Consejos para filtrar la demanda de naves industriales

Los propietarios de naves industriales con interés de alquilar o vender, utilizan distintos medios para conseguir su objetivo, ya sea utilizando sus propios recursos o contactos, o derivando el trabajo en una agencia especializada. Es entonces cuando, más tarde o más temprano empiezan las llamadas y las visitas al inmueble de posibles inquilinos o compradores.

Esto puede consumir una gran parte de nuestro tiempo, ya que lo habitual es que no todos los contactos que vamos a recibir sean buenos y que antes de alquilar o vender nuestra nave industrial tengamos que realizar una importante labor comercial. Por tanto es muy importante optimizar nuestros recursos y para ello proponemos una serie de consejos.

• ¿Quién se interesa por nuestra propiedad?

Evidentemente no es lo mismo que quien se interesa por nuestra propiedad sea una empresa consolidada que un nuevo emprendedor. A pesar de que quizá no sea muy justo atribuir a las nuevas empresas un mayor nivel de riesgo, normalmente suele ser así, ya que la estabilidad que muestre como arrendatario estará condicionada por la evolución de su proyecto empresarial, y todos sabemos lo difícil que es hoy en día alcanzar el éxito empresarial.

Por otra parte las empresas consolidadas suelen tener un plan de negocio definido y el proceso de decisión de compra o alquiler normalmente es más rápido que en el caso de empresas noveles.

• ¿Cuál es la actividad que se va a desarrollar?

No todas las naves industriales están preparadas para realizar cualquier tipo de actividad, ya sea por las características del inmueble o por los usos permitidos en esa determinada parcela, por lo que es importante conocer la actividad a realizar por el posible arrendatario para poder determinar la viabilidad de la misma en nuestras instalaciones.

Por otra parte en muchas ocasiones la actividad a desarrollar exigirá una reforma o adaptación importante del inmueble que el interesado intentará trasladar a la propiedad en forma de carencia o un descuento del precio. En este sentido, a pesar de que en este tipo de operaciones la negociación es necesaria, conviene dejar claro desde el principio cuales son las cesiones que el propietario está dispuesto a conceder.

• Comunicar las condiciones desde el principio

Al hilo de lo expuesto anteriormente, es fundamental que la propiedad marque las condiciones desde el primer momento, es decir, los interesados deben saber cual es el precio del inmueble, las actividades que a la propiedad le interesan o no, el plazo máximo de un posible contrato y de su revisión, si es el caso, el periodo de carencia, etc.

En este caso, el filtro fundamental es el precio, ya que si éste no se deja claro desde un principio con una alta probabilidad nos veremos abocados a recibir multitud de visitas fallidas, por eso, y a pesar de que muchos propietarios son reacios a fijar un precio y prefieren discutir este término personalmente con los interesados, dejar clara esta cuestión nos ahorrará mucho tiempo y esfuerzo.

Consejos para vender antes una nave industrial

El mercado de compraventa de naves industriales muestra una actividad moderada. Los precios de venta se han estabilizado después de años de fuertes caídas y la competencia es dura para captar compradores. Por eso es conveniente seguir una serie de consejos si quiere vender su nave industrial.

1.-Tenga preparada toda la documentación disponible de su inmueble y aporte claridad y

transparencia a los posibles compradores.

En este sentido es importante presentar a los potenciales compradores la escritura de propiedad y una nota simple del registro de la propiedad, en la que aparecerán los aspectos más relevantes que afectan a la nave industrial que queremos vender, tales como quién es la propiedad, el uso del inmueble y si está sometida a cargas.

2.- Conozca el mercado en el que está compitiendo, es decir, la disponibilidad de naves industriales a la venta en su zona de influencia y los precios de venta de referencia.

Para esto es muy importante que un profesional del sector le asesore respecto a los precios objetivo y la estrategia comercial a seguir.

3.- Olvídese de influencias emocionales y sea objetivo.

