Compra - venta de naves industriales. Apuntes para propietarios.

A pesar de que en los últimos tiempos parece que el mercado de compraventa de naves industriales se empieza a reactivar, todavía no hay indicios de un claro despegue del mercado. Por un lado la incertidumbre política y económica que vive el país provoca que se estén aplazando muchas decisiones de inversión, y por otro lado muchas de las oportunidades de inversión que había en el mercado están actualmente en manos de las entidades financieras que las ofertan a un precio de venta que en gran parte de los casos ya no es de necesidad.

Los propietarios tienen que tener claro que el que compra actualmente busca precios acordes con la situación actual. Los tiempos de auge del mercado inmobiliario han terminado y los propietarios que buscan grandes plusvalías no venden, e incluso aquellos que han comprado en mal momento es muy difícil que puedan recuperar su inversión en una operación de venta actual.  Por ello, y aunque a muchos les cueste asumirlo, lo que se está vendiendo en los últimos tiempos, salvo contadas excepciones, son oportunidades. Si un propietario de una nave industrial realmente quiere vender tiene que intentar ponerse en la mente del posible comprador, saber qué es lo busca y qué criterios maneja a la hora de tomar su decisión para intentar llegar a un acuerdo que sea beneficioso para todas las partes. En esta línea los propietarios de naves industriales que quieren vender tienen que saber que el posible comprador, entre otras cosas, va a estudiar a fondo el mercado antes de realizar la compra, mirará todas las naves disponibles que cumplen las características que necesita, analizará los pros y los contras de todas las posibilidades, buscará asesoramiento profesional, valorará la opción de construirse su propia nave en caso de haya suelo disponible, y, en caso de que sea un inversor, por regla general buscará una rentabilidad mínima de un 5%, es decir, que si la nave le cuesta 100.000 € querrá obtener una renta anual de alquiler mínima de 5.000 €.

Por tanto si un propietario quiere realmente vender su nave tendrá que conocer el mercado a fondo para saber en qué condiciones está compitiendo y si realmente su oferta está o no en el mercado de interés, teniendo muy claro, siempre que no se quiera perder el tiempo, que los tiempos de grandes plusvalías ya no existen.

El IPC y las rentas de alquiler de las naves industriales

En los últimos tiempos los propietarios de naves industriales están preocupados, entre otras razones, por dos motivos. Las naves se alquilan a unos precios mucho más bajos que en la época de auge económico y las rentas de alquiler apenas experimentan un aumento durante el periodo de vigencia de los contratos por la escasa o nula variación del índice de precios.

Esta situación de precios bajos que está experimentando la economía tiene una explicación

principal, el precio del petróleo, que actualmente se encuentra en uno de los niveles de precios más bajos que se recuerdan y es el motor que tira de los precios de una gran parte de los productos de consumo.

Tampoco ayuda la inestabilidad política que está sufriendo el país y que puede conducir a fugas de capital o llevar a los inversores a retrasar alguna de sus operaciones, lo que a su vez puede suponer una menor cantidad de dinero en circulación y un menor consumo con la consiguiente contracción de los precios.

No obstante, si nos atenemos a la historia económica, esta situación debería de ser temporal y probablemente antes que tarde la variación de los precios de consumo revertirá la situación actual y empezará a mostrar variaciones positivas de manera estable.

Normalmente las rentas de alquiler de las naves industriales o de cualquier otro inmueble se referencian en base el IPC siempre que los contratos tengan una duración superior a un año. En la práctica en muchas ocasiones los propietarios no actualizan la renta porque el impacto de la subida del IPC en la renta de alquiler no es muy significativa y algunos propietarios no se molestan en realizar la gestión pertinente para actualizar dicha renta. De todos modos tenemos que indicar que ningún arrendatario puede sentirse agraviado si se actualiza la renta en función del IPC ya que es lo normal, sobre todo en contratos de larga duración,  y el propietario está en su derecho de actualizar dichas rentas tal y como se pacta en los contratos, del mismo modo que el arrendatario está en su derecho de exigir al propietario que le baje la renta si el IPC es negativo, salvo que se pacte lo contrario.

