Los nuevos contratos de alquiler. Afectan a las naves industriales??

Todos hemos oído estos días que el gobierno ha aprobado una serie de nuevas normas que afectan a los contratos de alquiler de las viviendas, y en el sector industrial se ha generado una cierta confusión que es necesario aclarar.

En primer lugar, y como aspecto fundamental, hay que señalar que no es lo mismo un contrato de arrendamiento de una vivienda que un contrato de arrendamiento de un local de negocio o de uso distinto al de vivienda.

Los contratos de alquiler de viviendas se rigen por la ley de arrendamientos urbanos, y es en esta ley donde se han producido esos cambios que intentan, de alguna manera, proteger más los intereses de las familias que ocupan esos inmuebles.

Sin embargo, un contrato de arrendamiento de uso distinto de la vivienda, es decir, de un local de negocio o de una nave industrial, se rige fundamentalmente por las condiciones que las partes acuerdan entre sí, ya que normalmente este tipo de contratos se acuerdan entre empresas que tienen un ánimo de lucro.

Por ejemplo entre las medidas aprobadas por el gobierno está la de ampliar el plazo mínimo en el que los inquilinos pueden permanecer en las viviendas de 3 a 5 años, limitar a dos meses la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario, o prohibir al arrendador que exija al inquilino el pago de los gastos de gestión. Todas estas medidas no tienen sentido en un contrato de arrendamiento de una nave industrial ya que el periodo de duración de los contratos lo determinan las partes en función de sus intereses mercantiles, la fianza en los contratos de alquiler de una nave industrial, en este caso definida por ley, es de dos meses de renta, y el arrendador puede exigir garantías adicionales de cobro tales como un aval bancario, un depósito frente a impagos o un seguro de impagos. Y por último, en Galicia siempre es el propietario del inmueble el que hace frente a los gastos originados por la comercialización de los inmuebles o la redacción de los contratos de alquiler.

A qué precio puedo vender mi nave industrial ?

Seguro que muchos propietarios de naves industriales alguna vez se han preguntado a qué precio podrían vender su nave industrial en caso de que decidiesen sacarla al mercado.

Obviamente para responder a esta pregunta habría que tener en cuenta muchas variables tales como ubicación del inmueble, estado del mismo, oferta de inmuebles similares en la zona, potencial del entorno, etc. Todas estas variables, y algunas más, son las que tienen en cuenta las empresas de tasación, si bien normalmente los valores que se desprenden de los informes de tasación suelen ser más optimistas que los precios de venta reales del mercado.

Un pequeño truco que podemos aplicar para obtener una aproximación del valor de venta de nuestra nave industrial es utilizar la regla del 5%. Normalmente los inversores que invierten en naves industriales buscan una rentabilidad anual de al menos el 5%, es decir, que si el inmueble les cuesta 1.000.000 € esperan sacar al menos 50.000 € en rentas de alquiler anuales, lo que supone una renta de alquiler mensual de unos 4.200 €.

Por tanto, si usted es propietario calcule en cuanto podría alquilar su nave al mes, multiplíquelo por 12 meses y a partir de ahí haga la siguiente regla de tres:

(Renta anual x 100) /5 = precio orientativo de venta

Evidentemente esto es sólo una aproximación a lo que podría ser un precio de referencia a la hora de vender una nave industrial, si bien hay que tener en cuenta que en este tipo de operaciones de compraventa de inmuebles industriales y/o comerciales, los inversores esperan obtener márgenes de rentabilidad más elevados por lo que el 5% de rentabilidad sería un valor a la baja a la hora de obtener un precio de referencia y que éste vendrá condicionado en gran medida por las variables que hemos citado anteriormente.

Nuevo polígono industrial en Montesalgueiro gestionado por delasnaves.com

La inmobiliaria industrial delasnaves.com gestiona la promoción de parcelas de suelo industrial en el nuevo polígono de Montesalgueiro, a 25 minutos de la ciudad de La Coruña y con acceso directo desde la autovía A6.