Muchos propietarios tienen un fuerte vínculo emocional con la propiedad que han puesto a la venta ya que durante muchos años ha sido una herramienta más que les ha permitido ejercer su trabajo y ganarse la vida. Esta influencia nunca es buena para ser objetivo a la hora de fijar los precios en un mercado tan competitivo como lo es el mercado inmobiliario. A los compradores no les importará mucho ese valor intangible que el propietario le confiere a su propiedad, por eso, y como hemos dicho en el punto anterior, es muy importante el asesoramiento de un profesional.

4.- Los compradores prefieren naves "limpias", entiendo por limpias aquellas naves que preferiblemente están diáfanas y pueden ser adaptadas fácilmente y al menor coste a la actividad de su nuevo propietario.

En este sentido muchas veces nos encontramos con propietarios que tienen sus naves preparadas a medida para una actividad específica, con elementos y materiales fundamentales para la actividad del propietario originario y que además son costosos. Todo esto encarece el precio de la nave que se pretende vender y los futuros compradores, salvo raras excepciones, prefieren adaptar las naves a su medida sin seguir la senda del anterior propietario y, lo más importante, sin pagar un sobrecoste.

Por esto podemos asegurar que en la mayoría de los casos es mejor vender por separado la maquinaria o las instalaciones específicas de una nave industrial y no encarecer el coste del inmueble intentando vender el "paquete completo".

5.- Por último, y quizá el consejo más importante, es la paciencia. Es muy difícil vender una nave industrial porque la competencia es dura y muchas veces a los propietarios aún les cuesta asumir que los tiempos de grandes plusvalías en el mercado inmobiliario se han terminado. Actualmente lo que se está vendiendo principalmente son oportunidades, y las hay. Por eso el que pretenda obtener grandes ganancias vendiendo su nave industrial probablemente no la venda, ya que hay mucha oferta disponible de inmuebles industriales y de suelo industrial. 

Clasulas suelo en los contratos hipotecarios.

Según una sentencia judicial de un juzgado de Madrid, las clausulas suelo son nulas. Pero, ¿qué son las cláusulas suelo? De forma resumida podemos decir que las cláusulas suelo son un mínimo impuesto en los contratos hipotecarios que se tiene que pagar independientemente de la variación del tipo de interés de referencia de los créditos hipotecarios.

Esta polémica cláusula ha sido declarada nula recientemente por un juzgado de Madrid afectando a cuarenta entidades bancarias y cajas de ahorro, ya que se considera que su aplicación no es transparente. La sentencia judicial condena a los bancos a devolver a los afectados por esta cláusula las cantidades que los hipotecados han pagado de forma indebida, además considera que se debe de aplicar carácter retroactivo desde el mes de mayo del año 2.013, lo que puede suponer la devolución de más de 4.500 millones de euros. Sin embargo desde diferentes asociaciones de consumidores defienden que el carácter retroactivo de la devolución tiene que tener su origen en el mismo momento en el que se ha originado la hipoteca, no desde mayo del 2.013 como sugiere la sentencia, por lo que el importe de la devolución podría ser considerablemente superior.

Actualmente muchas entidades financieras ya no aplican las clausulas suelo en sus contratos hipotecarios, pero desde distintas asociaciones de consumidores, amparadas por la sentencia judicial citada anteriormente, reclaman que esta medida no es suficiente sino que los hipotecados tienen derecho a la devolución de los importes pagados en virtud de una cláusula poco transparente y abusiva de los contratos hipotecarios.

A pesar de que esta condena judicial ha provocado un gran revuelo social, hay que destacar que la sentencia judicial no es firme y que las entidades afectadas pueden recurrirla.

Compra - venta de naves industriales. Apuntes para propietarios.

A pesar de que en los últimos tiempos parece que el mercado de compraventa de naves industriales se empieza a reactivar, todavía no hay indicios de un claro despegue del mercado. Por un lado la incertidumbre política y económica que vive el país provoca que se estén aplazando muchas decisiones de inversión, y por otro lado muchas de las oportunidades de inversión que había en el mercado están actualmente en manos de las entidades financieras que las ofertan a un precio de venta que en gran parte de los casos ya no es de necesidad.

