El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (I)

La situación de riesgo sanitario por la que desgraciadamente está pasando el planeta tiene inevitables consecuencias negativas en la economía global y en el mercado inmobiliario en particular. Las consecuencias más obvias las podemos observar con tan solo salir a la ventana de nuestras casas y ver los negocios cerrados. Mientras, lo que puede pasar en el futuro dependerá de múltiples variables, y esto alimenta uno de los peores enemigos del consumo y de la inversión, la incertidumbre.

Enfocando el análisis en el mercado inmobiliario industrial podríamos decir que la situación actual es de una tensa espera. Con una gran mayoría de empresas afrontando las directrices de seguridad sanitaria impuestas por el gobierno y por lo tanto cerradas o funcionando en mínimos, de momento todavía no se han producido grandes movimientos en el mercado de compraventa ni de alquiler de naves industriales, pero todo apunta que en los próximos meses habrá un cambio de escenario cuya magnitud dependerá de si la situación sanitaria vuelve a la normalidad o si aparecen nuevos brotes.

En cualquier caso lo que está claro es que en los próximos meses se producirá un descenso de la demanda de inmuebles industriales y un aumento de la oferta por el ajuste del mercado y el cierre de empresas, generando un desequilibrio que a su vez presionará a los precios a la baja. En este sentido es de prever una demanda prudente mientras dure la incertidumbre y la contracción económica derivada de la crisis sanitaria, mientras que, por otra parte, muchas de las empresas que no tengan el suficiente músculo financiero para soportar las consecuencias de la crisis se verán obligadas a rescindir sus contratos de arrendamiento o, en algunos casos, se verán forzadas a poner sus propiedades industriales en el mercado. No obstante creemos que este proceso será gradual y que afectará en distinta medida a las empresas en función de su tipología. Lo más probable es que en un principio la crisis se cebe con los negocios más pequeños y que carecen de capacidad financiera, especialmente todos aquellos relacionados directa o indirectamente con los servicios más afectados por COVID (hostelería, comercio, etc), mientras que las empresas con más capacidad se mantendrán a la espera de acontecimientos por si es necesaria una reestructuración para disminuir gastos que les permitan garantizar su continuidad. En este sentido, hablando de  reestructuración, muchas empresas grandes que atraviesen dificultades se reorganizarán demandando instalaciones más pequeñas poniendo en el mercado activos mientras que muchas  empresas más pequeñas y con menos capacidad de resistencia económica se verán abocadas al cierre temporal y al abandono de sus instalaciones.

Al hilo de esto, y como hemos comentado anteriormente, es de esperar que un aumento de la oferta y una contracción de la demanda provocará una caída de precios, pero creemos que este ajuste de precios será contenido. No hay que olvidar que el mercado inmobiliario todavía estaba pagando las consecuencias de la anterior crisis, y que los precios ya estaban en gran medida ajustados. La evolución del mercado inmobiliario de naves industriales presentaba datos positivos pero con crecimientos moderados. Se vendía y se alquilaba, pero solo lo que estaba a precios razonables, con poco espacio para el mercado especulativo. Por lo tanto creemos que la crisis del COVID-19, va a tener una mayor incidencia en el mercado inmobiliario por el lado de la oferta, con un mayor número de naves industriales disponibles tanto en el mercado de alquiler como de compraventa, mientras que los precios de los inmuebles, si bien experimentarán una bajada, esta será contenida siempre y cuando consiga estabilizarse la crisis sanitaria y no haya nuevos brotes que generen más contracción económica.

El IPC en los contratos de alquiler de las naves industriales

Ahora que termina el año es una buena ocasión para hacer referencia a la importancia que tiene el índice de precios al consumo (IPC) en la actualización de las rentas de alquiler de las naves industriales.

Los contratos de alquiler de una nave que se establecen por periodos superiores a una anualidad normalmente siempre incluyen una cláusula de actualización de las rentas, que puede ser un incremento pactado entre las partes o bien se toma como índice de referencia para la actualización de los precios el IPC. Esta actualización se considera normal en un contrato de alquiler de una duración superior a un año, y especialmente en los contratos de larga duración, ya que si no se tiene en cuenta la actualización de las rentas en función del coste de la vida podemos encontrarnos con el tiempo rentas de alquiler que no responden a la realidad del mercado.

