Evolución del mercado gallego de compraventa y alquiler de naves industriales 2017

Siguiendo la tendencia del año anterior el año 2017 que está a punto de finalizar ha sido un año de gran movimiento en el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales constatando la recuperación del mercado inmobiliario industrial en Galicia con una fuerte presión de la demanda frente a la oferta de propiedades industriales.

No obstante, a pesar de la recuperación de la demanda y las limitaciones de la oferta, la evolución de los precios de alquiler y de venta, ha mostrado una recuperación moderada con una cierta tendencia al alza pero de manera contenida, ya que los diferentes agentes del mercado todavía siguen teniendo presente la reciente crisis económica.

En lo que respecta al mercado de compraventa de naves industriales podemos afirmar que es un buen momento para comprar, ya que los precios han abandonado la tendencia bajista de años anteriores y la tendencia actual de los precios es al alza. A pesar de ello podemos decir que prácticamente ha desaparecido el mercado especulativo y que una gran mayoría de los compradores de propiedades industriales compran los inmuebles a un precio ajustado y para uso propio.

Respecto al mercado de alquiler la tendencia apunta a una escasez de oferta en los principales polígonos de la comunidad, lo que se traduce en una presión de los precios al alza pero, como hemos apuntado anteriormente, con moderación, ya que las empresas siguen teniendo mucha cautela antes de abordar procesos de expansión o el desarrollo de nuevos proyectos. Es decir, hay demanda pero no a cualquier precio.

Por último, también podemos decir que puede ser un momento interesante para que los promotores de propiedades industriales empiecen a tomar posiciones para el desarrollo de obra industrial nueva, ya que actualmente se puede encontrar suelo industrial disponible a precios interesantes y el desequilibrio que se prevé entre la oferta y la demanda de naves industriales puede constituir una oportunidad siempre y cuando se desarrolle obra nueva de manera prudente y escalonada y a los precios que actualmente marca el mercado.

Tipo de naves industriales que buscan los inversores

Podría decirse que la perfección es algo subjetivo y que por tanto no existe como tal ya que algo puede ser perfecto o no dependiendo de los ojos que lo miran.

En el caso de las naves industriales la nave perfecta es aquella que mejor se adapta a las necesidades de su propietario y aunque puede que la perfección no exista sí que podemos citar una serie de puntos que hacen a unas naves más atractivas que otras a los ojos de los inversores. En este sentido las características más demandadas por los inversores a la hora de comprar una nave industrial son las siguientes.

El precio.

Evidentemente el aspecto principal en el que se fija un inversor a la hora de comprar una propiedad industrial es el precio, aunque este aspecto tiene sus matices ya que algo además del precio habría que analizar la cantidad de reforma que hay que realizar en el inmueble, la calidad constructiva, ubicación, etc.

No obstante si nos ceñimos únicamente a la variable precio los inversores principalmente analizan el retorno de la inversión, tomando como variable una rentabilidad mínima anual del 5% que se calcula en base al retorno que se obtiene con las rentas alquiler anuales.

Ubicación.

Además del precio a la hora de realizar un análisis previo a la inversión en un inmueble industrial la ubicación es un aspecto fundamental. No es lo mismo una ubicación en un entorno en el que no existe suelo disponible que otro en el que existan parcelas libres. En este último caso los posibles compradores siempre valorarán cuánto les cuesta hacerse una nave nueva y lo compararán con el coste de comprar una nave ya construida.

Normalmente suele ser más interesantes desde el punto de vista inversor entornos ya asentados y conocidos que otros por desarrollar, ya que a pesar de que los retornos pueden ser menores se asumen menos riesgos.

Tipología del inmueble.

Las naves industriales que tienen una mejor salida en el mercado de alquiler son aquellas que mejor se adaptan a los distintos tipos de clientes, y en este sentido las que se adaptan más fácilmente son las naves diáfanas, con oficinas de tamaño medio y buen acceso de vehículos, es decir, las naves más “alquilables” son aquellas que necesitan poca reforma o adaptación para cubrir las necesidades de las futuras empresas inquilinas. Es por esto que desde el punto de vista inversor suele ser más interesante una nave industrial con muchas posibilidades que una nave hecha a medida de las necesidades del anterior propietario.