Los propietarios tienen que tener claro que el que compra actualmente busca precios acordes con la situación actual. Los tiempos de auge del mercado inmobiliario han terminado y los propietarios que buscan grandes plusvalías no venden, e incluso aquellos que han comprado en mal momento es muy difícil que puedan recuperar su inversión en una operación de venta actual.  Por ello, y aunque a muchos les cueste asumirlo, lo que se está vendiendo en los últimos tiempos, salvo contadas excepciones, son oportunidades. Si un propietario de una nave industrial realmente quiere vender tiene que intentar ponerse en la mente del posible comprador, saber qué es lo busca y qué criterios maneja a la hora de tomar su decisión para intentar llegar a un acuerdo que sea beneficioso para todas las partes. En esta línea los propietarios de naves industriales que quieren vender tienen que saber que el posible comprador, entre otras cosas, va a estudiar a fondo el mercado antes de realizar la compra, mirará todas las naves disponibles que cumplen las características que necesita, analizará los pros y los contras de todas las posibilidades, buscará asesoramiento profesional, valorará la opción de construirse su propia nave en caso de haya suelo disponible, y, en caso de que sea un inversor, por regla general buscará una rentabilidad mínima de un 5%, es decir, que si la nave le cuesta 100.000 € querrá obtener una renta anual de alquiler mínima de 5.000 €.

Por tanto si un propietario quiere realmente vender su nave tendrá que conocer el mercado a fondo para saber en qué condiciones está compitiendo y si realmente su oferta está o no en el mercado de interés, teniendo muy claro, siempre que no se quiera perder el tiempo, que los tiempos de grandes plusvalías ya no existen.

El IPC y las rentas de alquiler de las naves industriales

En los últimos tiempos los propietarios de naves industriales están preocupados, entre otras razones, por dos motivos. Las naves se alquilan a unos precios mucho más bajos que en la época de auge económico y las rentas de alquiler apenas experimentan un aumento durante el periodo de vigencia de los contratos por la escasa o nula variación del índice de precios.

Esta situación de precios bajos que está experimentando la economía tiene una explicación

principal, el precio del petróleo, que actualmente se encuentra en uno de los niveles de precios más bajos que se recuerdan y es el motor que tira de los precios de una gran parte de los productos de consumo.

Tampoco ayuda la inestabilidad política que está sufriendo el país y que puede conducir a fugas de capital o llevar a los inversores a retrasar alguna de sus operaciones, lo que a su vez puede suponer una menor cantidad de dinero en circulación y un menor consumo con la consiguiente contracción de los precios.

No obstante, si nos atenemos a la historia económica, esta situación debería de ser temporal y probablemente antes que tarde la variación de los precios de consumo revertirá la situación actual y empezará a mostrar variaciones positivas de manera estable.

Normalmente las rentas de alquiler de las naves industriales o de cualquier otro inmueble se referencian en base el IPC siempre que los contratos tengan una duración superior a un año. En la práctica en muchas ocasiones los propietarios no actualizan la renta porque el impacto de la subida del IPC en la renta de alquiler no es muy significativa y algunos propietarios no se molestan en realizar la gestión pertinente para actualizar dicha renta. De todos modos tenemos que indicar que ningún arrendatario puede sentirse agraviado si se actualiza la renta en función del IPC ya que es lo normal, sobre todo en contratos de larga duración,  y el propietario está en su derecho de actualizar dichas rentas tal y como se pacta en los contratos, del mismo modo que el arrendatario está en su derecho de exigir al propietario que le baje la renta si el IPC es negativo, salvo que se pacte lo contrario.