Por tanto, en los contratos de alquiler de las naves industriales lo habitual en los contratos de una duración superior a un año es referenciar las rentas de alquiler al índice de precios al consumo, y esta es una situación que preocupa a muchos propietarios porque actualmente el IPC está registrando tasas de variación muy pequeñas o incluso negativas, pero no debemos olvidar que en el fondo el IPC muestra el coste de la vida, y que un IPC en valores bajos no tiene porqué ser malo para los propietarios ya que aunque sus rentas de alquiler no aumenten lo que ellos desean tampoco aumentarán por regla general los precios de los productos que consumen con lo cual el impacto final en la capacidad adquisitiva del propietario no debería de ser significativo.

El riesgo para el propietario a la hora de alquilar su nave industrial

Una de las peores situaciones, sino la peor, que se puede encontrar un propietario cuando

alquila una nave industrial es que el inquilino no le pague la renta y que no abandone la nave. En esta situación al propietario no le quedará más remedio que poner una demanda y esperar a que un juzgado le dé la razón y proceda al desahucio del arrendatario.

A la hora de alquilar una nave industrial no existe riesgo cero para los propietarios ya que si un inquilino no paga los meses o incumple cualquier cláusula del contrato, a pesar de que al final la justicia le acabará dando la razón y la parte que ha incumplido el contrato de alquiler tendrá que asumir las consecuencias, es seguro que ese incumplimiento será un problema para la propiedad.

Esta es una de las cosas que tiene que tener claras el propietario de una nave industrial cuando decide ponerla en el mercado de alquiler, no existe riesgo cero. No obstante sí hay maneras de minimizar el riesgo o la incertidumbre a la hora de alquilar una nave.

Lo primero que tiene que hacer un propietario cuando se le presenta un posible inquilino es intentar averiguar la solvencia de la empresa o si tiene antecedentes por incidencias de pago. Normalmente la forma más sencilla de obtener información en este sentido es consultar a su entidad bancaria de referencia.

Otra forma de obtener cierta seguridad es solicitar un aval bancario, de manera que si se presentan incidencias en el pago de las rentas mensuales será la entidad financiera que avala al arrendatario la que responderá por el importe del aval concedido. En este sentido hay que matizar que el aval bancario no nos libra de interponer una demanda al arrendatario en el caso de que no pague los meses. Lo único que nos garantiza es que el banco va a responder por la cantidad que ha avalado (normalmente seis meses o un año).

Para evitar el caso de que una empresa deje de pagar las mensualidades del alquiler porque ha entrado en concurso de acreedores muchas veces los propietarios exigen que avale el contrato una persona física, de manera que si la empresa a la que le hemos alquilado la nave no paga será la persona que ha firmado como avalista solidario la que responda con sus bienes. Esta situación aporta cierta tranquilidad a los propietarios, pero no debemos olvidar que si la persona física que firma como avalista se declara insolvente entonces tendremos complicado cobrar lo adeudado

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En definitiva, existen varias maneras de que los propietarios consigan cierta tranquilidad a la hora de alquilar sus propiedades, pero si tienen la mala suerte de encontrarse con un inquilino que actúa de mala fe la interposición de una demanda no le librará de pasar por una situación desagradable y tediosa que en muchos casos no compensa el importe reclamado. De todos modos tampoco es nuestra intención generar miedo ni generar desconfianza ya que a pesar de a veces uno se puede encontrar con situaciones desagradables, lo cierto es que siendo justos  la mayoría de la gente cumple lo acordado en los contratos, ya que entre otras cosas, no hacerlo supondrá un enorme problema para su empresa con todos los perjuicios que eso acarrea tanto a nivel jurídico como de imagen y pérdida de crédito.

El alquiler de una nave industrial y la licencia de actividad

Cuando una empresa se dispone a alquilar una nave industrial se encuentra con la problemática de saber si la nave industrial que le interesa cumplirá los requisitos necesarios para que le concedan la licencia de actividad correspondiente.