Alquilar una nave industrial por partes. ¿Es una buena idea?

Existe en el mercado inmobiliario industrial una alta demanda de naves industriales de pequeño tamaño, por lo que frecuentemente nos encontramos con la situación de que el propietario de una nave industrial de tamaño medio o grande decide o al menos se plantea alquilar su propiedad por partes a distintos inquilinos que demandan espacios pequeños.

Esto en principio puede no parecer una mala idea ya que es más fácil encontrar un cliente para una nave pequeña que para una grande y además la rentabilidad puede ser mayor. No obstante operar de esta manera puede acarrear diversos problemas tanto para la propiedad como para los inquilinos

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El primer inconveniente, y quizá el más importante, es que normalmente una propiedad no puede dividirse en subunidades más pequeñas ya que la normativa urbanística no lo permite, y aún en caso de que lo permitiese sería necesario realizar la división horizontal pertinente antes de arrendar la nave industrial a un tercero. En esta situación nos encontraríamos que si por ejemplo el propietario de una nave industrial de 1.000 metros cuadrados divide la nave en dos de 500 metros y alquila cada parte a una empresa diferente, una de estas empresas no podría obtener la licencia de su actividad ya que en el registro de la propiedad figuraría una única propiedad y no dos. 

Además, también en virtud de lo expresado anteriormente, por el mismo motivo podríamos tener problemas a la hora de contratar los suministros de electricidad y agua necesarios ya que lo normal sería que los cuadros eléctricos y los contadores de agua de cada subunidad estuviesen diferenciados.

Otra situación que es frecuente es que los propietarios de una nave industrial decidan alquilar la zona de almacén a una empresa y la zona de oficinas a otra empresa diferente. En estos casos los problemas habituales que se suelen presentar son los de control del consumo de suministros (agua luz) de cada una de las empresas cuando no se pueden independizar los contadores,  y también, en su caso, el reparto del gasto de comunidad. Además en estos casos en los que se alquila almacén y oficinas a empresas distintas también es habitual que surjan disputas a la hora de repartirse la zona de aparcamiento y de acceso a las instalaciones.

Por lo tanto, todos estos inconvenientes unidos al mayor esfuerzo de gestión que tienen que realizar los propietarios conducen a plantearse que quizá no sea tan buena idea alquilar una nave industrial por partes, aunque a priori pueda parecer lo contrario.

Cosas que hay que saber para vender una nave industrial que tiene hipoteca.

Es muy frecuente en la actualidad encontrarse en el mercado de compraventa de naves industriales con propiedades a la venta que no están libres de cargas hipotecarias. Si bien en los años previos a la crisis inmobiliaria la mayoría de la oferta disponible tenía un carácter principalmente especulativo, en la actualidad nos encontramos con una oferta que en muchos casos responde a una situación de necesidad o, en el caso del mercado inmobiliario industrial, a decisiones estratégicas de las empresas.

Es por ello que muchas de las naves industriales disponibles en el mercado de compraventa tienen asociada una hipoteca de su propietario original, y en estos casos es conveniente que tanto propietarios como vendedores tengan en cuenta los siguientes aspectos.

Por parte de la propiedad, como es obvio, la hipoteca conlleva una serie de cláusulas siendo la fundamental la garantía de la nave industrial como aval de posibles impagos. Es por eso que una venta de una nave industrial con hipoteca requiere la aprobación de la entidad financiera con la que hemos contratado ese crédito. Normalmente, si la entidad financiera está de acuerdo, hay dos opciones. La primera sería la cancelación de la hipoteca con los costes de cancelación que eso implica, y la segunda sería una posible subrogación del comprador a la hipoteca existente. En este último caso es frecuente que las entidades financieras ofrezcan unas condiciones más atractivas que su posible competencia eliminando costes habituales en la formalización de este tipo de contratos de financiación.