Por tanto, en los contratos de alquiler de las naves industriales lo habitual en los contratos de una duración superior a un año es referenciar las rentas de alquiler al índice de precios al consumo, y esta es una situación que preocupa a muchos propietarios porque actualmente el IPC está registrando tasas de variación muy pequeñas o incluso negativas, pero no debemos olvidar que en el fondo el IPC muestra el coste de la vida, y que un IPC en valores bajos no tiene porqué ser malo para los propietarios ya que aunque sus rentas de alquiler no aumenten lo que ellos desean tampoco aumentarán por regla general los precios de los productos que consumen con lo cual el impacto final en la capacidad adquisitiva del propietario no debería de ser significativo.

El riesgo para el propietario a la hora de alquilar su nave industrial

Una de las peores situaciones, sino la peor, que se puede encontrar un propietario cuando

alquila una nave industrial es que el inquilino no le pague la renta y que no abandone la nave. En esta situación al propietario no le quedará más remedio que poner una demanda y esperar a que un juzgado le dé la razón y proceda al desahucio del arrendatario.

A la hora de alquilar una nave industrial no existe riesgo cero para los propietarios ya que si un inquilino no paga los meses o incumple cualquier cláusula del contrato, a pesar de que al final la justicia le acabará dando la razón y la parte que ha incumplido el contrato de alquiler tendrá que asumir las consecuencias, es seguro que ese incumplimiento será un problema para la propiedad.

Esta es una de las cosas que tiene que tener claras el propietario de una nave industrial cuando decide ponerla en el mercado de alquiler, no existe riesgo cero. No obstante sí hay maneras de minimizar el riesgo o la incertidumbre a la hora de alquilar una nave.

Lo primero que tiene que hacer un propietario cuando se le presenta un posible inquilino es intentar averiguar la solvencia de la empresa o si tiene antecedentes por incidencias de pago. Normalmente la forma más sencilla de obtener información en este sentido es consultar a su entidad bancaria de referencia.

Otra forma de obtener cierta seguridad es solicitar un aval bancario, de manera que si se presentan incidencias en el pago de las rentas mensuales será la entidad financiera que avala al arrendatario la que responderá por el importe del aval concedido. En este sentido hay que matizar que el aval bancario no nos libra de interponer una demanda al arrendatario en el caso de que no pague los meses. Lo único que nos garantiza es que el banco va a responder por la cantidad que ha avalado (normalmente seis meses o un año).

Para evitar el caso de que una empresa deje de pagar las mensualidades del alquiler porque ha entrado en concurso de acreedores muchas veces los propietarios exigen que avale el contrato una persona física, de manera que si la empresa a la que le hemos alquilado la nave no paga será la persona que ha firmado como avalista solidario la que responda con sus bienes. Esta situación aporta cierta tranquilidad a los propietarios, pero no debemos olvidar que si la persona física que firma como avalista se declara insolvente entonces tendremos complicado cobrar lo adeudado

.

En definitiva, existen varias maneras de que los propietarios consigan cierta tranquilidad a la hora de alquilar sus propiedades, pero si tienen la mala suerte de encontrarse con un inquilino que actúa de mala fe la interposición de una demanda no le librará de pasar por una situación desagradable y tediosa que en muchos casos no compensa el importe reclamado. De todos modos tampoco es nuestra intención generar miedo ni generar desconfianza ya que a pesar de a veces uno se puede encontrar con situaciones desagradables, lo cierto es que siendo justos  la mayoría de la gente cumple lo acordado en los contratos, ya que entre otras cosas, no hacerlo supondrá un enorme problema para su empresa con todos los perjuicios que eso acarrea tanto a nivel jurídico como de imagen y pérdida de crédito.

El alquiler de una nave industrial y la licencia de actividad

Cuando una empresa se dispone a alquilar una nave industrial se encuentra con la problemática de saber si la nave industrial que le interesa cumplirá los requisitos necesarios para que le concedan la licencia de actividad correspondiente.