Lo primero que debe saber el futuro arrendatario es que no hay que confundir licencia de primera ocupación con licencia de actividad. Son dos cosas totalmente distintas. La licencia de primera ocupación es necesaria en todas las naves industriales que se han construido en terrenos habilitados para el uso que se le va a dar al inmueble, es decir, lo que nos indica en este caso es que la construcción de la nave se ha realizado bajo la legalidad y que en la parcela en la que se ha construido la nave se podía edificar ese tipo de inmueble.

Por otra parte la licencia de actividad lo que nos  certifica es que la nave en la que vamos a ejercer nuestra actividad cumple con todos los requisitos que exige la normativa de nuestra actividad específica, teniendo en cuenta que no se exige lo mismo para todas las actividades ya que no es lo mismo una empresa de alimentación que un taller mecánico.

Normalmente, salvo en los casos en los que la nave que vamos a alquilar se haya dedicado a la misma actividad que nosotros y tenga las instalaciones actualizadas en base a la normativa vigente, la mayoría de las instalaciones no están adaptadas a la actividad del futuro inquilino, y es necesario que un técnico revise la normativa que nos afecta y el estado actual de la nave que tenemos pensado a alquilar. No obstante, en la mayoría de los casos adaptar las instalaciones de la nave a nuestra actividad  no debería de suponer un coste excesivo ya que si se trata de una actividad común, como puede ser un almacén, prácticamente lo único que deberíamos revisar es los sistemas contraincendios y la instalación eléctrica.

Para orientarnos un poco de manera genérica podríamos decir que las cuestiones más frecuentes con los que se encuentra un inquilino a la hora de saber si la nave cumple la normativa necesaria para la concesión de la licencia de actividad son las siguientes:

Sistema contraincendios

Para las naves de gran tamaño es normal que se exija lo que se denomina BIES, es decir, un sistema de bocas de agua con manguera a lo largo de la instalación y pulsadores de alarma contraincendios.

También es necesario, y en este caso no importa el tamaño de nave, disponer del llamado panel cortafuegos, que no es más que un panel de pladur que se instala de manera perimetral en la unión de la cubierta y el cierre de la nave y que evita que en caso de incendio el fuego se propague a las naves adosadas. En este caso hay que tener en cuenta que no todas las naves requieren este tipo de panel ya que en principio en las naves en parcelas independientes que no tienen naves adosadas no es necesario la instalación de este panel. Además hay otro tipo de condicionantes que nos pueden eximir de la instalación del panel cortafuegos, como puede ser el tipo de cierre de la nave o el hecho de que aunque la nave tenga otras adosadas éstas no estén a la misma altura.

Instalación eléctrica

Este es otro punto que genera bastante controversia a la hora de tramitar la licencia de actividad en nuestra nave. Por regla general cuando al entrar en una nueva nave tenemos que dar un alta nueva en el distribuidor energético nos revisarán la instalación eléctrica y si esta es obsoleta habrá que adaptarla a la normativa actual. Sin embargo en el caso de que la nave tenga la luz de alta y únicamente tengamos que realizar un cambio de titular con el proveedor eléctrico entonces es posible que no sea necesario realizar un cambio en la instalación.

Accesibilidad minusválidos
Este punto dependerá en gran medida de la actividad a realizar en las instalaciones, ya que no es lo mismo una actividad de cara al público que el almacén de una empresa familiar. No obstante es una de las cuestiones que con más frecuencia salen a relucir a la hora de tramitar la licencia de actividad. Por norma general si la actividad a desarrollar es de cara al público la nave deberá de tener accesibilidad para minusválidos, y si en la empresa trabajan hombres y mujeres, además de baños adaptados a minusválidos deberán de existir baños diferenciados para mujeres y hombres.

De todos modos, como hemos indicado anteriormente,  cada actividad tiene sus especificaciones por lo que a la hora de asesorarse respecto a los trámites necesarios para la concesión de la licencia es necesario, o cuando menos conveniente, recurrir a un técnico especializado que nos asesore en cada caso concreto.