No obstante, es habitual que cuando un propietario vende una nave industrial con cargas hipotecarias lo haga porque tiene dificultades para pagar las cuotas y que por ello se vea obligado a ajustar el precio de venta incluso hasta el importe pendiente de amortizar de la hipoteca original. En estos casos los propietarios deben de tener en cuenta que el banco les va a cobrar unas comisiones de cancelación de la hipoteca por lo que si la nave se vende a un precio muy ajustado es necesario disponer del capital suficiente para liquidar la deuda.

Por último otro posible escenario es aquel en el que el propietario no está al corriente en los pagos de sus cuotas hipotecarias. En estos casos es posible que a la entidad financiera le interese, como mal menor, una negociación para facilitar la venta de la nave industrial a un tercero para evitar engorrosos procesos judiciales que pueden prolongarse en el tiempo.

Trámites básicos que hay que hacer antes de comprar una nave industrial

La compra de una nave industrial es un paso importante para cualquier empresario ya que supone una gran inversión y hay que estar muy seguros de lo que hacemos para evitar problemas.

Tanto si se compra una nave industrial con fondos propios como si la compra se financia los pasos habituales que hay que dar son los siguientes.

En primer lugar es importante asesorarse con nuestra notaría de confianza. Hay que tener en cuenta que lo normal es que sea el comprador el que elija el notario, ya que es éste el que va a realizar un importante desembolso económico y es fundamental para su tranquilidad que sea él al que se le conceda la opción de elegir a su notario de confianza, siendo este el que guiará los pasos necesarios para efectuar la compra con garantías.

Una vez elegido el notario, lo primero será pedir una nota simple en el registro de la propiedad. En esta nota simple podemos ver quién es en realidad el propietario de la nave industrial que nos interesa, si  la propiedad tiene cargas, y si la descripción del inmueble se corresponde con las características que figuran en la escritura.

Hay que tener en cuenta que es posible que la nave industrial que nos interesa haya sido sometida a alguna división horizontal, es decir, que es posible que originariamente existiese una única propiedad que se ha dividido en otras más pequeñas. Es fundamental una comprobación de esta posible circunstancia para evitar problemas a efectos de licencias y de registros.

Por otra parte el vendedor tiene la obligación de presentar en el momento de la compraventa de la nave industrial los últimos cuatro recibos del impuesto de bienes inmuebles así como acreditar que se encuentra al día en el pago de la comunidad de propietarios que afecte al polígono en el que se ubica el inmueble. En este caso se suele solicitar un escrito que acredite que el vendedor está al corriente en los pagos.

Además, en muchos casos, también es obligatorio entregar al comprador un certificado de eficiencia energética del inmueble, certificado cuyos gastos tendrá que asumir el vendedor.

Ya por último hay que destacar que el comprador se normalmente se hace cargo de los impuestos y tasas que implica la compraventa, incluidos los gastos de notaría, si bien la plusvalía siempre tiene que asumirla la parte vendedora.

La inversión inmobiliaria industrial en Galicia se reactiva en la franja atlántica.

Desde siempre se puede decir que existe una Galicia de dos velocidades, la de la denominada franja atlántica y la Galicia de interior. En este sentido las diferencias en la inversión inmobiliaria industrial que refleja el mercado en los últimos años acentúan la diferente evolución económica de las dos Galicias.

La franja atlántica, impulsada por los motores económicos de las dos grandes urbes gallegas, A Coruña y Vigo, muestra una evolución muy positiva en la inversión en naves industriales y/o logísticas con crecimiento en torno a un 19 %, en la media del resto de España, consolidándose el sector inmobiliario industrial como sector refugio de los inversores que buscan una rentabilidades de alrededor de un 5% anual e incluso superior.

La alta rentabilidad de estas inversiones viene motivada por la elevada demanda de inmuebles industriales en zonas clave de la geografía gallega a nivel económico. La industria de la automoción en Pontevedra y del textil en A Coruña generan una industria auxiliar que demanda de manera continua y creciente naves industriales y logísticas para ejercer sus actividades.

