Actualización de las rentas de alquiler 2.023 con la subida del IPC 2.022

En los últimos días estamos recibiendo muchas llamadas de clientes que piden asesoramiento respecto a la actualización de las rentas de alquiler del año 2.023 en relación con la subida del IPC que ha tenido lugar el año anterior. Este es un tema que, si bien siempre debe de quedar claramente reflejado en los contratos de alquiler, muchas veces pasa desapercibido porque es frecuente que los propietarios no actualicen las rentas del alquiler cuando los aumentos del IPC no son elevados, como ha venido sucediendo años atrás. Pero este año es distinto, ya que la variación interanual del IPC en diciembre del 2.022 finalmente ha sido del 5,8%. Es por eso que muchos propietarios se preguntan cómo actuar con los inquilinos para saber si finalmente trasladan esa subida de precios a las rentas de alquiler. 

La respuesta a esta cuestión es que si los contratos de alquiler están bien redactados los propietarios tienen derecho a actualizar las rentas y este es un derecho que  los inquilinos conocen desde la firma de los contratos de arrendamiento. Ahora bien, como siempre finalmente todo dependerá de la voluntad y de los acuerdos a los que lleguen las partes, ya que en el caso de los alquileres de naves industriales la ley de arrendamientos urbanos  no condiciona las actualizaciones de precios así como tampoco vienen limitadas por  las medidas excepcionales que ha sacado el gobierno referentes a la limitación de las subidas de los precios de los alquileres de viviendas. En este sentido es muy común que los propietarios no trasladen a las rentas de los inquilinos la totalidad del incremento del IPC sino que aumenten las rentas en un porcentaje inferior, ya sea la mitad del incremento del IPC o el importe que acuerden en función de la estabilidad del inquilino, de la duración del contrato de alquiler y de la relación que se haya fraguado entre las partes.

No obstante lo anterior, y sobre todo en los contratos de arrendamiento de larga duración, es recomendable que los propietarios de las naves industriales traten este tema con los inquilinos de forma periódica, sino anualmente al menos cada dos o tres años, porque siempre es mejor ir actualizando las rentas de alquiler poco a poco que llevar a cabo un gran incremento de los precios que compense la falta de actualización de años pasados.

Implicaciones del IPC en las rentas de alquiler (II)

Tradicionalmente los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles siempre aplican una cláusula conforme a la que las rentas de alquiler se actualizan anualmente de acuerdo a la variación del índice de precios al consumo con los datos que proporciona el instituto nacional de estadística. Esta cláusula habitual en los contratos es algo que siempre se ha considerado normal y justo por lo que no era motivo de discusión entre arrendador y arrendatario.  No obstante, la evolución del IPC interanual del mes de marzo muestra un incremento de casi un 10%, con las importantes implicaciones que esto tiene para tantos y tantos arrendatarios.

La importancia de este aumento es de tal magnitud que el gobierno ha congelado temporalmente la aplicación de esta cláusula. Concretamente hasta el 30 de junio de este año solo permite la actualización de las rentas de alquiler en  un 2%, sin tener en cuenta el incremento real del IPC. Esta medida ha causado mucha controversia en el sector inmobiliario y hay que señalar, que hasta donde sabemos, solo afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda, quedando los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda exentos de aplicar esta medida.

Así a todo, en el mercado de alquiler de naves industriales o de uso distinto de vivienda, como la evolución del IPC  no empiece a mostrar un comportamiento más moderado la situación derivará en muchos casos en un inevitable diálogo entre las partes para llegar a acuerdos que mitiguen el impacto del IPC en la actualización de las rentas ya que en caso contrario muchas empresas no podrán afrontar la subida de las rentas de alquiler y se verán obligadas a finalizar sus contratos de arrendamiento.

Implicaciones de la subida del IPC en el mercado inmobiliario industrial (I)

 

La evolución de los precios de los últimos meses del año 2021, con una tasa de variación interanual en Diciembre del 6,5% sitúa la inflación media anual en torno a un 3%,  la mayor subida de precios de los últimos diez años.

