El riesgo para el propietario a la hora de alquilar su nave industrial

Una de las peores situaciones, sino la peor, que se puede encontrar un propietario cuando

alquila una nave industrial es que el inquilino no le pague la renta y que no abandone la nave. En esta situación al propietario no le quedará más remedio que poner una demanda y esperar a que un juzgado le dé la razón y proceda al desahucio del arrendatario.

A la hora de alquilar una nave industrial no existe riesgo cero para los propietarios ya que si un inquilino no paga los meses o incumple cualquier cláusula del contrato, a pesar de que al final la justicia le acabará dando la razón y la parte que ha incumplido el contrato de alquiler tendrá que asumir las consecuencias, es seguro que ese incumplimiento será un problema para la propiedad.

Esta es una de las cosas que tiene que tener claras el propietario de una nave industrial cuando decide ponerla en el mercado de alquiler, no existe riesgo cero. No obstante sí hay maneras de minimizar el riesgo o la incertidumbre a la hora de alquilar una nave.

Lo primero que tiene que hacer un propietario cuando se le presenta un posible inquilino es intentar averiguar la solvencia de la empresa o si tiene antecedentes por incidencias de pago. Normalmente la forma más sencilla de obtener información en este sentido es consultar a su entidad bancaria de referencia.

Otra forma de obtener cierta seguridad es solicitar un aval bancario, de manera que si se presentan incidencias en el pago de las rentas mensuales será la entidad financiera que avala al arrendatario la que responderá por el importe del aval concedido. En este sentido hay que matizar que el aval bancario no nos libra de interponer una demanda al arrendatario en el caso de que no pague los meses. Lo único que nos garantiza es que el banco va a responder por la cantidad que ha avalado (normalmente seis meses o un año).

Para evitar el caso de que una empresa deje de pagar las mensualidades del alquiler porque ha entrado en concurso de acreedores muchas veces los propietarios exigen que avale el contrato una persona física, de manera que si la empresa a la que le hemos alquilado la nave no paga será la persona que ha firmado como avalista solidario la que responda con sus bienes. Esta situación aporta cierta tranquilidad a los propietarios, pero no debemos olvidar que si la persona física que firma como avalista se declara insolvente entonces tendremos complicado cobrar lo adeudado

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En definitiva, existen varias maneras de que los propietarios consigan cierta tranquilidad a la hora de alquilar sus propiedades, pero si tienen la mala suerte de encontrarse con un inquilino que actúa de mala fe la interposición de una demanda no le librará de pasar por una situación desagradable y tediosa que en muchos casos no compensa el importe reclamado. De todos modos tampoco es nuestra intención generar miedo ni generar desconfianza ya que a pesar de a veces uno se puede encontrar con situaciones desagradables, lo cierto es que siendo justos  la mayoría de la gente cumple lo acordado en los contratos, ya que entre otras cosas, no hacerlo supondrá un enorme problema para su empresa con todos los perjuicios que eso acarrea tanto a nivel jurídico como de imagen y pérdida de crédito.

El alquiler de una nave industrial y la licencia de actividad

Cuando una empresa se dispone a alquilar una nave industrial se encuentra con la problemática de saber si la nave industrial que le interesa cumplirá los requisitos necesarios para que le concedan la licencia de actividad correspondiente.

Lo primero que debe saber el futuro arrendatario es que no hay que confundir licencia de primera ocupación con licencia de actividad. Son dos cosas totalmente distintas. La licencia de primera ocupación es necesaria en todas las naves industriales que se han construido en terrenos habilitados para el uso que se le va a dar al inmueble, es decir, lo que nos indica en este caso es que la construcción de la nave se ha realizado bajo la legalidad y que en la parcela en la que se ha construido la nave se podía edificar ese tipo de inmueble.

Por otra parte la licencia de actividad lo que nos  certifica es que la nave en la que vamos a ejercer nuestra actividad cumple con todos los requisitos que exige la normativa de nuestra actividad específica, teniendo en cuenta que no se exige lo mismo para todas las actividades ya que no es lo mismo una empresa de alimentación que un taller mecánico.

Normalmente, salvo en los casos en los que la nave que vamos a alquilar se haya dedicado a la misma actividad que nosotros y tenga las instalaciones actualizadas en base a la normativa vigente, la mayoría de las instalaciones no están adaptadas a la actividad del futuro inquilino, y es necesario que un técnico revise la normativa que nos afecta y el estado actual de la nave que tenemos pensado a alquilar. No obstante, en la mayoría de los casos adaptar las instalaciones de la nave a nuestra actividad  no debería de suponer un coste excesivo ya que si se trata de una actividad común, como puede ser un almacén, prácticamente lo único que deberíamos revisar es los sistemas contraincendios y la instalación eléctrica.

Para orientarnos un poco de manera genérica podríamos decir que las cuestiones más frecuentes con los que se encuentra un inquilino a la hora de saber si la nave cumple la normativa necesaria para la concesión de la licencia de actividad son las siguientes:

Sistema contraincendios

Para las naves de gran tamaño es normal que se exija lo que se denomina BIES, es decir, un sistema de bocas de agua con manguera a lo largo de la instalación y pulsadores de alarma contraincendios.

También es necesario, y en este caso no importa el tamaño de nave, disponer del llamado panel cortafuegos, que no es más que un panel de pladur que se instala de manera perimetral en la unión de la cubierta y el cierre de la nave y que evita que en caso de incendio el fuego se propague a las naves adosadas. En este caso hay que tener en cuenta que no todas las naves requieren este tipo de panel ya que en principio en las naves en parcelas independientes que no tienen naves adosadas no es necesario la instalación de este panel. Además hay otro tipo de condicionantes que nos pueden eximir de la instalación del panel cortafuegos, como puede ser el tipo de cierre de la nave o el hecho de que aunque la nave tenga otras adosadas éstas no estén a la misma altura.

Instalación eléctrica

Este es otro punto que genera bastante controversia a la hora de tramitar la licencia de actividad en nuestra nave. Por regla general cuando al entrar en una nueva nave tenemos que dar un alta nueva en el distribuidor energético nos revisarán la instalación eléctrica y si esta es obsoleta habrá que adaptarla a la normativa actual. Sin embargo en el caso de que la nave tenga la luz de alta y únicamente tengamos que realizar un cambio de titular con el proveedor eléctrico entonces es posible que no sea necesario realizar un cambio en la instalación.

Accesibilidad minusválidos
Este punto dependerá en gran medida de la actividad a realizar en las instalaciones, ya que no es lo mismo una actividad de cara al público que el almacén de una empresa familiar. No obstante es una de las cuestiones que con más frecuencia salen a relucir a la hora de tramitar la licencia de actividad. Por norma general si la actividad a desarrollar es de cara al público la nave deberá de tener accesibilidad para minusválidos, y si en la empresa trabajan hombres y mujeres, además de baños adaptados a minusválidos deberán de existir baños diferenciados para mujeres y hombres.

De todos modos, como hemos indicado anteriormente,  cada actividad tiene sus especificaciones por lo que a la hora de asesorarse respecto a los trámites necesarios para la concesión de la licencia es necesario, o cuando menos conveniente, recurrir a un técnico especializado que nos asesore en cada caso concreto.

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