Últimamente estamos recibiendo muchas consultas respecto a
cómo afectan los cambios de la nueva ley hipotecaria a la compra de naves industriales por eso dedicaremos este post a aclarar cuál es el objeto y el
ámbito de actuación de la nueva ley y a describir someramente qué novedades
aporta a los actores afectados.
En primer lugar, y citando textualmente la ley, nos
referiremos al objeto de la misma copiando el artículo 1º.
“Esta
Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las
personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén
garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos
de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”
El artículo citado limita el objeto de esta nueva ley
hipotecaria a las personas físicas y a los inmuebles de uso residencial, por lo
tanto quedarían excluidos de esta nueva ley las empresas y las naves
industriales o locales comerciales.
Si bien algún lector todavía alberga dudas, citaremos a continuación
y textualmente el artículo 2 de la ley que se refiere al ámbito de aplicación.
“1. Esta
Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas
físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando
el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato
tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos
con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de
uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso
residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera
otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b) La concesión de préstamos
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o
inmuebles construidos o por construir, siempre
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”
Es decir, claramente de nuevo la
ley nos dice que su ámbito de aplicación está limitado a personas físicas y a
la concesión de créditos o préstamos hipotecarios sobre inmuebles
residenciales, no industriales o comerciales.
No obstante, y a pesar de que si
va a comprar una nave industrial mediante financiación hipotecaria los cambios
de la nueva ley no deberían de afectarle, no está demás conocer cuáles son las
principales novedades que aporta esta nueva ley hipotecaria que ha entrado en
vigor el pasado 16 de junio
Principalmente la nueva ley lo que pretende es favorecer
la transparencia en las relaciones de los bancos con los particulares que demandan
servicios de financiación para comprar un inmueble de uso residencial.
Algunas de las
principales novedades de esta ley son las siguientes:
Examen de solvencia. A partir de ahora los bancos están obligados
a realizar un test de solvencia a los clientes que soliciten un crédito hipotecario
endureciendo las condiciones mínimas para considerar a un cliente apto para su
financiación.
Información detallada. Antes de la entrada en vigor de esta
nueva ley era muy frecuente que los bancos se limitasen a entregar a los
potenciales clientes un tríptico publicitario en el que ofertaban las
condiciones básicas de los créditos, pero a partir de la entrada en vigor de la
nueva ley los bancos están obligados a entregar a los clientes la llamada ficha
europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias
estandarizadas (FIAE) con el objetivo de que los clientes estén 100% informados
de las condiciones y riesgos que asumen al contratar una hipoteca. La ficha
FEIN podríamos resumirla como el informe personalizado de las condiciones y
riegos que vamos a asumir en función de nuestra situación y el importe de
nuestro crédito, incluyendo, entre otros aspectos, una simulación de las
amortizaciones de nuestro crédito y su proyección temporal.
Periodo de análisis obligatorio. Una de los aspectos que más
sorprenden a los demandantes de un crédito hipotecario es que a partir de ahora
desde que los clientes reciben toda la documentación necesaria hasta que se
formaliza la escritura de compraventa en el notario es obligatorio que
transcurran al menos diez días con la finalidad de que el cliente pueda analizar
con detalle las condiciones de su crédito. Da igual si el cliente declara que
lo tiene claro antes, tienen que transcurrir al menos diez días ya que sino la
hipoteca podría ser declarada nula. En esta línea el cliente tendrá que visitar
al notario en el plazo de estos diez días para que éste evalúe, de forma
gratuita, si el cliente dispone de la información
suficiente para considerarlo apto para proceder a escriturar.
Cláusulas suelo y tipo de interés. Otra de las novedades de
la nueva ley es que desaparecen las llamadas cláusulas suelo y se prohíbe
aplicar un tipo de interés mínimo en el caso de que se contraten hipotecas con
tipo de interés variable.
Gastos. Esta es una de las novedades que más interesan a los
consumidores ya que a partir de ahora cuando se concede un crédito hipotecario
será el banco el que asuma los gastos de gestoría, registro, notaría, la copia
de su escritura y actos jurídicos documentados, mientras que el cliente tendrá
que asumir los gastos de la copia de su escritura y de la tasación, si bien los
principales bancos del país ya están ofreciendo también un servicio de tasación
gratuito.