Por otra parte, en la Galicia de interior, a pesar de que el ritmo de inversión en inmuebles industriales es mucho menor, también se detecta un comportamiento de la inversión creciente comparando la evolución en términos relativos respecto a años anteriores. Tradicionalmente la provincia de Lugo destaca por la importancia de la industria láctea y otros productos primarios, que demandan grandes naves logísticas para el almacenamiento en épocas de grandes stocks. Asimismo en la actualidad, el auge y desarrollo de la industria de aviones no tripulados (drones) en Lugo está atrayendo a la provincia a agentes de este sector tecnológico con la consiguiente demanda de inmuebles.

Respecto a la provincia de Ourense, destaca el parque tecnológico de San Cibrao donde empresas vinculadas a la aeronáutica, las telecomunicaciones y nuevos sectores como la biotecnología están demandando naves industriales e incluso en algún caso suelo industrial.

La importancia del profesional inmobiliario en la venta y alquiler de naves industriales

Los profesionales del mercado inmobiliario sabemos que el esfuerzo para conseguir

realizar operaciones de éxito que satisfagan a nuestros clientes es enorme, ya no sólo por la captación de clientes sino por el tiempo necesario para dominar el mercado y por la continua formación y actualización de conocimientos en un mercado con un marco legal cambiante.

Existen en esta actividad “insiders” o personas que sin tener la capacidad ni la formación necesaria se dedican a la actividad inmobiliaria como simples intermediarios que ponen en contacto a una parte con otra. Estos “insiders” en muchas ocasiones no realizan una mediación de manera profesional y generan rechazo y una mala imagen en el sector. Pero un profesional inmobiliario es mucho más que un intermediario, y en la mayoría de los casos un buen profesional será de vital importancia para conseguir operaciones que sean justas para todas las partes.

Si los propietarios exigen una gestión profesional de sus inmuebles es necesario que recurran a un experto que cuente la formación adecuada para gestionar las operaciones en todos los niveles, destacando como fundamentales los siguientes requisitos que tiene cumplir un profesional del mercado inmobiliario:

Conocimiento del mercado.

Es fundamental que el profesional inmobiliario conozca con detalle el mercado en el que trabaja para poder asesorar de manera veraz a sus clientes, tanto propietarios como demandantes de inmuebles. En este sentido un buen profesional tiene que ser capaz de valorar el precio justo de cada inmueble en cada momento, para que la propiedad que gestiona sea competitiva en el mercado y que si se finaliza la operación de venta o de alquiler sea al precio que realmente corresponde.

Formación.

Un buen profesional no sólo se dedica a la captación de propiedades y clientes, sino que tiene que saber asesorar a las partes respecto a la redacción de los contratos, a los usos comunes y prácticas habituales y, por supuesto, a la normativa legal vigente.

Para poder ofrecer un asesoramiento profesional evidentemente hay que tener la capacidad y formación necesaria en todos los términos legales y económicos que intervienen en la redacción de los contratos de compraventa y alquiler, por lo que un cliente, sea un propietario o demandante de un inmueble, siempre tiene que exigir que el agente inmobiliario le acredite su capacidad para llevar a cabo estas gestiones.

Visión de negocio.

Existen en el mercado multitud de inmuebles disponibles pero sólo unos pocos se ajustarán a las necesidades de cada cliente. Para poder optimizar el tiempo de los clientes es muy importante conocer el negocio de la empresa que demanda la compra o el alquiler de una nave industrial para poder dirigir el esfuerzo de búsqueda a aquellos inmuebles que realmente pueden satisfacer la demanda de cada cliente.

Conocimiento de la normativa.

Tener un conocimiento, cuando menos genérico, de las normativas que afectan a la apertura de los distintos tipos de negocio es muy importante para asesorar a las empresas en su búsqueda de nuevas instalaciones. Para entendernos no es lo mismo abrir un almacén que un taller mecánico o un área comercial de atención al público. Los requisitos para cada caso son específicos y es importante saber enfocar la búsqueda hacia la nave industrialque más se adecúa a las necesidades de cada cliente.