Lo primero que debe saber el futuro arrendatario es que no hay que confundir licencia de primera ocupación con licencia de actividad. Son dos cosas totalmente distintas. La licencia de primera ocupación es necesaria en todas las naves industriales que se han construido en terrenos habilitados para el uso que se le va a dar al inmueble, es decir, lo que nos indica en este caso es que la construcción de la nave se ha realizado bajo la legalidad y que en la parcela en la que se ha construido la nave se podía edificar ese tipo de inmueble.

Por otra parte la licencia de actividad lo que nos  certifica es que la nave en la que vamos a ejercer nuestra actividad cumple con todos los requisitos que exige la normativa de nuestra actividad específica, teniendo en cuenta que no se exige lo mismo para todas las actividades ya que no es lo mismo una empresa de alimentación que un taller mecánico.

Normalmente, salvo en los casos en los que la nave que vamos a alquilar se haya dedicado a la misma actividad que nosotros y tenga las instalaciones actualizadas en base a la normativa vigente, la mayoría de las instalaciones no están adaptadas a la actividad del futuro inquilino, y es necesario que un técnico revise la normativa que nos afecta y el estado actual de la nave que tenemos pensado a alquilar. No obstante, en la mayoría de los casos adaptar las instalaciones de la nave a nuestra actividad  no debería de suponer un coste excesivo ya que si se trata de una actividad común, como puede ser un almacén, prácticamente lo único que deberíamos revisar es los sistemas contraincendios y la instalación eléctrica.

Para orientarnos un poco de manera genérica podríamos decir que las cuestiones más frecuentes con los que se encuentra un inquilino a la hora de saber si la nave cumple la normativa necesaria para la concesión de la licencia de actividad son las siguientes:

Sistema contraincendios

Para las naves de gran tamaño es normal que se exija lo que se denomina BIES, es decir, un sistema de bocas de agua con manguera a lo largo de la instalación y pulsadores de alarma contraincendios.

También es necesario, y en este caso no importa el tamaño de nave, disponer del llamado panel cortafuegos, que no es más que un panel de pladur que se instala de manera perimetral en la unión de la cubierta y el cierre de la nave y que evita que en caso de incendio el fuego se propague a las naves adosadas. En este caso hay que tener en cuenta que no todas las naves requieren este tipo de panel ya que en principio en las naves en parcelas independientes que no tienen naves adosadas no es necesario la instalación de este panel. Además hay otro tipo de condicionantes que nos pueden eximir de la instalación del panel cortafuegos, como puede ser el tipo de cierre de la nave o el hecho de que aunque la nave tenga otras adosadas éstas no estén a la misma altura.

Instalación eléctrica

Este es otro punto que genera bastante controversia a la hora de tramitar la licencia de actividad en nuestra nave. Por regla general cuando al entrar en una nueva nave tenemos que dar un alta nueva en el distribuidor energético nos revisarán la instalación eléctrica y si esta es obsoleta habrá que adaptarla a la normativa actual. Sin embargo en el caso de que la nave tenga la luz de alta y únicamente tengamos que realizar un cambio de titular con el proveedor eléctrico entonces es posible que no sea necesario realizar un cambio en la instalación.

Accesibilidad minusválidos
Este punto dependerá en gran medida de la actividad a realizar en las instalaciones, ya que no es lo mismo una actividad de cara al público que el almacén de una empresa familiar. No obstante es una de las cuestiones que con más frecuencia salen a relucir a la hora de tramitar la licencia de actividad. Por norma general si la actividad a desarrollar es de cara al público la nave deberá de tener accesibilidad para minusválidos, y si en la empresa trabajan hombres y mujeres, además de baños adaptados a minusválidos deberán de existir baños diferenciados para mujeres y hombres.

De todos modos, como hemos indicado anteriormente,  cada actividad tiene sus especificaciones por lo que a la hora de asesorarse respecto a los trámites necesarios para la concesión de la licencia es necesario, o cuando menos conveniente, recurrir a un técnico especializado que nos asesore en cada caso concreto.

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