Cosas que hay que saber para vender una nave industrial que tiene hipoteca.

Es muy frecuente en la actualidad encontrarse en el mercado de compraventa de naves industriales con propiedades a la venta que no están libres de cargas hipotecarias. Si bien en los años previos a la crisis inmobiliaria la mayoría de la oferta disponible tenía un carácter principalmente especulativo, en la actualidad nos encontramos con una oferta que en muchos casos responde a una situación de necesidad o, en el caso del mercado inmobiliario industrial, a decisiones estratégicas de las empresas.

Es por ello que muchas de las naves industriales disponibles en el mercado de compraventa tienen asociada una hipoteca de su propietario original, y en estos casos es conveniente que tanto propietarios como vendedores tengan en cuenta los siguientes aspectos.

Por parte de la propiedad, como es obvio, la hipoteca conlleva una serie de cláusulas siendo la fundamental la garantía de la nave industrial como aval de posibles impagos. Es por eso que una venta de una nave industrial con hipoteca requiere la aprobación de la entidad financiera con la que hemos contratado ese crédito. Normalmente, si la entidad financiera está de acuerdo, hay dos opciones. La primera sería la cancelación de la hipoteca con los costes de cancelación que eso implica, y la segunda sería una posible subrogación del comprador a la hipoteca existente. En este último caso es frecuente que las entidades financieras ofrezcan unas condiciones más atractivas que su posible competencia eliminando costes habituales en la formalización de este tipo de contratos de financiación.

No obstante, es habitual que cuando un propietario vende una nave industrial con cargas hipotecarias lo haga porque tiene dificultades para pagar las cuotas y que por ello se vea obligado a ajustar el precio de venta incluso hasta el importe pendiente de amortizar de la hipoteca original. En estos casos los propietarios deben de tener en cuenta que el banco les va a cobrar unas comisiones de cancelación de la hipoteca por lo que si la nave se vende a un precio muy ajustado es necesario disponer del capital suficiente para liquidar la deuda.

Por último otro posible escenario es aquel en el que el propietario no está al corriente en los pagos de sus cuotas hipotecarias. En estos casos es posible que a la entidad financiera le interese, como mal menor, una negociación para facilitar la venta de la nave industrial a un tercero para evitar engorrosos procesos judiciales que pueden prolongarse en el tiempo.