Se trata de un polígono industrial de nueva creación en el que están a la venta unos 200.000 metros cuadrados de suelo en parcelas desde 1.200 m2 hasta 30.000 m2.

Este nuevo parque empresarial contará con todos los servicios así como zonas verdes y áreas de aparcamiento, y por su ubicación estratégica y el precio competitivo es muy interesante para empresas logísticas que necesiten grandes parcelas con acceso directo a las principales vías de comunicación de la comunidad.

Los usos de las parcelas comprenden desde el uso industrial, comercial, e incluso para actividades deportivas, y está prevista la construcción de un hotel para atender la demanda de los usuarios del nuevo parque empresarial.

Asimismo también se puede contemplar la construcción de naves a medida en proyectos llave en mano adaptados a las necesidades de los distintos tipo de demanda.

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Promotores, es buen momento para construir nuevas naves industriales?

Desde hace ya bastante tiempo el mercado de compraventa y alquiler de naves industriales muestra una tendencia imparable hacia el desajuste entre la oferta y la demanda, es decir, hay muchas empresas buscando nave y poca oferta. Esto ha provocado en los últimos tiempos un alza en los precios tanto de alquiler como de venta, por lo que es el momento de plantearse si es seguro en estos momentos promover la construcción de nuevas naves industriales.

Desde nuestro punto de vista la fuerte demanda de naves que existe actualmente es un valor seguro para dar salida a nuevos inmuebles de carácter industrial, ahora bien, la demanda se ciñe a unos precios que poco o nada tienen con los que había en los años del boom inmobiliario. Por lo tanto hay mercado para nuevas promociones pero a un precio ajustado a las circunstancias de la economía real, no especulativa.

Un aspecto crucial a la hora de plantearse nuevas promociones es el suelo industrial disponible, que en la mayoría de los casos es escaso en los principales núcleos industriales y comerciales de las ciudades. La excasez de suelo provoca que los precios del suelo privado a la venta sean elevados, si bien en los parques empresariales de promoción pública los precios son más ajustados y se suelen conceder descuentos y facilidades de financiación. En esta línea existen varios parques empresariales de promoción pública que después de pasarse años desiertos empiezan a colgar el cartel de suelo no disponible ante una avalancha de ventas con el consiguiente asentamiento de nuevas empresas.

Ante este panorama la conclusión es que a precios de suelo industrial realista es un buen momento para promover la construcción de nuevas naves industriales, tanto para la venta como para el alquiler, ya que hay suficiente demanda para que el riesgo de las inversiones no sea muy elevado. Asimismo todos los promotores que disponen de suelo industrial y que paralizaron su actividad en el periodo de crisis es hora de que empiecen a tomar posiciones para retomar la actividad.

10 cosas que tiene que saber si va a alquilar una nave industrial

Alquilar una nave industrial es una decisión importante para cualquier empresa por las implicaciones que tiene un traslado o la implantación de un negocio en unas nuevas instalaciones. Por esto es conveniente que antes de dar este paso el futuro arrendatario conozca todos los aspectos a los que se va a enfrentar y si lo que le ofrecen las instalaciones se adapta a sus necesidades.

Intentaremos explicar de manera concisa las cuestiones más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar una nave industrial.

1.- La ubicación y la actividad que se va a desarrollar

Una de las cuestiones fundamentales a la hora de alquilar una nave industrial es tener en cuenta que no todas las ubicaciones pueden ser válidas para nuestro negocio, y no nos referimos a si esta ubicación tiene buenos accesos y comunicaciones logísticas sino que tenemos que tener en cuenta si esa ubicación es válida para ejercer nuestra actividad.

Muchas naves industriales, algo que es muy frecuente en Galicia, no están legalizadas, es decir, se han construido sobre terrenos que no tienen uso industrial, y eso va a ser un impedimento insalvable para obtener la licencia de actividad.

Por otra parte si decidimos instalarnos en un polígono industrial también tenemos que tener en cuenta el uso que tiene la parcela escogida, ya que no todas las parcelas tienen los mismos usos ni todos los parques empresariales permiten todas las actividades. Por ejemplo algunos se limitan simplemente a actividades comerciales o logísticas y en estos casos no podríamos llevar a cabo en esas ubicaciones actividades, por ejemplo, de fabricación.