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Cancelación de la hipoteca en la compraventa de una nave industrial

Cuando se efectúa una compraventa de una nave industrial que está afectada por una hipoteca por la parte vendedora, existen dos posibles casos que se pueden dar en la transacción.

El primero, y más sencillo, es que a la parte compradora le convenga subrogarse a la hipoteca existente, siempre y cuando la entidad financiera apruebe la subrogación y al comprador le interesen las condiciones de la hipoteca actual o pueda negociar unas nuevas condiciones que considere favorables.

El segundo caso sería cancelar la hipoteca existente, y en esta situación pueden darse las siguientes circunstancias:

• Que el representante de la entidad financiera se persone en la compraventa de la nave. En este caso,  una vez pactado el precio de venta, el comprador, en su caso, llevará dos cheques, uno que entregará a la entidad financiera por la cantidad pendiente de liquidar de la hipoteca, y otro que le entregará a la parte vendedora por el importe correspondiente a la cantidad pactada en el precio de venta menos la cantidad pendiente de liquidar con la entidad financiera.

• Que el banco no acuda a la firma de compraventa. En este caso el vendedor tiene que presentar en el momento de la firma un certificado de su entidad financiera en el que indiquen cual es el saldo pendiente para cancelar la hipoteca de la nave. Este certificado lo presentaremos en la notaría y haremos constar en los documentos de compraventa la forma en la que se va realizar el pago de cancelación de la hipoteca.Normalmente es conveniente que la parte compradora retenga al vendedor el importe de las comisiones de cancelación para asegurarse de que la parte vendedora realiza efectivamente la cancelación y, una vez efectuada la cancelación, se le abonará el importe retenido.Por último, una vez firmados todos los documentos a la notaría lo más aconsejable es acudir personalmente con la parte vendedora a entregar el cheque en el banco correspondiente.

La importancia del contrato de arras en la compraventa de una nave industrial

Comprar una nave industrial implica un proceso de recopilación de documentación, trámites y gestiones para conseguir la financiación, estudios del estado del inmueble y, en muchos casos, de la adaptación necesaria a la actividad que se va a desarrollar en el inmueble.

Todo esto, como es lógico, lleva un tiempo, por lo que cuando alguien tiene claro que va a comprar una nave industrial es muy conveniente firmar una reserva o contrato de arras para asegurarse de que mientras realiza todas las gestiones previas a la compraventa el propietario no le vende la nave a un tercero.

La importancia del contrato de arras en una operación de compraventa radica en que el adquiriente se asegura que el inmueble no podrá ser vendido a nadie más que a él durante el periodo de reserva, con lo que se evita que aparezca otro posible comprador que realice una mejor oferta al propietario y que por tanto suba el precio del inmueble.

Esto que puede parecer una situación excepcional, es bastante común en las negociaciones en el mercado inmobiliario ya que si no tenemos una reserva del inmueble es frecuente que a última hora se produzcan pujas al alza entre varios potenciales compradores.

Por tanto cuando se tiene claro que se va a comprar un inmueble es muy conveniente realizar un contrato de arras entre las partes cuyo funcionamiento es el siguiente:

• Se acuerda entre propietario y futuro comprador el precio de compraventa de la nave.

• Se establece un periodo de “reserva” del inmueble en función del cual el propietario no puede vender la nave a nadie más que al firmante.

• Se establece el compromiso de compra en el periodo acordado por parte del “adquiriente”.

• El futuro comprador o adquiriente entrega una cantidad de dinero como anticipo del precio de venta, cantidad que le será compensada con el precio cuando ejecute la compraventa.

• Se establece una cláusula que estipula que si el futuro comprador no ejecuta la compraventa de la nave industrial en el periodo acordado perderá la cantidad aportada como “señal”, y otra en la que se estipula que si el propietario no respeta el acuerdo y le vende la nave a un tercero deberá de devolver la cantidad aportada al firmante e indemnizarle en la cantidad que se habrá pactado entre ambas partes.