Tendencia actual en la demanda y oferta de naves industriales

Con el cierre del año 2016 ya podemos hablar con criterio de la evolución que ha seguido el mercado de las naves industriales, tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda.

Como hemos avanzado en un post anterior el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales ha mostrado cifras positivas, constatando aumentos en la demanda de alquiler de más de un 80 % respecto al año 2009 debido principalmente a la mejora de la situación económica y el mayor acceso de las empresas a la financiación bancaria.

Por otra parte la demanda de naves actualmente exige espacios más grandes o nuevas ubicaciones que responden a criterios estratégicos y esto es una clara muestra de la recuperación del mercado, ya que en los años en los que la crisis golpeaba con más fuerza la tendencia de las empresas era a cambiar sus instalaciones por otras más pequeñas o más económicas.

Esta situación de recuperación que está viviendo el mercado de alquiler ha provocado en muchos casos una excasez de naves industriales con la consiguiente presión al alza en los precios, destacando que a pesar de todo siguen estando muy lejos de las cifras que se observaban en los años de la burbuja.

Hay que destacar también que la excasez de oferta de naves industriales se hace más evidente en los principales parques empresariales de las ciudades, siendo esta excasez menos notoria en los polígonos secundarios, en los que todavía se puede encontrar suficiente oferta a precios interesantes.

Respecto al mercado de compraventa de naves industriales la evolución del último año también ha mostrado cifras positivas si bien el crecimiento de la demanda, como es lógico, no ha sido tan importante como el del mercado de alquiler.

Del mismo modo que ocurre en el mercado de alquiler, la compraventa de naves industriales se ha visto impulsada por la mejora económica y el mejor acceso a créditos hipotecarios, lo que unido a gran ajuste de precios que ha tenido lugar en el mercado ha hecho que cada vez más empresas se decidan a dar el paso de comprar. En este sentido hay que tener en cuenta que normalmente la compra de un inmueble de este tipo suele ser una compra muy meditada, por lo que muchas empresas se deciden a tomar posiciones en un mercado cada vez más escaso de oportunidades.

Se observa una ligera tendencia al alza en los precios de venta cuya explicación responde a varios factores. Por un lado, y como hemos mencionado anteriormente, cada vez es más difícil encontrar oportunidades en el mercado, por lo que las propiedades más atractivas tienen suficiente demanda para impulsar los precios al alza. Y por otro lado no se espera un nuevo ajuste de precios a la baja lo que unido a la mayor facilidad de acceso al crédito y a las mejores perspectivas económicas de las empresas están indicando al mercado que es el momento de comprar.

El lease Back en la compra venta de naves industriales

El lease back es una operación habitualmente empleada por entidades financieras mediante la cual el propietario de un inmueble lo vende a una entidad de leasing para firmar a continuación un contrato de arrendamiento financiero.

En los últimos tiempos esta figura financiera es también empleada por propietarios de patrimonio, en este caso naves industriales, que necesitan liquidez.

La operativa es la siguiente:

• El propietario de una nave industrial necesita liquidez y opta por vender su nave a un tercero ajustando su precio por debajo del precio de mercado.

• El comprador no tiene que ser una entidad financiera o de leasing sino por ejemplo una empresa o incluso un particular.

• El vendedor se compromete a alquilar la nave al nuevo propietario por un periodo de tiempo pactado asegurándole al comprador una rentabilidad superior a otras posibles inversiones alternativas.

• A la finalización del contrato de arrendamiento el inquilino o anterior propietario de la nave se reserva la opción de compra.

De esta manera muchos propietarios pueden vender su nave industrial obteniendo liquidez y a la vez asegurándose una opción de compra en caso de que al finalizar el contrato de arrendamiento les interese recuperar la propiedad del inmueble.

Por otra parte la parte compradora se asegura una rentabilidad que no suele ser menor del 5% durante el periodo de arrendamiento, obteniendo una importante plusvalía que actualmente es muy difícil de obtener a los tipos de interés vigentes.

