Es muy frecuente en la actualidad encontrarse en el mercado
de compraventa de naves industriales con propiedades a la venta que no están
libres de cargas hipotecarias. Si bien en los años previos a la crisis
inmobiliaria la mayoría de la oferta disponible tenía un carácter principalmente
especulativo, en la actualidad nos encontramos con una oferta que en muchos
casos responde a una situación de necesidad o, en el caso del mercado
inmobiliario industrial, a decisiones estratégicas de las empresas.
Es por ello que muchas de las naves industriales disponibles
en el mercado de compraventa tienen asociada una hipoteca de su propietario
original, y en estos casos es conveniente que tanto propietarios como
vendedores tengan en cuenta los siguientes aspectos.
Por parte de la propiedad, como es obvio, la hipoteca
conlleva una serie de cláusulas siendo la fundamental la garantía de la nave industrial como aval de posibles impagos. Es por eso que una venta de una nave
industrial con hipoteca requiere la aprobación de la entidad financiera con la que
hemos contratado ese crédito. Normalmente, si la entidad financiera está de
acuerdo, hay dos opciones. La primera sería la cancelación de la hipoteca con
los costes de cancelación que eso implica, y la segunda sería una posible
subrogación del comprador a la hipoteca existente. En este último caso es
frecuente que las entidades financieras ofrezcan unas condiciones más
atractivas que su posible competencia eliminando costes habituales en la
formalización de este tipo de contratos de financiación.
No obstante, es habitual que cuando un propietario vende una
nave industrial con cargas hipotecarias lo haga porque tiene dificultades para
pagar las cuotas y que por ello se vea obligado a ajustar el precio de venta incluso
hasta el importe pendiente de amortizar de la hipoteca original. En estos casos
los propietarios deben de tener en cuenta que el banco les va a cobrar unas
comisiones de cancelación de la hipoteca por lo que si la nave se vende a un
precio muy ajustado es necesario disponer del capital suficiente para liquidar
la deuda.
Por último otro posible escenario es aquel en el que el
propietario no está al corriente en los pagos de sus cuotas hipotecarias. En
estos casos es posible que a la entidad financiera le interese, como mal menor,
una negociación para facilitar la venta de la nave industrial a un tercero para
evitar engorrosos procesos judiciales que pueden prolongarse en el tiempo.