2.- El contrato de alquiler

Existen tantas variedades de contrato como arrendadores. Lo normal, antes de cerrar un contrato es que se envíe un borrador al futuro inquilino que tendrá que revisar antes de redactar el contrato definitivo y proceder a su firma. Siempre es conveniente que el contrato esté supervisado por un profesional, abogado o gestor especializado, que nos aclarará todo aquello que no entendamos y nos protegerá frente a posibles cláusulas abusivas.

Hay que tener en cuenta que normalmente los propietarios buscan seguridad para evitar posibles incidencias e impagos por lo que los contratos de alquiler suelen poner al arrendador en una posición favorable frente al arrendatario, algo por otra parte entendible pero que en ocasiones puede generar indefensión al inquilino por su desconocimiento o buena fe, así que recuerde, si no tiene la suficiente experiencia recurra a un profesional que le asesore.

3.- Voy a adaptar la nave para poder ejercer mi actividad. ¿Cómo proteger la inversión que voy a hacer?

Salvo en los casos que la nave que hemos escogido ya cumpla con los requisitos necesarios para ejercer nuestra actividad normalmente los inquilinos tienen que realizar una inversión para adaptar las instalaciones a la actividad que van a desarrollar. Es decir, si por ejemplo la actividad que queremos desarrollar es la de un taller de automóviles y la nave escogida no está preparada para ello, el inquilino deberá de hacer un desembolso importante para poder empezar a trabajar, ya sea a nivel de instalaciones eléctricas, de normativas de seguridad medioambiental, etc.

En estos casos, para que el inquilino pueda proteger su inversión, lo normal es hacer un contrato largo para que el propietario no pueda desalojar al arrendatario y para que se respete el precio de alquiler acordado durante el periodo del contrato sin nuevas negociaciones que puedan variar la renta mensual al alza.

En estos casos es muy común acordar contratos de cinco o diez años con la obligatoriedad para el arrendatario de cumplir íntegramente el primer año de contrato pudiendo abandonar la nave a partir del primer año previo aviso con dos meses de antelación al propietario. De esta forma el inquilino tiene la seguridad de que no pueden cambiarle las condiciones pactadas durante ese periodo y por tanto el desembolso que ha realizado para adaptar la nave a su actividad está seguro.

4.- La nave que me interesa no cumple con todo lo que necesito. ¿Me ayudará el propietario a adaptarla?

Al hilo del punto anterior, es muy frecuente que la nave industrial que me interesa no cumpla con todas las características que necesita mi empresa por lo que necesitaré gastar dinero para adaptarla.

En estos casos muchas veces los propietarios colaboran con los inquilinos concediéndoles cierta carencia mientras realizan la adaptación de la nave o bien negocian una bajada en la renta que compense la inversión del inquilino. No obstante esto no es una norma, por lo que lo que se acuerde dependerá siempre de cada uno, de la capacidad de negociación y de las circunstancias, ya que no es lo mismo un contrato a largo plazo con una empresa reconocida y solvente que un contrato con un desconocido o una empresa que empieza y no puede acreditar solvencia.

5.- La fianza.

Como la mayoría de vosotros sabréis, la fianza en el caso del alquiler de una nave industrial es de dos meses de renta, mientras que en el caso del alquiler de una vivienda es de un mes.

La entrega de la fianza a la firma del contrato es una condición inevitable a la hora de alquilar una nave industrial, ya que desde el año 2.011 el arrendador está obligado a depositar dicha fianza en el instituto de vivienda y si no lo hace se arriesga a importantes sanciones que van desde los 300 euros hasta una sanción del doble del importe de la fianza que ha dejado de ingresar.

La fianza se devolverá al arrendatario, siempre y cuando no haya habido desperfectos en la nave, una vez finalizado el contrato de arrendamiento. El inquilino debe de saber que la fianza no es para cubrir impagos sino para cubrir posibles desperfectos, por lo que no se podrán pagar mensualidades pendientes con dicha fianza.

