoger bien al futuro arrendatario de nuestra nave industrial

Cuando un propietario quiere vender o alquilar una nave industrial normalmente sigue los siguientes pasos. En primer lugar busca entre sus conocidos algún posible interesado en su propiedad, y si este primer paso no da sus frutos, a continuación comienza una búsqueda de posibles inquilinos anunciando su nave industrial en distintos medios o buscando una gestión profesional a través de una agencia inmobiliaria especializada.

Si delega la gestión en una agencia especializada, ésta ya se preocupa de que todos los filtros previos y todas las gestiones lleven al encuentro de una empresa que aporte credibilidad y tranquilidad al propietario. Pero si el propietario decide comercializar su nave industrial por su cuenta debe de saber filtrar a los que se interesan por su nave industrial. En un momento de demanda baja como el actual, recibir llamadas interesándose por nuestro inmueble suele ser siempre algo positivo, pero hay que tener siempre presente que no todos los contactos son buenos y los propietarios con experiencia saben perfectamente que para alquilar una nave industrial  normalmente hay que recibir y atender a muchas visitas hasta que damos con el arrendatario adecuado. Por ello es fundamental realizar un filtrado adecuado para evitar perder el tiempo atendiendo a simples curiosos.

• El que se interesa por nuestra nave ¿Es una empresa conocida y consolidada o es alguien que empieza una nueva actividad?

Evidentemente, para evitar sorpresas siempre es mejor alquilar nuestra nave industrial a una empresa conocida y con una larga trayectoria que a alguien que empieza un negocio nuevo. Actualmente, con la crisis económica, hay mucha gente que busca una salida profesional autoempleándose o iniciando un negocio, a veces, de manera un tanto precipitada y si valorar en su justa medida el alcance de la inversión necesaria y lo difícil que es asentarse en el mercado sea la actividad que sea. Está claro que no sería justo ni inteligente rechazar por sistema a los nuevos emprendedores, pero alguien experimentado probablemente detecte si el nuevo negocio que se pretende iniciar en nuestra propiedad puede ser viable o no.

• ¿Qué negocio se va a desarrollar?

Un poco en la linea de expuesto anteriomente, hay negocios que si todo va bien se presumen estables y negocios que aprovechan la oportunidad del momento y por tanto con casi toda probabilidad no tendrán continuidad en el tiempo. Un ejemplo de esto son por ejemplo actividades deportivas o de ocio que se ponen de moda por su presencia en los medios de comunicación pero que dificilmente serán viables con el tiempo una vez que la "moda" pase.

Por otra parte el propietario también tiene que tener en cuenta si la actividad que se quiere desarrollar en nuestra nave requiere de una reforma y de una adaptación muy importante por parte del inquilino.

A pesar de que normalmente en los contratos se estipula que todas las mejoras realizadas en la nave quedan a beneficio de la propiedad una vez extinguido el contrato de alquiler, muchas veces las reformas necesarias para adaptar el inmueble a la actividad del arrendatario no suponen mejoras sino todo lo contrario para la propiedad, por lo que el propietario siempre tiene que tener en cuenta qué es lo que se va a hacer en su nave antes de alquilar.

• El precio como filtro fundamental.

Normalmente los interesados en alquilar una nave industrial, sobre todo los menos experimentados, buscan precios de alquiler que no existen en el mercado. Éste es un indicador fundamental para saber si la persona que se interesa por nuestra nave va en serio o simplemente está curioseando. Un agente inmobiliario enseguida sabe si el que se interesa por una nave está hablando en serio, ya que el agente conoce el mercado y sabe cuáles son los precios. Si alguien está buscando una nave a un precio muy por debajo del de mercado, evidentemente esa persona no está lo suficientemente informada y por tanto su falta de experiencia induce a la desconfianza. Un empresario asentado sabe perfectamente cual es el ratio de precios del mercado de alquiler de su zona de influencia.