En esta línea muchos propietarios y arrendatarios se preguntan cuánto se incrementarán las rentas de alquiler a  lo largo del tiempo, y para hacernos una idea a continuación les mostramos un gráfico con la evolución del IPC en España desde el año 2.000.

En el gráfico podemos observar que en el periodo 2.000 -2.018 la media del IPC en España ha sido de 1,94 % anual, por lo tanto, y a modo orientativo, podemos estimar a medio o largo plazo un incremento de las rentas de alquiler anual de aproximadamente un 2%, esto es, para una renta mensual de 1.000 € el incremento de la renta se estima en unos 20€/mes cada año que continúe en vigor el contrato de alquiler.

No obstante, y como hemos comentado anteriormente, tener en cuenta valores medios para establecer una previsión de la evolución del IPC tan solo podemos considerarlo una estimación orientativa, ya que la evolución del índice de precios está condicionada por muchas variables que no permiten realizar un cálculo preciso. Por ejemplo, en este último año, y hasta el mes de Noviembre de 2.019, la tasa de variación interanual del IPC en España ha sido de un 0,9%, incremento menor al observado en la media del periodo 2.000 -2018, motivado principalmente por un descenso importante (3,9%) en el precio de la vivienda.

El Leasing Inmobiliario y la compraventa de naves industriales

A pesar de no ser la opción más habitual a la hora de financiar la compra de una nave industrial, cada vez se están realizando más operaciones a través del llamado “Leasing Inmobiliario”.

A diferencia de una compraventa ordinaria, en la que el comprador de una nave industrial financia la compra mediante un préstamo hipotecario, en la operativa de leasing inmobiliario es el banco o entidad financiera el que compra el inmueble y el que se lo “alquila” al interesado a cambio de unas cuotas durante un periodo de tiempo mínimo pactado y que no suele ser menor de 10 años, y una vez finalizada esta etapa la empresa interesada podrá ejercer su derecho de compra de la propiedad.

Este tipo de herramienta puede ser muy beneficiosa para las empresas ya que en cierto modo minimiza el riesgo de impago y otorga flexibilidad a la empresa a la hora de tomar decisiones, ya que si llegado el momento de ejecutar la compra la situación económica de la empresa no es la más adecuada el potencial comprador puede desistir abandonando la operación pero al mismo tiempo se ha beneficiado de las ventajas fiscales obtenidas durante el periodo del leasing. En este sentido algunas de las principales ventajas fiscales a tener en cuenta pueden ser el poder deducir el gasto del impuesto de sociedades y la posibilidad de acelerar la amortización del inmueble con el consiguiente impacto positivo en las cuentas de la sociedad.

La nueva ley hipotecaria y la compra de naves industriales

Últimamente estamos recibiendo muchas consultas respecto a cómo afectan los cambios de la nueva ley hipotecaria a la compra de naves industriales por eso dedicaremos este post a aclarar cuál es el objeto y el ámbito de actuación de la nueva ley y a describir someramente qué novedades aporta a los actores afectados.

En primer lugar, y citando textualmente la ley, nos referiremos al objeto de la misma copiando el artículo 1º.

“Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”

El artículo citado limita el objeto de esta nueva ley hipotecaria a las personas físicas y a los inmuebles de uso residencial, por lo tanto quedarían excluidos de esta nueva ley las empresas y las naves industriales o locales comerciales.

Si bien algún lector todavía alberga dudas, citaremos a continuación y textualmente el artículo 2 de la ley que se refiere al ámbito de aplicación.

“1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”

Es decir, claramente de nuevo la ley nos dice que su ámbito de aplicación está limitado a personas físicas y a la concesión de créditos o préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales, no industriales o comerciales.

No obstante, y a pesar de que si va a comprar una nave industrial mediante financiación hipotecaria los cambios de la nueva ley no deberían de afectarle, no está demás conocer cuáles son las principales novedades que aporta esta nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor el pasado 16 de junio

Principalmente la nueva ley lo que pretende es favorecer la transparencia en las relaciones de los bancos con los particulares que demandan servicios de financiación para comprar un inmueble de uso residencial.