6.- El propietario me pide un aval bancario o una garantía.

Muchas veces, los propietarios de las naves industriales piden una garantía antes de alquilar sus naves. Esta garantía suele ser o bien un aval bancario o bien un depósito que complemente a la fianza y que será devuelto al inquilino una vez que termine el contrato de alquiler siempre y cuando no haya incidencias de pago.

La exigencia de un aval o un depósito aporta seguridad al propietario y, en muchas ocasiones, le sirve como filtro para captar inquilinos solventes. Suele ser utilizado con más frecuencia cuando las empresas no son conocidas.

7.- ¿Me darán la licencia de actividad en la nave que quiero alquilar?

Como hemos comentado en el primer punto para poder obtener la licencia de actividad es necesario que la nave esté legalizada, es decir, que se haya construido siguiendo la normativa correspondiente. Si no es así será difícil, por no decir imposible que nos den la licencia.

Por otra parte cada actividad tiene una normativa específica que se debe cumplir, por lo que habría que mirar caso por caso qué requisitos es necesario que cumplan las instalaciones para que le otorguen la correspondiente licencia. No es lo mismo un negocio comercial de atención al público  que un almacén, ya que en el primer caso la normativa es más estricta y exigen, entre otras cosas, acceso para minusválidos, salida de emergencia, sistemas de alarma contraincendios, etc.

Por esta razón antes de alquilar una nave industrial hay que mirar con detalle qué nos exigen para obtener la licencia y qué reformas son necesarias llevar a cabo en la nave para adaptarla a la normativa concreta del inquilino. En estos casos los propietarios suelen ser comprensivos con los futuros inquilinos y es frecuente que otorguen una carencia para la adaptación o que concedan otro tipo de facilidades, pero no debemos olvidar que no podemos exigirle al propietario que nos adapte la nave a nuestra actividad, ya que lo que significa una mejora para el inquilino puede no serlo para el propietario porque todas esas reformas o adaptaciones es muy posible que no le sirvan para nada ni al propietario ni al próximo arrendatario.

8.- Instalación eléctrica y potencia.

Para las empresas tener una instalación eléctrica adecuada es fundamental para poder realizar su trabajo en óptimas condiciones.

Normalmente las naves industriales suelen estar preparadas para soportar grandes potencias, pero antes de alquilar una nave industrial hay que tener claro cuál es la situación de la instalación de electricidad, si está en buenas condiciones o es obsoleta, si cumple los requisitos de seguridad de la actividad que vamos a ejercer en la nave, y si tiene la potencia adecuada o, en el caso de que la potencia no sea suficiente, si podemos contratar toda la potencia que necesitamos, ya que a veces ocurre que en determinadas ubicaciones o polígonos las compañías eléctricas están saturadas y no pueden ofrecer la potencia que demandan las empresas o en el caso de que la ofrezcan el precio es excesivo.

Además hay que tener en cuenta que para determinadas potencias se exige realizar un nuevo boletín eléctrico, y esto además de suponer tiempo supone un coste económico.

9.- La instalación de la red de datos.

En la línea del punto anterior, otro de los aspectos importantes que debemos tener en cuenta a la hora de alquilar una nave industrial es si la red de datos es lo suficientemente óptima para el trabajo que se quiere realizar.

En la actualidad todas las naves, o prácticamente todas, disponen de la instalación necesaria para realizar las conexiones a internet, pero esto no quiere decir que esa instalación sea la adecuada para la actividad que vamos a realizar. Es decir, si la empresa sólo tiene 2 personas en la oficina y reciben o envían poca información a través de la red, entonces prácticamente cualquier instalación puede ser suficiente. Pero si por el contrario la empresa tiene mucho personal de oficina y por las necesidades del trabajo realizan un uso intensivo de la red, entonces probablemente necesiten instalación de fibra óptica para poder realizar su trabajo en óptimas condiciones, y el caso es que no todas las naves tienen instalación de fibra óptica, ni siquiera en los principales polígonos, por lo que hay que tener cuidado con este aspecto y estar seguro de la situación o tener un presupuesto del coste de la instalación de la fibra óptica antes de proceder al alquiler de la nave industrial.