Estos datos y la evolución de la inflación prevista para los próximos meses preocupan sobremanera a los consumidores que ven cómo se reduce se reduce su poder adquisitivo al aumentar los precios pero no sus salarios en la misma proporción.

En situaciones de alza de precios y pérdida de poder adquisitivo las rentas altas tradicionalmente han buscado refugio en  el mercado inmobiliario y las razones son muy fáciles de explicar:

• Por un lado el dinero depositado en el banco apenas genera rendimiento y pierde valor a medida que van subiendo los precios.
• La renta de alquiler de bienes inmuebles se suele actualizar anualmente con las variaciones del IPC, con lo cual la rentabilidad es constante.
• La inversión en bienes inmuebles, especialmente en épocas de inestabilidad económica, se suele considerar más segura que otro tipo de inversiones como por ejemplo las bursátiles.

Es por ello que con este escenario, en el último año el mercado de compraventa de naves industriales ha experimentado un importante crecimiento, hasta el punto de que en estos momentos la demanda de naves es superior a la oferta,  por lo que es necesario que se produzca un ajuste en el mercado bien aumentando la  oferta de suelo industrial y la construcción o aumentado los precios. También el ajuste, en el peor de los casos, podría venir de una contracción la demanda por una disminución de la actividad económica, algo no deseado pero tampoco descartable a medio plazo en una situación como la actual.

No obstante, en el contexto actual de inestabilidad y de aumento de precios muchos promotores de obra nueva se muestran cautos y trabajan sobre pedido,  ya que el encarecimiento de los materiales provocado por el aumento de precios energéticos y la crisis de suministros impulsa en gran medida los precios de obra final. No ocurre lo mismo, por lo menos no en la misma medida, en el mercado de segunda mano, donde todavía es posible encontrar buenas oportunidades de inversión.

Situación actual en Galicia del mercado inmobiliario de las naves industriales

En contra de lo que mucha gente pueda pensar por los efectos en la economía de la pandemia mundial, la situación actual del mercado de las naves industriales está dominada por una escasez de oferta de naves industriales y una alta demanda que está animando a los principales promotores a construir nuevas naves industriales en busca de la rentabilidad esperada por la alta demanda actual de inmuebles de este tipo. Este aumento de la iniciativa promotora se constata en casi todos los principales polígonos de la comunidad gallega, en los que apenas quedan parcelas disponibles a la venta. Asimismo, suelo industrial que llevaba mucho tiempo parado está empezando a encontrar salida debido a la escasez de suelo y el ajuste de precios, lo que unido a alta demanda de naves industriales incentiva la actividad promotora.

La crisis Covid ha provocado un efecto contradictorio en el mercado inmobiliario de uso distinto al residencial. Por un lado no cesan de quedar vacíos cientos y cientos de locales comerciales por todo el territorio nacional, mientras que la actividad económica se está sustentando en la actividad industrial y en el comercio electrónico, con la consecuente demanda de naves industriales y logísticas que puedan sustentar la operativa de estas empresas. No obstante actualmente el mercado inmobiliario industrial se podría decir que está en una situación de incertidumbre por su elevada dependencia del sector  financiero, que a su vez se encuentra condicionado por la evolución de las ayudas al sistema económico planteadas por la Unión Europea y las medidas que adopten los distintos gobiernos para canalizarlas.

Por todo esto, la evolución del mercado de las naves industriales, tanto en Galicia como a nivel nacional, dependerá de la capacidad del sistema económico para reconducir la situación y alcanzar los niveles macroeconómicos previos a la pandemia, con especial importancia a la capacidad de financiación que puedan tener las empresas, ya que si éstas se ven obligadas  a recurrir a los recursos propios muchas de ellas no podrán ser viables y se verán abocadas el cierre.