Algunas de las principales novedades de esta ley son las siguientes:

Examen de solvencia. A partir de ahora los bancos están obligados a realizar un test de solvencia a los clientes que soliciten un crédito hipotecario endureciendo las condiciones mínimas para considerar a un cliente apto para su financiación.

Información detallada. Antes de la entrada en vigor de esta nueva ley era muy frecuente que los bancos se limitasen a entregar a los potenciales clientes un tríptico publicitario en el que ofertaban las condiciones básicas de los créditos, pero a partir de la entrada en vigor de la nueva ley los bancos están obligados a entregar a los clientes la llamada ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) con el objetivo de que los clientes estén 100% informados de las condiciones y riesgos que asumen al contratar una hipoteca. La ficha FEIN podríamos resumirla como el informe personalizado de las condiciones y riegos que vamos a asumir en función de nuestra situación y el importe de nuestro crédito, incluyendo, entre otros aspectos, una simulación de las amortizaciones de nuestro crédito y su proyección temporal.

Periodo de análisis obligatorio. Una de los aspectos que más sorprenden a los demandantes de un crédito hipotecario es que a partir de ahora desde que los clientes reciben toda la documentación necesaria hasta que se formaliza la escritura de compraventa en el notario es obligatorio que transcurran al menos diez días con la finalidad de que el cliente pueda analizar con detalle las condiciones de su crédito. Da igual si el cliente declara que lo tiene claro antes, tienen que transcurrir al menos diez días ya que sino la hipoteca podría ser declarada nula. En esta línea el cliente tendrá que visitar al notario en el plazo de estos diez días para que éste evalúe, de forma gratuita,  si el cliente dispone de la información suficiente para considerarlo apto para proceder a escriturar.

Cláusulas suelo y tipo de interés. Otra de las novedades de la nueva ley es que desaparecen las llamadas cláusulas suelo y se prohíbe aplicar un tipo de interés mínimo en el caso de que se contraten hipotecas con tipo de interés variable.

Gastos. Esta es una de las novedades que más interesan a los consumidores ya que a partir de ahora cuando se concede un crédito hipotecario será el banco el que asuma los gastos de gestoría, registro, notaría, la copia de su escritura y actos jurídicos documentados, mientras que el cliente tendrá que asumir los gastos de la copia de su escritura y de la tasación, si bien los principales bancos del país ya están ofreciendo también un servicio de tasación gratuito.

El cambio de tendencia económica activa los nuevos parques empresariales en Galicia

Poco a poco pero sin pausa los nuevos parques empresariales que hasta no hace mucho eran pasto de la maleza van ocupando sus parcelas con naves industriales de nueva construcción.

Es el caso por ejemplo de los parques empresariales de A Sionlla en Santiago de Compostela, de As Gándaras en Lugo, de Bertoa en Carballo, y en muchos más como por ejemplo en el parque empresarial de Morás en Arteixo en el que la cervecera Estrella Galicia ha anunciado la reserva de una importante cantidad de suelo, o el parque empresarial de A Laracha, en el que Inditex ha construido una importante plataforma logística que a su vez ha animado la activación del polígono con el asentamiento de empresas más modestas.

Parque empresarial de A Laracha

También hay que destacar el desarrollo de nuevos parques empresariales de titularidad privada, como es el parque empresarial de Vio, anexo a Pocomaco o el parque empresarial de Montesalgueiro, de cuya comercialización se encarga delasnaves.com y que se encuentra en una ubicación estratégica a pie de la autovía A6 y que ofrece parcelas grandes de gran interés para empresas logísticas

Esta activación de la actividad inmobiliaria industrial es debida al aumento de la demanda de naves industriales y la excasez de oferta, por lo que, a diferencia de lo que ocurría en años pasados, las empresas han optado por invertir en sus propias instalaciones mediante la compra de suelo y la construcción de las naves a la medida de sus necesidades.

Situación actual del mercado de naves industriales en Galicia

El mercado de naves industriales en Galicia presenta un escenario de dinamismo acorde con la situación actual de la economía pero manteniendo la memoria de los años de apuro que se han vivido recientemente.