10.- Las obras que voy a realizar suponen una mejora en la nave.

Normalmente, y como se suele pactar en los contratos de arrendamiento, los inquilinos tienen que pedir permiso expresamente al propietario antes de realizar cualquier obra en las naves y éste tiene que conceder autorización para llevarlas a cabo. Lo normal es que los propietarios concedan dicha autorización siempre y cuando las obras no supongan una alteración de estructuras fundamentales de la construcción como pilares u otros elementos cuya alteración pueda poner en riesgo la estabilidad de la nave industrial.

Estas obras, en la mayoría de los casos suponen una mejora de las instalaciones y dichas mejoras normalmente quedarán en beneficio de la propiedad una vez que el inquilino abandone la nave industrial, a no ser que se pacte en el contrato de alquiler que la nave industrial debe de quedar en las mismas condiciones en las que se entregó al inquilino.

Este aspecto debe de quedar claramente descrito en los contratos de alquiler, ya que si no es así es posible que las reformas que realiza en inquilino, y que éste considera mejoras, no lo sean para el propietario y que antes de abandonar el inmueble nos obligue a dejar la nave en las condiciones originales, con el consiguiente coste adicional que supondrá para el arrendatario.

Los impuestos que afectan a la compra-venta de una nave industrial

Tanto los propietarios de naves industriales como todos aquellos que están pensando en  comprar una nave industrial tienen que saber que las operaciones de compraventa de una nave industrial están afectas al pago de impuestos.

Por un lado, desde el punto de vista del comprador de una nave industrial hay que tener en cuenta tres posibles situaciones.

1.- Si la operación se realiza entre empresas o profesionales está sujeta al IVA del 21% si se trata de una primera transmisión, mientras que si se trata de una segunda o ulterior transmisión podemos renunciar a la exención del IVA y se aplicará la llamada inversión del sujeto pasivo no repercutiendo el IVA en la factura. Otra opción sería que siendo una segunda o posterior transmisión no se renuncie a la exención del IVA, entonces se liquidaría el impuesto de transmisiones patrimoniales.

2.- Otro posible escenario es que la operación de compraventa se realice entre una parte que es profesional o empresario y otra parte que es una persona física no empresario. En este caso si se trata de una primera transmisión del local o nave industrial habrá que aplicar el IVA al 21%, mientras que si se trata de una segunda o posterior transmisión el impuesto de transmisiones patrimoniales (10% en Galicia).

3.- Por último, si la operación se realiza entre personas físicas no empresarios o profesionales entonces no se repercute el IVA y se aplicará el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Desde el punto de vista del vendedor, también hay que tener en cuenta que la operación de compraventa está sujeta a impuestos, y que esta operación normalmente afectará a las cuentas de la sociedad o la persona física vendedora.

Por un lado tenemos la llamada plusvalía municipal, que es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno que estamos vendiendo, impuesto por otra parte que genera mucha controversia por la falta de criterios realistas de muchas de las tablas de actualización que emplean los ayuntamientos por lo que según una reciente sentencia del tribunal constitucional, se suprimirá la obligación del pago de la plusvalía municipal a los propietarios que acrediten pérdidas en la venta de su propiedad. El importe de este impuesto dependerá de cada ayuntamiento.

Respecto a los impuestos que gravan las ganancias patrimoniales en la venta de una nave industrial, el cálculo se efectúa teniendo en cuenta el precio de adquisición de la nave objeto de venta y el precio final de venta. Si vendemos por más dinero que el que nos costó entonces habrá que tributar por la diferencia. No obstante, para el cálculo del llamado “valor de adquisición” podemos computar el precio de compra, los costes de mejoras que hemos realizado en la nave, los impuestos que hemos pagado y las amortizaciones del inmueble. Por otra parte para el cálculo del precio de venta podemos descontar del precio real al que se vende los impuestos que haya tenido que pagar el vendedor.