Carencia en el pago de la renta de alquiler de naves industriales. Fiscalidad

Cuando una empresa decide alquilar una nave industrial es muy común llegar a un acuerdo con la propiedad conforme a la concesión de una carencia en el pago de la renta para que la empresa arrendataria pueda instalarse en sus nuevas instalaciones. Hasta aquí nada extraño. Sin embargo en muchas ocasiones hacienda interpreta que las adaptaciones en las naves industriales que hace la empresa inquilina constituyen mejoras en el inmueble y por tanto una renta en especie, por lo que el arrendador o propietario de la nave industrial, a pesar de no cobrar la renta de alquiler en los meses acordados en función de la carencia, debe de emitir la factura correspondiente y declarar el ingreso y la liquidación del IVA correspondiente.

Esta cuestión es algo muy discutido y discutible por parte de los expertos fiscales ya que no siempre la adaptación de una nave industrial por parte del nuevo inquilino a sus necesidades supone una mejora para el inmueble o para la propiedad. Muy al contrario en muchas ocasiones las adaptaciones de los inmuebles por parte de los arrendatarios suponen una pérdida de valor o un contratiempo para los propietarios, motivo por el cual se suele acordar en los contratos de arrendamiento que el arrendatario, a su marcha, deberá de restituir la nave industrial al estado original en el que se le entregó a la firma del contrato de alquiler.

No obstante, la ley en principio lo que determina es que el propietario deberá de declarar la renta de alquiler a pesar de la carencia, pudiendo, en el caso de que el inquilino realice obras de reforma o mantenimiento, deducir fiscalmente esos gastos de mantenimiento, y/o, en el caso de que las obras que realice el inquilino sean consideradas mejoras para el inmueble que le aporten un mayor valor, amortizar contablemente el importe correspondiente.

El depósito de la fianza en el alquiler de naves industriales

Una de las preguntas más recurrentes que nos hacen los propietarios que van a alquilar su nave industrial es qué se hace con el depósito de la fianza.

Cómo todos saben, en virtud de la Ley de arrendamientos urbanos, Ley 29/1994, de 11 de noviembre se establece en su artículo 36º que la fianza es obligatoria en los alquileres de vivienda y en los alquileres para uso distinto del de vivienda. La cuantía del depósito de la fianza dependerá de si el inmueble arrendado es una vivienda o de si es un arrendamiento de uso distinto de vivienda, como por ejemplo una nave industrial, una oficina o un local comercial, y también dependerá de la duración del contrato de alquiler.

En el primer caso, si hablamos del arrendamiento de una vivienda, el depósito de la fianza será del importe de un mes de la renta de alquiler siempre y cuando la duración del contrato de alquiler sea de un año o superior a un año. Si es un contrato de arrendamiento inferior a un año, para calcular el importe de la fianza habrá que prorratear dicho importe teniendo en cuenta los meses de contrato, es decir, si por ejemplo el contrato de arrendamiento es de 6 meses entonces el depósito de la fianza obligatoria sería de medio mes de renta.

En el segundo caso, si se trata del alquiler de una nave industrial, un local comercial o unas oficinas, el importe del depósito de la fianza será de dos meses de renta siempre y cuando la duración del contrato de arrendamiento sea de al menos un año. En caso de ser por periodos inferiores a un año la cuantía del depósito de la fianza se prorratearía del mismo modo que hemos explicado anteriormente.

Obligación del depósito de la fianza. Plazo. Sanciones

La obligación del depósito de la fianza la tiene el propietario o arrendador del inmueble, y el periodo libre de sanciones para realizar el ingreso es de un mes desde que se formaliza el contrato de arrendamiento. Una vez que pasa el periodo de un mes, si no se ha realizado el ingreso de la fianza correspondiente, el propietario o arrendador puede recibir una sanción que va de multas desde 300 € a 3.000 €, y una sanción que implicará siempre un mínimo del doble de la fianza obligatoria, es decir, que si tenemos una nave industrial alquilada con una renta mensual de 2.000 €, si no hemos realizado el ingreso de la fianza de 4.000 € obligatoria en el organismo correspondiente ( en el caso de Galicia el IGVS) , si nos hacen una inspección y nos sancionan el importe de la sanción sería de 8.000 €.