Ya por último, y como es evidente, en el contrato de arras deben de figurar los datos que aseguran de quien es la propiedad, la situación del inmueble ( si tiene cargas o no, etc), el uso permitido en la parcela o nave, así como todas las peculiaridades y cuestiones fundamentales del inmueble que se pretende comprar.

Problemas que se puede encontrar el propietario de un nave industrial al alquilar

En un post anterior hemos hablado de cláusulas abusivas que a veces los propietarios incluyen en los contratos de alquiler. Si bien este tipo de cláusulas, a pesar de figurar en algunos contratos, en muchos casos no tienen validez legal, los propietarios en ocasiones las incluyen como una acción disuasoria frente a posibles problemas con los inquilinos.

Esto es así porque si un arrendador de una nave industrial tiene problemas con los inquilinos por incumplimiento de contrato, a pesar de que normalmente la justicia les acabará dando la razón, supone un perjuicio importante para los propietarios, ya que lo que todo propietario quiere es que el inquilino pague la renta mensual o en caso contrario que abandone el inmueble.

Entre los principales problemas que se pueden encontrar los propietarios podemos señalar los siguientes.

La empresa a la que se le ha alquilado la nave industrial no paga y está en concurso de acreedores

Éste probablemente es el principal problema al que se puede enfrentar un propietario, ya que si la empresa a la que le ha alquilado la nave entra en concurso de acreedores dicha empresa no pagará la renta ni tampoco abandonará la nave hasta que haya una resolución judicial.

La rapidez de actuación del juzgado dependerá de muchos factores, pero actualmente se estima que el periodo en el que se consigue que la empresa abandone el inmueble oscila en torno a unos diez meses.

Para evitar la insolvencia por concurso de acreedores algunos propietarios optan por incluir en los contratos una cláusula en virtud de la cual una persona física actúa como avalista solidario de la sociedad arrendataria. También, es frecuente solicitar un aval bancario de entre seis meses y un año para evitar impagos.

El anterior inquilino se ha marchado dejando deudas de comunidad

A veces ocurre que un inquilino no ha abonado las cuotas de comunidad del inmueble y el propietario se entera de la deuda una vez que la empresa arrendataria ha abandonado el inmueble. La solución a este problema es reclamar dicha deuda a quien corresponde, pero si el inquilino no paga no quedará más remedio que interponer una demanda o bien asumir la deuda para evitar un proceso tedioso y caro que en muchas ocasiones no compensa por la cuantía de la deuda.

Algunos propietarios, para evitar esta incidencia optan por incluir la comunidad en la cuota de alquiler y asumir ellos directamente los pagos.

El inquilino ha abandonado la nave pero ha dejado cosas dentro

Este es un problema que tiene fácil solución incluyendo una cláusula en los contratos de alquiler que indica que el inquilino al abandonar la nave industrial tiene que dejarla vacía, y que en caso de no hacerlo así el propietario podrá disponer de dicho contenido como mejor le interese.

Hay que recalcar que esta cláusula es necesaria, ya que si no se indica de manera explícita el inquilino podrá reclamar sus pertenencias y el propietario se verá en la situación de hacerse cargo de unos bienes que le suponen un incordio y que en muchas ocasiones no sabe dónde meterlos.

El inquilino abandona la nave y ha ocasionado desperfectos

Para cubrir los desperfectos que un inquilino pueda ocasionar en la nave alquilada se utiliza la fianza. Esta fianza se estipula por ley en la cuantía de dos meses del alquiler siempre y cuando el periodo de duración del contrato sea de al menos un año. Además, como se ha explicado en un post anterior, el propietario tiene que depositar dicha fianza en el instituto de vivienda de la comunidad correspondiente, la cual actuará como agente mediador en caso de un posible conflicto.

No obstante en ocasiones ocurre que el importe de la fianza no es suficiente para cubrir los desperfectos ocasionados, por lo que habrá que intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para reponer el inmueble al estado en que se entregó originariamente, tal y como se suele estipular en los contratos de alquiler.