En términos generales podemos decir que actualmente la demanda de naves industriales supera a la oferta, especialmente en naves de pequeño y mediano tamaño, y esta situación impulsa los precios al alza pero de manera contenida. En este sentido debemos diferenciar el mercado de compra y venta del mercado de alquiler, ya que el perfil de la oferta y la demanda, y por tanto su comportamiento, es diferente

En el primero actualmente se observa  un cambio radical en el mercado. Se ha pasado de una época en la que había una gran oferta particular de naves a la venta a precios muy interesantes para los inversores a otra época en la que la oferta particular se ha contraído de manera radical y que además muestra precios menos ajustados. La explicación a esta situación viene dada porque las empresas en apuros ya se han liberado de parte de sus activos o bien han pasado a formar parte de la cartera de las entidades financieras, provocando un freno en la caída de los precios y por tanto un freno del mercado inversor o especulativo. Este cambio radical en el mercado provoca que los potenciales compradores actúen con cautela tanteando el mercado en busca de precios que actualmente ya no existen, por lo que de momento el mercado de la compraventa de naves industriales está actuando con moderación a pesar de que presenta una tendencia alcista.

Por otra parte en el mercado de alquiler de naves industriales actualmente se observa con claridad un desajuste entre la oferta y la demanda de naves industriales en los principales polígonos, con un gran volumen de empresas buscando instalaciones y una oferta reducida que obliga a muchas empresas a buscar ubicaciones en el extrarradio de las grandes ciudades o en polígonos de los anillos secundarios o terciarios. Esta situación es más acentuada en el segmento de inmuebles más demandados, es decir, de pequeño y mediano tamaño, provocando un aumento continuo de los precios pero de forma contenida y en ningún caso al nivel de los precios pre-crisis, que difícilmente volverán a corto o medio plazo.

Esta situación actual lleva a muchos agentes del mercado a plantearse si es el momento oportuno para empezar a tomar posiciones en cuanto al desarrollo de nuevas promociones, y poco a poco podemos observar cierto dinamismo en el sector de la obra nueva, especialmente en los parques empresariales de promoción pública que en su momento se han visto obligados a ajustar el precio de venta de sus parcelas, ya que donde antes solo había maleza se empiezan a ver grúas y naves nuevas.

Los nuevos contratos de alquiler. Afectan a las naves industriales??

Todos hemos oído estos días que el gobierno ha aprobado una serie de nuevas normas que afectan a los contratos de alquiler de las viviendas, y en el sector industrial se ha generado una cierta confusión que es necesario aclarar.

En primer lugar, y como aspecto fundamental, hay que señalar que no es lo mismo un contrato de arrendamiento de una vivienda que un contrato de arrendamiento de un local de negocio o de uso distinto al de vivienda.

Los contratos de alquiler de viviendas se rigen por la ley de arrendamientos urbanos, y es en esta ley donde se han producido esos cambios que intentan, de alguna manera, proteger más los intereses de las familias que ocupan esos inmuebles.

Sin embargo, un contrato de arrendamiento de uso distinto de la vivienda, es decir, de un local de negocio o de una nave industrial, se rige fundamentalmente por las condiciones que las partes acuerdan entre sí, ya que normalmente este tipo de contratos se acuerdan entre empresas que tienen un ánimo de lucro.

Por ejemplo entre las medidas aprobadas por el gobierno está la de ampliar el plazo mínimo en el que los inquilinos pueden permanecer en las viviendas de 3 a 5 años, limitar a dos meses la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario, o prohibir al arrendador que exija al inquilino el pago de los gastos de gestión. Todas estas medidas no tienen sentido en un contrato de arrendamiento de una nave industrial ya que el periodo de duración de los contratos lo determinan las partes en función de sus intereses mercantiles, la fianza en los contratos de alquiler de una nave industrial, en este caso definida por ley, es de dos meses de renta, y el arrendador puede exigir garantías adicionales de cobro tales como un aval bancario, un depósito frente a impagos o un seguro de impagos. Y por último, en Galicia siempre es el propietario del inmueble el que hace frente a los gastos originados por la comercialización de los inmuebles o la redacción de los contratos de alquiler.