En este sentido habría otra posibilidad, y es que hagamos el ingreso de la fianza fuera de plazo, es decir, es un plazo posterior a un mes desde la formalización del contrato de arrendamiento. En este caso, si el ingreso a pesar de ser fuera de plazo se realiza de forma voluntaria, en principio habría que ingresar la fianza más los intereses correspondientes al tiempo de demora del ingreso.

Cómo y dónde hay que realizar el ingreso de la fianza

La obligatoriedad del depósito de la fianza en el organismo correspondiente recae en el arrendador o propietario del inmueble, y esta se realiza por autoliquidación, es decir, es el arrendador el que teniendo en cuenta la ley citada anteriormente quien tiene que ingresar el importe de la fianza correspondiente. En el caso de Galicia el depósito de la fianza deberá hacerse en el Instituto Galego de Vivienda y Suelo (IGVS) y podrá hacerse o bien de forma telemática a través de la página web del IGVS o bien directamente en las oficinas que el IGVS tiene en las diferentes poblaciones. En el caso concreto de las oficinas del IGVS de A Coruña los datos de contacto son los siguientes:

Dirección: Calle Vicente Ferrer (Edif. Adm. Xunta) 2, 9º. 15008 A Coruña. (Edificio Nuevos Ministerios)

Teléfono: 981 182 234

Horario: Lunes a viernes de 09:00 h. a 14:00 h.

El COVID-19 y el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales (II)

Siguiendo la línea temática del anterior post, dedicaremos esta nueva publicación a mostrar, desde el prisma de nuestra experiencia, cómo está afectando la pandemia del COVID-19 al mercado de alquiler y compraventa de naves industriales.

En nuestra anterior publicación nos hemos atrevido a anticipar un posible escenario derivado de las consecuencias del COVID en el mercado inmobiliario industrial y muchas de nuestras predicciones se han cumplido. Como era de esperar en estos meses se ha producido una contracción de la demanda y un aumento de la oferta de inmuebles en el mercado por el cese de negocios o por la reestructuración de los mismos en aras de la adaptación de las estructuras empresariales a esta nueva situación económica. Todo esto, como es lógico, ha producido un ajuste de los precios a la baja tanto en mercado de compraventa como de alquiler de naves industriales. No obstante también debemos señalar que muchos propietarios, para no perder a sus inquilinos, han optado por condonar las rentas de alquiler durante unos meses o bien han ajustado lo máximo posible estas rentas colaborando de esta manera a ayudar a las empresas a sobrellevar esta crisis que nos afecta a todos y no perder así a inquilinos con los que, en muchos casos, tienen una larga relación.

Por otra parte, actualmente y como aspecto positivo en lo que se refiere al mercado de inmuebles industriales y logísticos, se ha notado un cierto aumento de la demanda de espacios por parte de muchas empresas relacionadas con el sector sanitario, de venta online, e incluso del sector de la alimentación. Se podría decir que incluso ha habido un boom en la demanda de espacios en cuanto a empresas relacionadas con la producción de EPIS, y un aumento importante de la demanda de almacenes logísticos de empresas relacionadas con la venta online, si bien el tirón de estos sectores o subsectores económicos no es suficiente para contrarrestar la importante contracción de la demanda de naves industriales.

En cuanto a cómo se presenta el futuro, a día de hoy todavía reina la incertidumbre, y más con el otoño y el invierno encima y sin haber encontrado una vacuna que alivie la situación sanitaria, y como sabemos todos la incertidumbre es la peor aliada de la inversión y de la estabilidad de las empresas. A día de hoy se está observando un abandono masivo de  locales comerciales por la falta de clientes en las calles, especialmente en el pequeño comercio y en los locales de hostelería, mientras que en el caso de los inmuebles industriales se está produciendo un aumento de la oferta pero de manera más gradual al no depender tanto del consumo del que podríamos llamar “cliente de calle”. No obstante los sectores económicos están vinculados unos con otros y cuando algún eslabón muestra debilidades esto tarde o temprano termina afectando a toda la cadena, por lo que si la situación sanitaria no mejora en los próximos meses desgraciadamente el aumento de inmuebles industriales tanto en venta como en alquiler será notable.