Hay que reseñar que para que el comprador asegure la rentabilidad buscada es fundamental fijar de antemano las garantías necesarias para que el anterior propietario, que ahora es el nuevo inquilino, responda de todas las rentas de alquiler durante el periodo del contrato de arrendamiento. Asimismo una vez que tiene la garantía de pago también es importante que el plazo del arrendamiento sea suficientemente amplio para obtener la plusvalía deseada.

Puede ver alguna nave en venta con opción de lease back pulsando aquí.

Instalaciones de una nave industrial. Factores clave antes de alquilar.

Cuando una empresa necesita alquilar una nave industrial hay una serie de factores clave que tiene que tener en cuenta antes de tomar la decisión de que nave es la que más le conviene en función de sus necesidades.

Hay que saber que dependiendo de la actividad que se va a desarrollar en la nave las instalaciones pueden ser válidas o por el contrario será necesario realizar una adaptación para que nos concedan la licencia de actividad oportuna.

Los factores clave a tener en cuenta son los siguientes.

Usos permitidos en la nave de interés.

Si bien normalmente las naves situadas en polígonos industriales están habilitadas para realizar una amplia variedad de actividades, no siempre es posible llevar a cabo cualquier tipo de actividad. Por ejemplo no todas las parcelas tiene uso comercial o de servicios y esto implica que no podremos desarrollar por ejemplo una actividad de hostelería en cualquier parcela. Por esto es muy recomendable antes de alquilar una nave consultar la normativa del polígono en cuestión para conocer de antemano los usos permitidos en la nave de nuestro interés.

Tipo de actividad a realizar.

Normalmente la normativa que afecta a los usos de las naves industriales es más lasa cuando la actividad a realizar no es de concurrencia pública. Por ejemplo si lo que queremos realizar simplemente es una actividad de almacenamiento la normativa se simplifica y la adaptación de las instalaciones será más sencilla. Por el contrario si la actividad que vamos a realizar es de concurrencia pública, es decir, vamos a recibir a clientes en nuestra nave, entonces la normativa es más estricta. En este sentido por ejemplo nos exigirán que las instalaciones estén adaptadas para el acceso a minusválidos, nos exigirán una salida de emergencia, tener baños preparados para hombres y para mujeres, etc.

Instalación eléctrica.

La instalación eléctrica de las naves es un aspecto muy importante que nos puede complicar los trámites a la hora de empezar la actividad en las nuevas instalaciones. En este sentido el escenario más favorable es que la luz ya se encuentre de alta y que el nuevo inquilino tan solo tenga que realizar un cambio de titular. Si no es así, si la luz se encuentra de baja entonces es posible que para dar un alta nueva nos exijan realizar un nuevo boletín eléctrico y, dependiendo del estado de actualización de la instalación, es posible que tengamos que adaptar la instalación eléctrica a la normativa actual.

Medidas de seguridad contraincendios.

Este es otro de los factores clave que suele afectar a un gran número de nuevos inquilinos. Antiguamente las medidas que exigía la normativa de seguridad eran mucho menos exigentes que las que nos encontramos en la actualidad, y podemos decir que un gran número de las naves que se encuentran en el mercado de alquiler no cumplen la normativa actual a este respecto.

En lo que nos tenemos que fijar en este sentido es si la nave que nos interesa está preparada a nivel contraincedios, es decir, si tiene las mangueras necesarias, extintores, si hay pulsadores de emergencia, si la nave cuenta con el panel cortafuegos, etc.

Como último apunte es necesario saber que prácticamente en todos los casos siempre va a ser necesario realizar alguna adaptación en las naves industriales para poder realizar nuestra actividad, ya sea para adaptar las instalaciones a la operativa de nuestro trabajo o para cumplir la normativa que compete a nuestra actividad a efectos de que nos concedan la licencia de apertura. Por esto siempre es recomendable contar con un ingeniero que supervise la operación y que nos diga qué requisitos necesitan cumplir las instalaciones para realizar nuestra actividad, y que, en todo caso, tramite la licencia oportuna.